Общеизвестным является тот факт, что единственное жилье у гражданина не отбирают даже при наличии долгов. Это называется «исполнительский иммунитет»: жилое помещение (или его часть) не может быть отнято у гражданина, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания для него и членов его семьи (п.1 ст.446 ГПК РФ, п.1 ст.79 Закона «Об исполнительном производстве, ст.213.1, п.1,2 ст.213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Однако, из этого правила есть ряд исключений, о которых необходимо знать:
1. Исключение – если жилое помещение является предметом залога (ипотеки). Причем залог может возникнуть не только в связи с получением «ипотечного кредита» в банке на покупку квартиры (как бывает чаще всего), но и по любому денежному обязательству (займу, кредиту), обеспечением по которому выступает единственное жилье гражданина. В моей практике был случай, когда гражданка взяла займ у частного лица в сумме 200 000 рублей, под 40% годовых, под залог своей квартиры. Вернуть займ она не смогла и лишилась своего единственного жилья. В некоторых случаях мошенники вместо договора займа и залога вообще оформляют договор купли-продажи квартиры.
2. Если это жилое помещение получение по недействительной сделке. Например, бабушка "подарила" внучке квартиру на определенном условии: что внучка будет за ней ухаживать, покупать продукты, а то и помогать материально. Разумеется, в данном случае бабушке надо было заключать договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Но это ведь сложно, а что может быть проще дарения?! И риэлтор вот знакомый посоветовал подарить и не заморачиваться... Впоследствии внучка про бабушку забыла, и последняя решила в суде признать договор дарения недействительным. И, предположим, что ей это удалось (на практике такое бывает довольно редко). В этом случае внучка лишится своего единственного жилья, которое вернут в собственность бабушки.
Или еще пример из практики: муж продал квартиру, приобретенную в браке, но оформленную на его имя. А согласие супруги взять на эту сделку "забыл", все деньги присвоил себе. Далее, жена идет в суд и признает данную сделку недействительной - ведь на отчуждение купленной в браке квартиры требуется предварительное письменное согласие другого супруга! Квартиру возвращают в собственность супругов, в пользу покупателя взыскивают деньги, за нее уплаченные. Только вернуть эти деньги он уже вряд ли когда-нибудь сможет. Покупатель в этом случае остается без своего единственного жилья и без денег.
3. Лишение единственного жилья в рамках процедуры банкротства. Да, при личном банкротстве гражданина тоже можно лишиться единственного жилья! Основания для этого следующее:
- Установление судом того факта, что незадолго до начало процедуры банкротства гражданин принял меры к тому, чтобы оставить у себя только одну квартиру. А до этого имел их к примеру 5 штук. То есть, планируя свое банкротство гражданин попросту распродал "лишнее" имущество, вырученные денежные средства скрыл от кредиторов,а в отношении последней непроданной квартиры заявил: "так это же мое единственное жилье! Не имеете право!".
- Установление судом того факта, что гражданин на заемные и впоследствии не возвращенные денежные средства фактически купил жилье. Причем единственное. Ведь на покупку жилья можно взять не только ипотечный кредит, но и обычный потребительский. Проценты конечно выше, но какое имеют значение проценты, если отдавать этот кредит заемщик не планирует? Красота: квартира куплена и не в залоге у банка, кредит, потраченный на ее покупку не отдан. Вот в этом случае суд может счесть действия гражданина злоупотреблением своими правами и обратить взыскание на это самое единственное жилье. Купленное не совсем честным образом. Правда здесь заемщику может помочь наличие семьи - если и для членов семьи это жилье единственное, пригодное для проживания, то скорее всего, квартиру не отберут.