В последнее время второсортные Интернет – СМИ пестрят публикациями, предрекающими скорый обвал загородной недвижимости Подмосковья. Эксперты всех мастей сокрушаются о небывалом падении рынка в этом сегменте, забывая проиллюстрировать это статистикой, но, создавая необходимый информационный фон и рыночные настроения вокруг этой темы. Данная публикация – попытка разобраться, так ли все плохо с подмосковной загородкой и кому выгодно ее «хоронить».
Чтобы разобраться в вопросе, обратимся к недавним событиям – конец октября, 2019 г., когда прошел форум лидеров рынка недвижимости MREF-2019. Мероприятие посетил заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Москвы Марат Хуснуллин.
«Москвичей нужно вернуть из Подмосковья в столицу». Именно так заявил Марат Хуснуллин, со свойственной ему прямотой, выступая на форуме.
По мнению главы московской стройки, в течение 20 последних лет москвичи «не от хорошей жизни» вынуждены были уезжать в область, т.к. в Столице они не могли решить свои жилищные проблемы из-за быстро растущих цен на недвижимость. В результате сейчас эти люди, по мнению Марата Хуснуллина, создают для Москвы транспортные проблемы: «Сегодня около 1,5 млн человек ежедневно приезжают в Москву на работу, а вечером возвращаются в Подмосковье. В результате, забиваются дороги на въезде, а в метро мы имеем «феномен Выхино».
Решение проблемы, по мнению заместителя столичного градоначальника, заключается в том, чтобы вернуть москвичей обратно и предложить им доступное жилье рядом с теми районами, где они работают. А значит — снизит загруженность дорог и общественного транспорта. Надо ли это самим москвичам, конечно, никто не спросил.
Чем же на самом деле озабочены городские власти? Зачем им понадобились москвичи обратно? Действительно ли дело в транспорте? И разве «коренные» жители Подмосковья не работают в Москве и не загружают трассы?
В действительности же, подоплека этого очень простая: городским властям не дает покоя, что москвичи зарабатывают деньги в Москве, а тратят их в области, в том числе, и на более качественную недвижимость, в то время как столичный рынок недвижимости затоварен малоликвидными новостройками. Главного московского строителя это не может не беспокоить: планов громадье, надо строить и строить, а тут уже готовое не распродается.
Надежды на приток покупателей из регионов себя не оправдали. На начальном этапе «покорения Столицы» они еще не могут обеспечить платежеспособного спроса на недвижимость. Ждать, пока они встанут на ноги, у стройкомплекса времени нет.
И тут городские власти вспомнили об уехавших москвичах, которые, по мнению заместителя мэра «были вынуждены» переехать в Подмосковье из-за недоступных цен на жилье. Руководитель столичного стройкомплекса отметил, что в последние годы качество строящегося в Москве жилья повысилось, поэтому возвращение москвичей из области улучшит их жилищные условия.
При этом заместитель мэра, как бы, не в курсе, что половина уехавших проживают в собственных домах и коттеджах и имеют качество жизни на порядок выше, чем в городе. А ведь именно эта социальная группа наиболее желанна для возвращения в Москву. Как правило, это люди, которые имеют определенный достаток и умеют зарабатывать - это тот самый "средний класс", который, в свое время, и дал импульс бурному развитию подмосковного загородного рынка. Москве не хватает платежеспособных жителей, которые могут обеспечить экономический рост и инвестиционную привлекательность мегаполиса.
Казалось бы, утопия. Как можно заставить человека поменять свои планы и привычный образ жизни? Но нынешним московским властям любая задача по плечу. Они давно уже работают в этом направлении. Одна из мер – отлучить москвичей от автомобилей. Понятно, без машины далеко не уедешь. Эта мера, главным образом, адресована тем, кто живет «на два дома» - между городской квартирой и загородным домом.
Другая мера – формирование соответствующих рыночных настроений. В чем, в чем, а в «промывании мозгов» городские власти значительно преуспели. На это выделяются огромные средства из бюджета города. В последнее время СМИ изобилуют всякого рода «аналитическими материалами» и «оценками экспертов» (не подкрепленные цифрами), что рынок загородной недвижимости Подмосковья ожидает коллапс, цены вот – вот обрушатся. Хуже инвестиций в «загородку» только инвестиции в автомобили. Поэтому нужно срочно «скидывать» дома за любые деньги и возвращаться в Москву, чтобы на вырученные деньги купить квартиру в новостройке.
А что? Прямо скажем, не глупая затея. Одним выстрелом можно уложить сразу несколько зайцев. Считаем:
1. В Москву возвращаются немалые деньги, вырученные от продажи загородных домов и вливаются в столичный стройкомплекс через приобретение квартир.
2. «Возвращенцы» становятся «оседлыми» и тратят свои деньги в Москве.
3. Существенно разгружаются трассы, благодаря чему московские власти ставят себе «плюсик в карму» как эффективные управленцы, способные решить, казалось бы, нерешаемые проблемы.
Смогут ли московские власти достичь поставленной цели – покажет время. Массового возвращения москвичей статистикой пока не зафиксировано. Зато отмечено все больше набирающее обороты движение «сити-эскейперов». Статистика пока затрудняется «оцифровать» его масштаб, т.к. опирается на официальные данные, например, сколько москвичей поменяло московскую прописку на подмосковную. Но московские «сити-эскейперы» не спешат выписываться из своих квартир, более того, они не спешат от них избавляться. Московская квартира и загородный дом перестали быть антиподами. Оба эти вида жилья перешли в разряд must-have и стали двумя неотъемлемыми частями единого целого, что обеспечивает качественную жизнь московской семьи, а, при необходимости, может стать дополнительным источником пассивного дохода.