Многие «инвесторы» квадратных метров, зачастую «судачат» о том, как они успешно зарабатывают на аренде жилья и на вырученные от них деньги погашают ипотеку. Но действительно ли это так?
Вроде бы затея оправдывает «инвестиции» и кажется весьма прибыльной, поскольку вы обладаете квартирой купленной в ипотеку, а платежи «гасятся» не из вашего кармана, а за счет платы от арендаторов.
Но многие просчитываются и вот почему.
Расчеты, план и математика
Девушка построила такой план. Она купит квартиру в кредит, взяв ипотечный кредит сроком на 15 лет. Стоимость ипотечного кредита при этом составит 1,5 миллиона рублей. Ежемесячный платеж выходит на уровне 15 тысяч рублей в месяц. Чтобы минимизировать сумму переплаты, девушка решили в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал, в размере 450 тысяч рублей. Квартира при этом обходилась ей порядка 2 миллионов рублей.
Выручать от сдачи своей недвижимости планировалось 18 тысяч. Именно такой размер показался ей оптимальным исходя из средней цены в городе. В таком случае, ее пассивный доход составил бы около 3 тысяч рублей. Сдавай, да сдавай!
В «план» входил и возврат 260 тысяч. Для этого было необходимо подать декларацию и использовать право на налоговый вычет. Арендаторов всегда полно! - подумала она и решила последовать примеру других, просто выставив свое объявление в интернете. Основной целью было найти именно семью из другого города, поскольку они вряд ли часто меняют место жительство и переезжают с места на место. И тут девушке пришла еще одна мысль. А что, если им предоставить еще и временную регистрацию за отдельную плату?
Фантазии есть фантазии, но есть еще и реальность…
Фантазии и суровая реальность
Первая «суровая реальность» ожидала девушку в отделении банка, куда она пришла за получением кредита и оформлением ипотеки. Банк изучил доходы девушки и ее платежеспособность и выдал свой «вердикт». Банк готов предложить вам ипотеку, но по чуть большей процентной ставке (вспомните звучащую в СМИ заманивающую агрессивную рекламу).
Девушка сникла. Поскольку ежемесячный платеж по ипотеке составит 16318. Если брать ипотек на таких условиях, то потенциальный доход снизился бы до 1682 рублей. Компенсировать «убывающую прибыль» девушка планировала за счет платной временной регистрации будущим арендаторам.
Помимо этого оказалось, что на весь период действия ипотечного договора будет необходимо оплачивать страхование. Стоимость страховки в год составляла порядка 20 тысяч в год.
Девушка покупала квартиру на вторичном рынке, ей пришлось заплатить нотариусу за оформление сделки и документов, поскольку покупаемая ее недвижимость была в долевой собственности.
За эти действия ей пришлось заплатить уже из собственного кармана, понеся непредвиденные ей расходы. Еще немного сэкономить на приобретении жилья ей получилось за счет того, что собственники квартиры не стали настаивать на оформление сделки, используя аренду банковской ячейки, а так же не требовали оплату риэлтерских услуг, поскольку взяли эти расходы полностью на себя.
Получив ключи на квартиру и став полноценной собственницей жилья, девушка бросилась размещать объявление о сдаче своей квартиры во все возможные бесплатные объявления и копировать свое объявление на все возможные доски объявлений. Большое количество объявлений девушка разместила в социальных сетях и всем известной доски объявлений, от которой у девушки были только одни затраты и никакого толка.
Сидим, ждем, надеемся
Как говорится - быстро «сказка сказывается, да не быстро дело делается». Ожидания себя не оправдали. Даже крупная доска объявлений не дала требуемого результата, поскольку арендаторы не спешили воспользоваться «привлекательным предложением».
Вместо ожидаемых арендаторов и вменяемых диалогов, девушку начали в круглосуточном режиме обзванивать мошенники, неадекватные лица, а так же «семейные пары», не просто предлагающие снизить стоимость аренды на «чуть-чуть», но и агрессивно настаивающие на снижении аренды до уровня 10-13 тысяч. Неадекватные звонки не прекращались и ночью.
Назойливые «помогаторы», представляющиеся риэлторами, просто завалили девушку спам звонками. Все они хотели «помочь» ей сдать квартиру. Все вроде хорошо и приятно, но все эти предложения были не бесплатными. Кто-то ссылался на то, что их услуги стоят половину стоимости месячной аренды, а у кого-то ценник составлял и месячную аренду. Исключение составили лишь пару звонков, которые заявили о своем желании «помочь» ей за процент от суммы аренды.
Но, не смотря на это, девушка была убеждена в правильно выбранной ей стратегии. До последнего она девствовала по ранее разработанному ей плану.
Ошибки, убытки и не сбывшиеся мечты
Игнорируя, как объективное снижение стоимости аренды на 500-1000 рублей, так и вполне реальные предложения от агентств недвижимости о партнерстве, девушкой были допущены серьезные ошибки.
По прошествии времени, девушка пожалела о том, что многие предложения партнерства она попросту игнорировала и не рассмотрела другие варианты сдачи жилья. Так она могла сдавать квартиру посуточно, пока не нашла бы подходящих арендаторов и тем самым компенсировать свои потери от простоя квартиры.
Она могла заплатить агентству недвижимости за то, чтобы они подыскали ей жильцов. Некоторые агентства могли бы подыскать ей вполне хороших и платежеспособных арендаторов, которые могли бы платить за квартиру авансом.
В итоге после 3 месячных мучений и телефонного спама, девушка все же нашла таких платежеспособных арендаторов самостоятельно. Но платежеспособные арендаторы согласились на ее условия только после того как в квартире были установлены новые пластиковые окна, проведено кабельное телевидение и интернет, заменена сантехника и установлена новая стиральная машина.
А теперь считаем убытки
Пока квартира пустовала, девушка понесла убытки в размере 48 954 руб. Именно столько ей пришлось заплатить банку за 3 месяца, пока не было жильцов (ипотеку и ежемесячные платежи ни кто не отменял на этот срок)
35 тыс. руб. — обошлась покупка простенькой стиральной машинки, а так же установку пластиковых окон. Сюда же вошли расходы на проведение интернета и телевидения. Порядка 12 тысяч рублей пришлось заплатить за коммунальные услуги.
Итого примерная сумма убытков составила 95 954 рубля расходов.
А доход от сдачи квартиры составил лишь жалкие 1682 рублей дохода.
И самое главное девушке все пришлось оплачивать это все из собственного кармана! Тем самым получив реальные убытки от ее «мечты».
Реветь, жаловаться на судьбу и плакать в подушку девушка все же не стала. Утешением ее ранимой души служило лишь то, что теперь е нее есть своя квартира и свой уголок.
Девушка не только извлекла урок от своей деятельности и не правильно спланированной стратегии, но и поняла, как быстро формируются убытки, если квартиранты неожиданно съехали или вовсе не заплатили.
В большинстве случаев сдавать квартиру действительно не выгодно, поскольку помимо ипотечных платежей приходится оплачивать и коммунальные услуги, а так же производить косметический ремонт квартиры и замену части сломанного имущества.
Дополнительными затратами служит и то, что покупая квартиру в ипотеку необходимо еще оплачивать и страховку, а также налоги.
Поэтому не будьте как девушка – все тщательно взвешивайте, просчитывайте и учитывайте риски и все у вас получится.
====================================================
Напишите свой комментарий к статье, это помогает объективно взглянуть на ситуацию и обменяться мнением.
Рекомендуем обязательно прочитать:
Более 8 тысяч решений было принято по выселению граждан из жилья за полгода
Платите за мусор по двум адресам? А как платить за вывоз мусора правильно?
Дом в Новочебоксарске обязали достроить в течение 6 месяцев
Как получить выписку из домовой книги и для чего она нужна
Центробанк считает, что снижение ключевой ставки может продолжится
