100 миллионов американцев — треть населения страны — живут в съёмном жилье.
Жильё, как правило, снимают у частных собственников или у фирм, владеющих доходными домами и сдающих квартиры в них в аренду.
Есть и государственное съёмное жильё, но в нём живут, как правило, беднейшие слои населения. Для того, чтобы снять жильё в муниципальном доме, нужно подтвердить статус малоимущего. Государственные дома (projects) имеют репутацию рассадников преступности и селятся в них отнюдь не от хорошей жизни.
Господин земли
Большинство американцев снимает дома у частных собственников. Интересно, что наймодатель по-английски буквально называется "господин земли" (landlord), наниматель — "держатель (участка)" (tenant), а договор найма — "разрешение (на пользование участком)" (lease).
Эти слова используются даже тогда, когда сдаётся квартира на самом высоком этаже небоскрёба и ни о каком земельном участке речи не идёт.
Они берут своё начало из раннего средневековья, времён романов про Айвенго и Робина Гуда, когда надменные бароны сдавали в аренду земельные наделы нищим фермерам, со сгорбленной спиной собирающим свой скудный урожай, и в буквальном смысле слова распоряжались их судьбами.
В наше время, конечно, отношения между сторонами арендной сделки далеко не такие патриархальные, но сами слова остались с тех времён.
Агенты по работе с недвижимостью
Частные собственники сдают жильё, как правило, через агентство недвижимости. Эта операция отлажена до мелочей, и строго регулируется законом и контролирующими органами.
Дело в том, что в России комиссию агенту платит обычно тот, кто ищет жильё, а хозяин с агентом пересекается только один раз — когда тот приводит будущих жильцов. При этом никаких договорных отношений у хозяина с агентом нет. Привёл — хорошо, не привёл — ещё лучше, приведёт другой.
В США же ситуация диаметрально противоположная. Агента ищет хозяин жилья. Он же и платит ему комиссию (обычно в размере месячной платы).
Агентом может работать только тот, у кого есть лицензия и соответствующее образование. С одной квартирой работает один агент, с которым хозяин заключает договор. В договоре прописывается срок, за который агент намеревается сдать квартиру, и сумма, которую хозяин хочет выручить от сдачи.
Когда агент и хозяин ударили по рукам, агент размещает объявление о сдаче жилья в специальной базе данных, которая называется мультилистинг (multiple listing service, MLS).
Такой агент буквально называется "размещающим агентом" (listing agent). В его обязанности входит поиск жильцов и рутинная работа: отвечать на звонки, устраивать встречи, заполнять документы, размещать объявления в газетах и в интернете. Все переговоры о сдаче жилища ведутся только с агентом, хозяин в них участвовать не имеет права. Это прописано в договоре.
Если агент владельца не может найти жильцов, он может обратиться за помощью к коллегам. К кому-то наверняка да и обращался будущий арендатор, которому позарез нужна точно такая квартира. Тогда в дело вступают два агента — один со стороны жильца, другой со стороны хозяина. Комиссию при таком раскладе они делят пополам. Но платит её в любом случае хозяин.
Поиск и осмотр дома
Ключи от дома на время сдачи хранятся у агента владельца. Но зачастую он не хочет сам ездить на показы дома, предоставляя эту работу агентам жильцов. Тогда он оставляет ключи в специальном металическом ящичке, надёжно прикреплённом к перилам или дверной ручке.
Открыть ящичек можно с телефона, на котором установлено специальное приложение, доступное только лицензированным участникам рынка недвижимости. Потенциальный арендатор может посмотреть жильё вместе со своим агентом. Агент придёт в назначенное время, откроет ящичек со своего телефона и покажет жильё новому съёмщику.
Проверка по базам
Если будущему арендатору всё понравилось, он оставляет заявку на аренду (rental application).
В заявке он указывает свой доход, предыдущее место жительства, место работы и ещё кучу всякой информации о себе и членах своей семьи, включая номера социального страхования. Что это такое, подробно описано здесь: Самые важные 9 цифр в жизни любого американца. Что такое SSN?
Агентство проверяет всю эту информацию: нет ли у потенциального съёмщика задолженности по квартплате или по кредитам, не судим ли он, надёжная ли у него работа.
Для этого подаются запросы в полицию, кредитные бюро и специальные фирмы, предоставляющие подобного рода услуги.
Стоит это всё недёшево: от 40 до 100 долларов, а бывает, что и больше. Оплачивает проверку будущий квартирант из своего кармана. И если агентство решает по каким-то причинам квартиру ему не сдавать — деньги эти не возвращаются.
Многие дома, особенно в зажиточных районах, объединены в сообщества собственников жилья (home owners association, HOA).
Эти сообщества следят, чтобы на улицах района всё было чистенько и опрятно, а в домах не селился кто попало. Ведь если в доме поселится кто попало, он перестанет следить за домом, и тот потеряет товарный вид. Это может отпугнуть потенциальных покупателей жилья. Тогда дома во всём районе упадут в цене.
Если дом управляется таким сообществом, то нужно получить одобрение ещё и от него, написав отдельную заявку. Это, конечно же, стоит дополнительных денег, и занимает от недели от двух.
Стоит ли говорить, что в случае отказа деньги никто не вернёт?
Договор и оплата
Если будущего съёмщика сочли стоящим человеком, с ним заключают договор аренды. В нём прописывают, кто платит за свет и воду (жилец), за телефон и интернет (жилец), за стрижку газона и уход за бассейном (конечно же, жилец).
Деньги с жильца берут вперёд: за первый месяц аренды, за последний, а также залог (deposit).
Сумма залога зависит от результов проверки. Если человек надёжный — залог берут за один месяц. Если так себе — например, переезжающий жить отдельно от мамы подросток, или только что приехавший в страну иммигрант без кредитной истории — то залог попросят внести за два, а то и за три месяца.
Сумму залога в кредитных агентствах, особенно крупных, рассчитывает компьютер по скоринговой системе, и спорить с ним бесполезно. Если агентство мелкое и решает в нём всё человек — можно и поторговаться. Арендную плату зачастую тоже можно снизить, особенно если квартира или дом на рынке давно. Все переговоры, конечно же, идут только через агента.
Отдельно берут сбор (fee) за домашних животных и за возможность курения в доме. Эти сборы обычно не возвращаются. Некоторые хозяева предпочитают вообще не сдавать жильё курящим или владельцам домашних питомцев.
Вот на какие траты стоит расчитывать семье иммигранта без кредитной истории, но с котом или собакой, решившей снять дом стоимостью в $2500 в месяц:
- $2500 за первый месяц аренды
- $2500 за последний месяц аренды
- $5000 залога
- $250 за кота
- $200 за рассмотрение заявки агентством (за обоих супругов)
- $200 за рассмотрение заявки сообществом собственников жилья (за обоих супругов)
Итого $10650 долларов США нужно будет занести вперёд.
Первоначальную оплату вносят электронным переводом или кассирским чеком. Прочитать, что это такое, можно в предыдущей статье: Выпишу вам чек на любую сумму! Почему платёжные системы в США застряли в 18 веке.
Наконец, все формальности улажены, договор подписан и можно въезжать!
Въезд и выезд
Жильё, как правило, сдаётся без мебели, всю мебель съёмщики возят с собой с места на место. Обычно есть кухня и кухонная техника, стиральная и сушильная машинки.
Сразу после въезда квартиру или дом нужно тщательно осмотреть. Всё неисправное, оторванное или отклеенное занести в специальную форму, которую потом передать хозяину под подпись. Передать квартиру обратно нужно точно в таком же состоянии, в котором получили. Даже дырки в стенах нужно заделать, а сами стены покрасить. Если этого не сделать, хозяин вызовет профессиональных ремонтных рабочих, а сумму их счёта удержит из залога.
Залог в большинстве штатов владелец жилья обязан положить в банк на специальный счёт, и если на него идут проценты — вернуть арендатору вместе с процентами после окончания срока договора. Если хозяин хочет удержать какую-то сумму из залога, он должен подробно разъяснить причины в письменном виде и отослать заказным письмом. Если этого не сделать, любой суд обяжет его вернуть залог полностью.
В случае срочного договора выселить арендатора из квартиры, пока он исправно платит, практически невозможно. А в некоторых штатах это очень трудно сделать и тогда, когда он перестал платить. Полиция проверит наличие договора аренды и посоветует обратиться в суд. Суд же может затянуться на долгие месяцы и даже годы, в течение которых можно продолжать жить на старом месте.
Но злоупотреблять этим не стоит — любой судебный иск о выселении попадёт в ваше личное дело, и найти новое жильё в приличном месте будет ой как непросто.
Живите счастливо!