У квартир на вторичном рынке немало преимуществ. Они дешевле новых, продаются с отделкой и не сулят проблем с застройщиком. Но, покупая квартиру с «историей», можно получить в довесок чужие проблемы – прописанных жильцов, долги и другие обременения. В этой статье мы расскажем, что такое обременение на недвижимость и чем оно опасно для покупателя.
Что такое обременение
Обременение – это ограничение права собственника на пользование и распоряжение недвижимостью. Как правило, оно возникает, когда на объект имеют права владения и пользования другие лица или государство. Видов обременений довольно много – ипотека, арест, аренда, завещательный отказ. Каждый из них в той или иной степени ограничивает права собственника – например, запрещает прописывать новых жильцов, заключать договоры аренды или купли-продажи.
Узнать, есть ли у квартиры обременения, можно из выписки ЕГРН – в пункте №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указывается наличие прав на жилье у третьих лиц. Если ограничений нет, в графе будет написано «не зарегистрировано».
Ипотека
Один из самых распространенных видов обременения – ипотека. Это соглашение, по которому одна сторона (кредитор) имеет право получить удовлетворение денежных требований к другой стороне (залогодателю) из стоимости заложенной недвижимости. Квартиры, находящиеся в ипотеке, нередко выставляют на продажу – например, из-за невозможности выплатить кредит. Но при наличии такого обременения продать квартиру можно только с разрешения банка. Есть два способа:
- Продавец досрочно погашает кредит деньгами, полученными от покупателя по договору задатка или предварительному договору купли-продажи. Затем он обращается в банк за закладной на квартиру и снимает обременение в Регистрационной палате. Покупатель передает продавцу оставшуюся сумму и становится собственником квартиры по договору купли-продажи.
- Покупатель переоформляет договор ипотеки на себя, вернув продавцу его взносы по кредиту, и далее выплачивает долг самостоятельно.
Риски: сложности могут возникнуть в том случае, если покупатель продолжает выплачивать ипотеку вместо продавца. Во-первых, если продавец просрочил выплаты по кредиту, штрафы и пени придется погашать новому владельцу. Во-вторых, после погашения ипотеки продавец может попытаться расторгнуть сделку, сославшись на какое-нибудь форс-мажорное обстоятельство.
Аренда
Еще одно обременение – аренда. Распространены случаи, когда квартира продается несмотря на то, что в ней проживают арендаторы на основании официального договора аренды. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этой ситуации есть два варианта: купить квартиру вместе с квартирантами и продолжить ее сдавать до окончания срока аренды или потребовать от продавца досрочного расторжения договора аренды.
Риски: если между собственником и арендатором заключен краткосрочный договор аренды, в выписке из ЕГРН пометок о нем не будет. Следовательно, продавец может скрыть обременение, и после сделки покупатель обнаружит в квартире жильцов, не подозревающих о продаже. Конфликт в такой ситуации практически неизбежен.
Рента
По договору ренты одна сторона (получатель) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику), а плательщик обязуется в обмен на имущество регулярно выплачивать получателю определенную сумму или обеспечивать его содержание в другой форме. То есть получатель ренты не является владельцем жилья, но выселить его нельзя. Чтобы продать квартиру, новый собственник должен получить согласие рентополучателя и сообщить покупателю об обременении – иначе сделка будет признана незаконной.
Риски: В случае с рентой мошенники часто используют подлог документов. В результате покупатель получает квартиру с жильцом, которого невозможно выселить. Договор ренты прекратит действие только после смерти рентополучателя. Поэтому покупать квартиру с таким обременением крайне рискованно.
Арест
По решению суда на квартиру может быть наложен арест. Такая мера применяется, чтобы исполнить судебный акт о конфискации или обеспечить сохранность имущества, которое должно быть реализовано или передано взыскателю. Причиной ареста может быть раздел имущества или долговые обязательства собственника.
Риски: Продать арестованную квартиру нельзя – такие сделки запрещены законом. Если продавец использовал подлог документов и все-таки продал квартиру, покупатель может оспорить сделку на том основании, что его ввели в заблуждение.
Завещательный отказ
Завещатель может возложить на наследника обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц. Такое условие в завещании называется имущественным отказом. Например, наследодатель может обязать наследника предоставить третьему лицу право пожизненного проживания в завещанной квартире (ст. 1137 ГК РФ). И третье лицо не потеряет это право даже при смене собственника недвижимости.
Риски: обнаружить право третьего лица на проживание в выставленной на продажу квартиру бывает непросто, так как в соответствии с п. 3 ст. 33 ЖК РФ данное право не подлежит обязательной государственной регистрации. Единственный способ обезопасить себя – запросить у собственника копию завещания и выяснить, не прописан ли в нем завещательный отказ.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы узнать больше о своих правах!