С начала столетия основные изменения произошли в различных сегментах рынка недвижимости Нидерландов. Мировой кредитный кризис, низкие процентные ставки и снижение темпов роста населения, которое также стареет - все это факторы, влияющие на рыночные силы как на рынке офисной недвижимости, так и на рынке жилья.
Например, рынок офисной недвижимости все чаще характеризуется структурным избытком офисных площадей и увеличением доли вакантных площадей по крайней мере в наименее привлекательных местах.
До начала века рынок офисной недвижимости следовал за экономическим циклом голландской экономики. В период экономического роста уровень наполнения повысился, а уровень вакантных площадей снизился.
Когда в период экономического спада спрос на офисные помещения снизился, уровень вакантных площадей вырос, что привело к снижению арендной платы и строительству новых зданий. В результате вакансия всегда оставалась в пределах определенного предела и не воспринималась как проблема.
Однако на рубеже веков спрос и предложение начали сильно различаться, и количество предлагаемых офисных площадей стало намного больше, чем ежегодно. Растет не только предложение офисных помещений, но и спрос на них в связи со структурными изменениями.
Средняя площадь, имеющаяся в наличии на одного работника, уменьшается, отчасти в результате гибкого графика работы. Вероятность того, что сотрудники будут работать из дома или из другого места, выше, поскольку виды деятельности все меньше и меньше зависят от конкретного места работы.
Кроме того, все больше внимания уделяется экономии средств на жилье, согласно данным Kok and Jennen, в том числе на количестве квадратных метров арендуемых офисных площадей. Наряду со снижением спроса, произошло также изменение спроса. Например, Амстердам, Роттердам, Гаага и Утрехт являются основными пунктами в этих городах, куда легко добраться общественным транспортом, и многие из них пользуются спросом.
Кроме того, многие из предлагаемых офисных зданий уже не отвечают потребностям нынешнего пользователя. Korteweg утверждает, что это устаревание можно квалифицировать как экономическое устаревание.
Если вакантное отделение расположено в относительно недоступном месте с монофункциональными функциями и более не отвечает нынешним потребностям пользователей, существует высокий риск того, что оно будет оставаться вакантным в течение длительного времени.
Это означает, что все больше и больше офисов становятся вакантными, которые, вероятно, больше не будут сдаваться в аренду на рынке офисной недвижимости. Эти вакантные помещения рассматриваются как социальная проблема. В конце концов, по данным Korteweg, многие вакантные офисы никогда не способствуют имиджу территории.
Кроме того, муниципалитеты могут эксплуатировать меньше земли под застройку, а доходы от продажи земли сокращаются, что приводит к нехватке земли для других проектов. Поэтому необходимо что-то предпринять с этими бюро, чтобы предотвратить эти проблемы.
Возможным вариантом является снос, который часто рассматривается как крайнее средство, поскольку снос офисного здания означает прекращение притока доходов. Снос зданий также стоит денег, и владелец офиса не всегда готов оплачивать расходы на снос зданий в условиях относительно низкой доли вакантных должностей.
Кроме того, собственник теряет свое имущество, что означает полную амортизацию его инвестиций. Другим вариантом структурно вакантных служебных помещений является преобразование в другую функцию. Такая трансформация обходится дороже, чем снос имущества, но может также приносить доход.
Например, офис, который был преобразован в жилое здание, может принести больше прибыли, чем старое здание с функцией офиса. Однако для того, чтобы сделать возможным преобразование офиса, необходимо наличие спроса на жилье.
Влияние кредитного кризиса проявляется в динамике развития рынка жилья в последние годы. В результате дома долгое время переоценивались, а ипотечные кредиты выдавались слишком легко и слишком дорого.
По данным Boelhouwer, молодые люди с меньшей вероятностью получат ипотеку и захотят проявить гибкость на рынке жилья и поэтому часто ищут квартиру в более дешевом сегменте. Кроме того, по данным Статистического управления Нидерландов, наибольшей популярностью среди ищущих жилье пользуются крупные города.
По данным Mulder and Hooimeijer, такие города, как Амстердам и Утрехт, привлекают много молодых людей из-за возможностей трудоустройства, удобств и суеты, которые там есть. Это привело к тому, что дефицит жилья в обоих городах составил около 5%.
Как и рынок недвижимости, экономика имеет определенные циклы. Периоды экономического бума сменяются периодами экономического бума и рецессии. Кондратиев сравнил эти циклы с четырьмя сезонами: зимой, весной, летом и осенью в своей теории длинных волн. После периода рецессии экономика снова начнет расти весной, о чем говорится в пресловутой книге.
По мнению Шумпетера, эти периоды роста обусловлены технологическим развитием и инновациями, вызванными "творческим разрушением". По мнению Шумпетера, это означает, что структура бизнеса и производства меняется, когда происходит важное технологическое развитие, зачастую под влиянием предпринимателей.
Хорошим примером этого может служить бум в области ИКТ; рост Интернета приводит к сильному экономическому росту. Избыток предложения на рынке труда приводит к росту занятости и повышению уровня благосостояния.
Спрос на офисные помещения также растет в период экономического роста в связи с увеличением числа рабочих мест. В то же время развивается большая часть офисных площадей, банки проявляют большую готовность предоставлять кредиты, инвесторы позитивны. То же самое происходит и на рынке жилья, хотя на качественный спрос, в частности, влияет экономический климат.
Рынок жилья имеет много общего с рынком офисной недвижимости. На этом рынке также существует задержка между производством и сдачей жилья, в результате чего предложение отстает от спроса на жилье.
Однако существуют и принципиальные различия между двумя сегментами рынка недвижимости. Например, на рынке жилья наблюдается меньшее несоответствие между спросом и предложением и почти полное отсутствие структурного предложения.
Во многом это связано с тем, что будущий спрос на жилье может быть лучше определен, чем спрос на офисные помещения.
Модели спроса и предложения могут быть применены к обоим рынкам. В связи с замедлением темпов роста предложения как на рынке офисной недвижимости, так и на рынке жилья в связи со строительством новых зданий, предложение всегда отстает от спроса.
Кроме того, оба сегмента рынка недвижимости состоят из субрынков, т.е. пользовательского рынка и инвестиционного рынка. Тем не менее, эти модели, похоже, предсказывают развитие рынка жилья лучше, чем рынок офисной недвижимости.