Немного статистики
Люди массово приобретали жильё в ипотеку буквально до I квартала 2019 года. Со II квартала по настоящий момент происходит постепенное падание объёма кредитных займов (данные с сайта ЦБ РФ).
Это объясняется рядом факторов: падение платёжеспособности, повышение значения ключевой ставки, введение системы эскроу-счетов (люди изучают новую систему, а кто-то ждёт введения системы для страхования покупки на 10 млн. руб.).
Конечно, проблема улучшения жилищных условий среди населения стоит остро, но при этом качественный спрос ограничен: у нуждающихся в своём угле людей просто нет денег ни на первоначальный взнос, ни на ежемесячные платежи.
По данным того же ЦБ (диаграммы здесь), Ярославская область занимает 10-е место среди регионов ЦФО по объёму выданных жилищных кредитов. Только за сентябрь 2019 года жители нашей области получили в кредит 1,556 млрд. рублей. За этот же срок образовалась задолженность по выплатам в размере 460 млн. рублей.
Кто берёт ипотеку?
Мы пообщались с Алексеем Власовым, руководителем офисов крупной риелторской компании.
По его словам, среднестатистический ипотечник — это человек 30-40 лет, который решил улучшить свои жилищные условия за счёт средств материнского капитала или полученного наследства.
Если такой финансовой помощи нет, то люди приобретают двушки в спальных районах города стоимостью до 2 млн. рублей. В таком случае и первоначальный взнос вполне посилен, и ежемесячные платежи не превышают 10-12 тыс. рублей в месяц.
Если хочется приобрести более просторную и комфортную квартиру, то первоначально необходимо сделать взнос в размере миллиона рублей, а ежемесячно придётся платить 30 тыс.
Зачастую клиенты просто хотят купить жильё, но не вникают в подробности: не рассчитывают финансовые перспективы покупки квартиры, не читают мелкие буквы кредитных договоров.
Людям хочется заехать в готовую квартиру, взяв с собой только тапочки, поэтому и соглашаются на большие суммы кредитов.
Как сэкономить на ипотеке?
Частные банки созданы для получения прибыли и самостоятельно определяют условия кредитного договора, которые, конечно, не в пользу плательщика.
Банки предлагают клиентам ануитентные платежи — равные суммы в течение всего срока кредита. В таком случае, однако, первые несколько лет идёт выплата только процентов по кредиту, а затем, спустя 3-6 лет, начинается оплата тела основного долга.
Алексей Власов рекомендует производить досрочное погашение в конце года — до того как банк произведёт очередной перерасчет процентов.
При своевременной оплате кредита в течение полугода можно рассмотреть вариант рефинансирования и перевести свой долг в другой банк под меньший процент.
Ещё один вариант — сдача имущества в аренду. Согласно кредитному договору, владелец обязан об этом предупреждать банк. На деле же не существует специальных инструментов для отслеживания выполнения данного пункта договора. Банкам важна лишь оплата в срок и в полном объёме.
Некоторые покупают квартиру в ипотеку, чтобы спустя некоторое время продать её подороже. Наш собеседник отмечает, что последние два года рынок недвижимости находится в стагнации и ожидать подорожания вторичного жилья не приходится, но при этом бывают случаи «срочного выкупа», когда стоимость квартиры снижается до 30%. И вот такие варианты являются инвестиционно привлекательными.
Брать или не брать?
Ответить на этот вопрос каждому предстоит самостоятельно. Как говорил Сократ, «Женишься, не женишься — всё равно будешь жалеть». Мы же можем только порекомендовать тщательно рассчитать свои возможности и все риски перед подписанием ипотеки, которая в БСЭ (Большой советской энциклопедии) описана как «кабальная» под 4-5%. А сегодня нам банки предлагают «выгодные условия» от 9% годовых.