Подорожают ли квартиры в новостройках, будут ли граждане защищены от недобросовестных застройщиков и как это повлияет на долгострои.
Почти все застройщики, работающие в Ленинградской области, перешли на проектное финансирование - по старым правилам продолжают работать только те, чьи объекты готовы более чем на треть. Такие меры в первую очередь защищают граждан от недобросовестных застройщиков.
Что происходит
Изменения в долевом законодательстве вступили в силу с 1 июля 2019 года. Квартиру, как и раньше, можно будет приобрести на этапе строительства, в том числе и за счет средств Материнского капитала. Но теперь деньги покупателя будут лежать на эскроу счете в банке до тех пор, пока дом не будет достроен. В случае, если застройщик не выполнил обязательства – банк вернет гражданину всю уплаченную сумму в полном объеме.
Цитата
«В этом смысле переход на проектное финансирование – это необходимая мера, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков. Но, как отметили на парламентских слушаниях, новую схему работы через эскроу счета можно сравнить с антибиотиками, который быстро помогает, но надолго снижает иммунитет. Появляется посредник – банк, который принимает решение – быть или не быть тому или иному объекту. То есть застройщик должен предоставить банку бизнес-план и доказать, что этот проект экономически целесообразен», - объяснил депутат Законодательного собрания Ленобласти Олег Зеваков.
Подводные камни
Застройщики оказались в сложной ситуации. Если раньше между застройщиком и покупателем подписывался договор долевого участия и последний финансировал стройку, то теперь застройщик вынужден использовать либо собственные, либо заемные средства. Но банки дают кредит не под обещанные 7%, а под 14-16%. И для того, чтобы снизить собственные риски, банки чаще всего отсекают проекты с рентабельностью менее 20%, которые предлагают небольшие компании, работающие меньшей маржой (разницей между ценой и себестоимостью – Прим.ред.)
Цитата
«В условиях, которые предлагают банки, смогут работать крупные застройщики, не случайно прозвучала сумма 100 млн рублей – это размер кредита, который предпочитают выдавать банки под проектное финансирование. Из-за этой суммы, порядка 30% компаний могут уйти с рынка. И, в первую очередь, это будет касаться небольших городов», - считает Олег Зеваков.
Ситуация в регионах
В настоящее время муниципалитеты не могут использовать счета эскроу. Деньги, выделяемые на расселение аварийного жилья, приобретение жилья для бюджетников – ушли на вторичный рынок.
Цитата
«Вопрос стоит действительно остро, ведь речь идет о социальном жилье. Поэтому коллеги из Госдумы пообещали до конца года принять законопроект, который позволит муниципалитетам использовать эскроу счета», - рассказал депутат Закса Ленобласти.
Что происходит с ценами на квартиры
Переход застройщиков на эскроу счета вызывали опасения, что это приведет к росту себестоимости строек и таким образом цены на квартиры в новостройках вырастут на 40%. Однако стоимость жилых метров с 1 июля увеличилась на 3-4%, что сопоставимо с сезонными колебаниями цен.
Рынок долевого строительства в Ленинградской области
Как сообщил Олег Зеваков, в настоящий момент 5% застройщиков начали работать через эскроу счета, 60% - достраивают объекты по старым правилам. Это объекты высокого уровня готовности: к 1 октября они подтвердили, что соответствуют установленным требованиям. Доля застройщиков, которые только перейдут на эскроу-счета, в Ленобласти не превышает 15%. Часть объектов этих застройщиков уже достраивается с привлечением средств регионального правительства.
На данный момент в 47 регионе остались только надежные застройщики, которые прошли такой «естественный отбор». Неблагонадежные компании покинули рынок таким образом раз и навсегда исключив проблему с обманутыми дольщиками в будущем.
Анна Крючкова
Фото: Валентин Илюшин, Online47