"Лучше вовсе не знать, чем знать плохо то, что знаешь."
Рафаэль Санти
Как-то вел запись на консультации с молодым специалистом. Девчушка была бойкая и смышленая, чем собственно мне и понравилась. Только не подумайте там себе чего-нибудь эдакого. Приглянулась она мне как человек интересный, живой и немного наивный, не стесняющийся задавать вопросы. Вообще, за годы практики заметил, что чем больше кто-либо строит из себя всезнайку и суперпрофессионала, тем легче он может попасться, даже на простых вещах. А тот, кто кажется простофилей и наивным, но при этом выясняет всякие неясности, тот открыт общению и познанию, как тот ребенок. А вы замечали когда-нибудь, как бывает порой трудно объяснить детям наши взрослые вещи? Ребёнок всегда чувствует подвох, когда не видит той понятности, какой он себе её представляет. Недаром говорят, если смог растолковать сложную вещь малышу, то ты профи. Ой, думаю, неспроста мудрость народная дурачка Ивана прославляла!
Ну, так вот. Веду прием, консультации, ответы-вопросы. Смотрю моя девчушка задумалась, а потом вдруг чертыхается: — Как же так, Валерий Анатольевич, люди таких простых вещей не понимали, пока Вы так просто им не рассказали? — Не всегда человек понимает, да и не должен, — отвечаю, — Ведь люди могут не знать, потому что не учились этому. Например, если ты едешь на машине, ты же не можешь достоверно определить по шуму неисправность, а вот профессионалы могут. И будут также, как и ты сейчас, недоумевать, как же можно было не заметить стука и запороть движок. Та же история и с врачами, которые могут предсказывать болезни, о которых человек и не догадывался. Такие прозрения случаются со всеми, кто набирается опыта в своей области. Так же и в юриспруденции, — то что нам кажется простым, людям кажется неразрешимым и вдруг свалившимся ниоткуда. Бывает и такое, что человек видит проблему, но откладывает её изо дня в день, думая, что всё рассосется само собой, образуется. Порой, наоборот, это приводит к тому, что всё усугубляется, одна нестыковка тянет другую, и чем дольше отсутствует решение, тем больше сил приходится тратить на его принятие. Так что, не бойся идти навстречу трудностям, потому что убегая от них, ты рискуешь быть погребенной под лавиной проблем, начавшихся с небольшого камешка, который можно было в свое время просто пнуть и расчистить дорогу для дальнейшего путешествия.
Девчушка снова задумалась, помолчала, а потом выдает: — А расскажете что-нибудь из своей практики такое? — Ну, хорошо, слушай историю из недавнего.
Случилось так, что удалось мне как-то выручить человека и вырвать его квартиру из цепких лап ростовщика. Ситуация осложнялась тем, что человек по кредиту-то рассчитался, да за другого поручился, на чем и погорел. Квартиру, сразу скажу, мы отбили, но чего нам это стоило и сколько нервов убило клиенту, неописуемо! Бедолага существовал на своей единственной жилплощади как на вулкане, под угрозой того, что ростовщик в один прекрасный день заставит его съехать. После выигранного суда взволнованный и вновь обретший утерянную было квартиру искатель «легкого» займа без конца тряс мне руку и приговаривал не переставая: «Спасибо Вам, спасибо. Для меня теперь это будет урок на всю жизнь!».
Итак, история…
Главный герой – человек, не сказать, чтобы зажиточный, но и не бедствующий — предприниматель. С вашего позволения, буду называть его «наш друг». Так вот, наш друг, намереваясь расширить круг интересов и сферу деятельности, записался как-то на курсы агентов по недвижимости, где и свела его судьба с милейшим сокурсником. А когда сокурсник узнал, что наш друг занимается бизнесом, то сразу по-дружески предложил ему деньги на развитие. Наш друг, конечно, с радостью согласился. Стукнули по рукам и не откладывая в долгий ящик решили применить свои знания в области риэлторской деятельности на практике. Ростовщик давал кредит в обмен на квартиру. Говоря юридически, — заём под залог недвижимости. Представляли ситуацию будущие риэлторы, конечно, правильно, а вот тему «залог и ипотека» на курсах еще не усвоили. В общем схему наши герои соорудили такую: в обмен на деньги наш друг передает квартиру ростовщику, а по мере погашения займа получает её обратно. Как-то так... Сказано — сделано, пошли друзья оформлять сделку в орган госрегистрации (Росреестр).
Составили друзья расписку и прибыли с ней в Управление Росреестра. Объяснили ситуацию девушке в окошечке. Консультант просветила знатоков недвижимости, что по расписке сделки с квартирами не регистрируют, нужен какой-либо договор. И двинули они к другой девушке, составляющей договора. Та, выслушав сбивчивую историю и недолго думая, впечатала их данные в договор, который был ей наиболее известен, - договор купли-продажи. Наш довольный друг отдал расписку ростовщику, подписав и сдав договор купли-продажи квартиры на регистрацию. Спустя некоторое время наш окрыленный герой на радостях привел к ростовщику и своего партнера, который тоже занял у ростовщика денег, но не под залог квартиры, а под поручительство нашего героя.
Время шло. Будучи человеком порядочным, постепенно, как договаривались, наш друг вернул кредитору все деньги с процентами и попросил отдать «заложенную», а на самом деле, проданную квартиру. Ростовщик, надо отдать ему должное, не отказал, а предложил пойти в Росреестр, чтобы разойтись краями. Пошли наши герои в орган регистрации, договор расторгать. Нашли ту девушку, которая их консультировала, и напомнили ей свою историю. Специалист, найдя в своем компьютере соглашение о расторжении договора купли-продажи, не заморачиваясь, опять вбила в него данные наших героев и послала их в другое окошечко. Но вот в том окошке друзей огорошили тем, что в силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение обязательств по договору прекращает обязательство. То есть, переводя с русского на русский, наш друг, исполнив договор, то есть передав квартиру за деньги, как было указано в акте приема передачи, прекратил его, — сделка схлопнулась. Деньги по расписке получены, квартира передана, договор исполнен, расторгать нечего! И посему соглашение о расторжении Росреестр не принял. Идите, говорит, если желаете, составляйте новый договор, где тот, кто был покупателем, будет продавцом, а тот, кто продавцом — покупателем.
А тут еще оказия случилась. У партнера нашего друга, за которого тот перед ростовщиком поручился, проблемы начались. И займодавец понял, что вернуть деньги будет непросто. Но вскоре смекнул, что судьба дала ему рычаг давления в виде квартиры, которую ростовщик фактически у нашего друга купил. Тогда же он выставил ультиматум, – когда твой товарищ, за которого ты поручился, вернет мне деньги, тогда я и продам тебе квартиру взад . Вот так и обрек себя наш друг на бессонные ночи и птичьи права на обладание своим, казалось бы, жильем, которого фактически лишился. Так и жил он на пороховой бочке возле вулкана три года. Не доедал, не досыпал, все ждал, что его кредитор — сокурсник передумает и вернет жилье, но ростовщик молчал, как и тот товарищ, за которого наш друг поручился. Как говорится, не делай добра, не получишь зла. Вот такая ситуация. — А что мешало обратиться к квалифицированному специалисту? — А зачем, ведь наш друг почувствовал себя риелтором дипломированным, которому совет спрашивать ну как-то уж несолидно вовсе! За что и поплатился.
Посоветовали ему спустя три года обратиться ко мне. Поведал он свою беду. И, да, большого труда стоило мне в судебном порядке признать договор купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), то есть доказать, что наши "специалисты" по сделкам с недвижимостью, «продав» квартиру в обеспечение возврата денег по договору займа, в действительности имели в виду договор залога (ст. 334 ГК РФ). А вместо этого зарегистрировали переход права собственности на квартиру, не упомянув при этом ни о какой ипотеке — залоге недвижимости. И еще нам повезло, что ростовщик — ответчик не стал заморачиваться в суде с пропущенными сроками исковой давности. А может он и не знал о них, так как был уверен в своих правовых познаниях и выступал в суде без квалифицированного представителя. Хотя у меня и на заявления о пропуске срока были возражения.
К слову сказать, в суде ростовщик оказался по степени профессионализма совсем не лучше, чем наш друг. Бравируя своими знаниями в области недвижимости и защищаясь, займодавец откровенно врал, что квартиру он и взаправду купил, неся в суде бред, что соглашение о расторжении договора купли-продажи бывшие друзья составили с целью вывести квартиру из состава совместно нажитого имущества, чтобы не спрашивать согласия супруги. Но, ответчик совсем не учел, да и не знал, что квартира нашему другу была подарена бабушкой, а, как известно, в силу п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью, на распоряжение которой согласие супруга вовсе не требуется. Таким образом, наш друг мог сам свободно распоряжаться квартирой, не спрашивая жены, что и сделал на свою беду, «заложив», а фактически продав своё единственное жилье.
Задав в заседании еще пару вопросов выпускнику курсов по недвижимости, я вывел его на чистую воду пред судом и участниками процесса. Экзамен он провалил, суд проиграл. Да и не было у него, думаю, задачи вникать в тонкости учебного процесса на курсах недвижимости. Спустя время выяснилось, что ростовщик посещал разнообразные курсы и вовсе не для того, чтобы повышать свой профессиональный уровень, а только с целью искать "фраеров ушастых", чтобы "облагодетельствовать" их кредитами с последующим "кидняком" на квартиру. В долг под залог жилья он давал сумму намного меньше рыночной стоимости недвижимости. Вот такие дела. А представляете, что такие "спецы по недвижимости" могут натворить, если пойдут в народ, прикидываясь риэлторами и демонстрируя свой новенький диплом выпускника краткосрочных курсов...
Девчушка вздохнула, восхищенно посмотрела на меня: — А ведь можно было всего этого избежать, если бы наш друг встретил такого как Вы, Валерий Анатольевич, прежде чем вступать в такую сомнительную аферу?
— Думаю, да, — скромно подытожил я.
