Начинаем упражнение. В правую руку берём калькулятор, в левую ипотечный договор. Считаем, считаем и получаем экономию в несколько миллионов рублей, на которые можно купить ещё одну такую квартиру. А сейчас читаем, как получить много выгоды и не разочароваться.
Смотри на изначальные проценты
Аналитики советуют рефинансировать ипотеку, когда разница между процентными ставками более 2%. Получается, что в 2019 году надо рефинансировать договоры, взятые в 2013 — 2016 годах, когда средняя стоимость ипотеки была 12,2%, а в отдельные годы доходила до 13,6%.
Мы уже считали экономию по каждой из процентных ставок. Например, при сумме кредита в 2 млн экономия отрефинансирования составит 2,4 млн, а ежемесячный платёж уменьшится на 6000.
Интересен вопрос с кредитами 2017 — 2019 года со средней процентной ставкой 10,9 — 11,1, что актуально и сейчас. В связи с последними изменениями в ключевой ставке, и сезонным увеличением спроса на недвижимость, банки запустили специальные программы и акции. Ипотеку можно оформить от 8,6% годовых. Спрашивается — стоит ли рефинансировать?
Попробовать можно, но надо учитывать, что рефинансирование — это новый договор. Банк снова будет проверять заёмщика и не обязательно примет решение о минимальной процентной ставке.
Например, Иван Иванович взял ипотеку в 2017 году. За это время он успел жениться, у него родилось двое детей, и он взял кредит на машину. При этом доход остался прежним. Скорее всего, банк откажет в рефинансировании или предложит высокий процент — есть риск невозврата из-за большой финансовой нагрузки.
Обратный пример. Иван Петрович взял ипотеку в 2017 году. За два года он поменял работу на более престижную, зарплата выросла на 30%, и он закрыл все кредиты. Если заёмщик обратится в свой зарплатный банк, то велика вероятность получить низкий процент по рефинансированию.
Тем, кто хочет получить минимальный процент, стоит обратить внимание на условия:
- участие в зарплатном проекте;
- участие в программе страхования;
- установленная банком сумма;
- новостройка или вторичное жильё.
Если подобных ограничений нет, и заёмщик подходит по всем параметрам, то попробовать можно. Минимальная экономия по такому рефинансированию 500 тыс рублей, а ежемесячный платёж снизится минимум на 1500 руб. Не надо забывать и о дополнительных расходах на рефинансирование, о которых пойдёт речь дальше.
Смотри на остаток долга
Перспектива получить низкий процент и сократить ежемесячный платёж настолько окрыляет, что некоторые перестают считать, а зря. Если ипотека с аннуитетными (равными) платежами более, чем на половину погашена, то рефинансирование может оказаться невыгодным.
Первую половину кредита заёмщик платит много процентов и мало основного долга, постепенно ситуация меняется.
После переоформления кредита система запускается по новой — выплачиваются проценты, а не основной долг. В этом случае лучше считать общую переплату, а не экономию.
Например, берём 2 млн на 16 лет. Через 9 лет остаток долга составляет примерно 1,3 млн. Допустим, заёмщик решил переоформить договор на остаток срока — 7 лет под 9,6% годовых. Ежемесячный платёж уменьшится всего на 2,5 тыс., а экономия с учётом выплаченных процентов составит чуть больше 200 тыс. Из них ещё надо будет вычесть расходы на переоформление:
- оценка недвижимости;
- нотариально оформленное согласие супруга на сделку;
- справки из банка;
- госпошлина в регпалату;
- страхование.
В зависимости от суммы и региона расходы могут составить 30 — 50 тыс рублей. К этому ещё надо прибавить 3−6 тыс дополнительных расходов по недогляду и выходные за свой счёт, когда приходилось ездить в банки и регпалату.
В большинстве случаев рефинансирование — хороший способ снизить кредитную нагрузку и уменьшить переплату:
- разница между процентными ставками более 2%;
- появилось право на господдержку;
- улучшились финансовые условия, что позволяет рассчитывать на лучшие предложения от банков;
- ипотека в самом начале погашения, и по ней выплачено немного.
Президент задал курс ипотеке — снижение процентных ставок до 7−8% годовых. Крупнейшие банки согласно покивали головами и заверили, что смогут это сделать в течение ближайших 2-х лет. Похоже, что так оно и будет. Снижение ключевой ставки и госпрограммы делают ипотеку всё доступнее. Если экономическая обстановка в стране не изменится, то так будет продолжаться и дальше. Те, кто не видит выгоды в рефинансировании сейчас, могут получить её позже.
Главное — внимательно следить за новостями. Редакция Выберу.ру в этом поможет.