Эта статья появилась достаточно случайно. Я наткнулся в сети на один материал о тенденциях и закономерностях на рынке недвижимости, и возникла у меня вот какая мысль...
Что пишут?
Суть материала в следующем. Все время нас старательно пичкают информацией о том, что квартиры (как и вообще массовая жилая недвижимость) дорожают. Независимо от того, происходит так на самом деле или нет, и есть ли для этого предпосылки. Независимо от того, как именно пытаются посчитать рост цены. Главное - чтоб эта мысль железным шаблоном жила в умах людей.
Мы, например, считаем, что новый автомобиль теряет 10 % цены в момент выезда из салона, 20 % к концу первого года и до 35-40 (а то и 50) через три года. Но вот про жилье мы считаем наоборот. При сопоставимых ценах на недвижимость и авто.
А к чему вся эта пропаганда?
Для того, чтобы люди исправно несли деньги на покупку недвижимости. Даже те деньги, которых нет (то есть брали ипотеку). Если человек верит в то, что недвижимость будет дорожать, то покупка ее - это не расходы, а инвестиция, которая окупится прибылью. Причем брать надо быстрее, пока цена не выросла! На этом непрерывном поступлении денег и держится строительный рынок, переживавший до 2014 года настоящий бум, и в нынешние сложные времена все же держащийся на плаву.
А что, собственно, произойдет, если покупатели не станут верить в будущий рост цен на квартиры?
А произойдет следующее: инвесторы не будут выкупать квартиры десятками, потому что не смогут рассчитывать на прибыль. Люди не станут брать ипотеку, так как аренда жилья станет выгодней платежей по ипотеке. Те, кому надо "просто пристроить деньги", также будут искать более выгодные финансовые инструменты. И останутся только те, кому надо купить квартиру, чтобы жить. Но таких покупателей относительно мало. На то, чтобы прокормить всю строительную отрасль, их не хватит.
И тогда пойдет цепная реакция. В минусе окажутся застройщики - строить дорого, а цена готового продукта низкая. В минус попадут банки и кормящиеся возле них страховые компании, они также потеряют массу клиентов - как ипотечников, так и застройщиков. В минусе будут риэлторы - клиентов нет, и за них придется биться. Тут же удар ощутят производители стройматериалов и строительные компании, лишившиеся заказов. Произойдет обвал строительной отрасли.
Получается, рынок жилой недвижимости - это самая настоящая ПИРАМИДА. Которая живет исключительно за счет веры потенциальных покупателей в постоянный рост стоимости квартир в будущем. Для поддержания и укрепления этой уверенности застройщики, банки и риэлторы делают все возможное для привлечения в эту пирамиду все новых и новых игроков. В ход идут всевозможные прогнозы, подбор выгодных предложений и процентных ставок, фейковые новости, умелое манипулирование цифрами и фактами... все средства хороши.
А при чем же здесь Краснодар?
А при том, что в последние десять лет он как раз и стал этой пирамидой. Давайте судить сами:
- Немалую часть поступлений в экономику города (в котором, кстати, нет какого-либо крупного производства, приносящего прибыль) обеспечивает строительство и продажа домов и квартир, в основном - для приезжающих из других регионов. Целые микрорайоны, десятки кварталов заполнены многоэтажками!
- Первыми в "пищевой цепочке" распределения поступающих денег стоят застройщики, их поставщики и подрядчики, банки (кредитующие их всех, да еще и выдающие ипотеку), риэлторы (пытающиеся
впаритьпродать клиенту недвижимость), всевозможные мастера по ремонту и отделке этих квартир, строительные и мебельные магазины, производители стройматериалов, дизайнеры квартир. На стадии возведения, продажи, отделки квартиры и благоустройства микрорайона свою долю денег получает множество лиц и организаций. - Вторыми в той же цепочке идут многочисленные ИП, фирмы и фирмочки, живущие за счет оказания услуг новым жителям города и тем, кто уже получил свою долю денег. Здесь и автотранспортные предприятия, и таксисты, и продавцы всего на свете (от хлеба до автомобилей), и рекламщики, и все виды услуг для населения. Проще говоря - весь экономически активный город.
- Свою долю денег с этого имеет государство (налоги, сборы и т. п.)
А что будет, если исчезнет первый пункт? В смысле - если люди перестанут покупать квартиры (во всяком случае, в больших количествах)?
Правильно - денег лишатся все.
Получается, что в тот момент, когда в городе по той или иной причине сильно упадет спрос на новые квартиры (неважно, закончатся деньги у покупателей, начнут падать цены из-за превышения спроса над предложением или город станет просто ужасно некомфортным для жизни и начнется отток населения) - экономику города ждет очень тяжелый удар. Потому что других отраслей, приносящих большой вклад в экономику, в городе нет. Я имею в виду - вклад, оказывающий влияние на большое число жителей города.
Вместо послесловия.
Мы видели многое. Мы видели обвал нефти в 2008. Мы слышали про кризис в США из-за ипотечного рынка. Мы видели обвал курса рубля, причем не один раз. Мы видели обвал биткоина совсем недавно (а кто-то до сих пор отдает долги с той поры). Но видели и ситуации, когда все предвещали кризис, а все как-то стабилизировалось благодаря принятым мерам. Может быть и в этой области экономики будущее не определено, и судьбу творим мы сами? Ну или не лично мы, а те, кто имеют полномочия и возможность что-то сделать?
Или никто не хочет и думать о том, куда "Титаник" плывет?...