Межевание земельного участка — это определение координат и установление границ участка (регистрация координат границ , а также закрепление их межевыми знаками, что называется выносом точек (опорных точек контура земельного участка) внатуре, что позволяет законно установить физические границы вашего участка на местности (например установив забор по вынесенным точкам).
Ниже я расскажу как осуществляется процедура межевания и какие есть подводные камни.
Этап 1: сбор необходимых документов
Для осуществления процедуры межевания земельного участка необходимо собрать следующие документы:
1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (например: свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство по закону, договор купли-продажи, договор дарения и т.п или просто свежую выписку из ЕГРН)
2. СНИЛС. Потребуется для дачи согласия на обработку персональных данных в соответствии с с ФЗ №152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006.
3. Паспорт собственника участка или нотариальная доверенность
4. Планировочная документация на земельный участок (при наличии) определяющая контур участка в метрах или дирекционных углах
5. Выкопировку из генерального плана (если участок на территории СНТ/ДНП/СТ) при условии, что границы данного "товарищества" не прошли кадастровый учет.
6. В случае если планируется увелечиние участка при межевании - выписку из ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в отношении земельного участка необходимо получить в Администрации МО на территории которого находится участок
7. В случае если участок не приватизировался и находится на территории СНТ/ДНП/СТ - берём у председателя выписку о членстве в СНТ и копию протокола о принятии в члены и выдаче земельного участка в пользование
Данные документы потребуются нам для следующего пункта
Этап 2: поиск кадастрового инженера и первоначальные геодезические работы
Для межевания земельного участка необходимо найти кадастрового инженера, имеющего лицензию на осуществление кадастровых работ. Зная реестровый номер инженера или ФИО, эффективность его работ можно проверить через официальный портал Росреестра в разделе "Реестр кадастровых инженеров". После поиска конкретного инженера в данной базе, можно увидеть сколько проектов успешно были реализованы, сколько были приостановлены и как часто были отказы.
После выбора инженера осуществляются следующие действия:
1. Анализ документов предоставленных Заказчиком
2. Заказ и получение КПТ (кадастровый план территории). Данную информацию инженер самостоятельно получает из базы Росреестра для анализа наличия установленных границ соседей
3. Поведение геодезической съёмки земельного участка, по итогам которой подготавливается проект схемы на КПТ
Этап 3: согласование границ земельного участка
А вот данный этап как показывает практика, является камнем преткновения из за которого так много судебных споров по границам земельных участков.
п.1 ст.39 ФЗ 221-ФЗ устанавливает, Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Иными словами, границы необходимо согласовывать с Вашими соседями, без их личных подписей в акте согласования границ - границы будут считаться не согласованными и не подлежат государственной регистрации в Росреестре.
По практике, многие юридические фирмы и кадастровые инженеры предлагают провести согласование границ через публикацию, ссылаясь на п.7 ст.39 ФЗ 221-ФЗ Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами.
Однако собственникам участков не разъясняют, что данный способ согласования границ может быть легко оспорен в судебном порядке, если смежный собственник сможет доказать, что о его наличии ответчик знал и данные действия были направлены на злоупотребление правом. В связи с этим рекомендуется использовать согласование границ в виде публикации в следующих случаях:
1. Собственник участка не известен
2. Собственника нет
3. В данный момент собственника нет, т.к. идёт процесс вступления в наследство
4. Собственник имеется, но проживает далеко и не может согласовать границы в живую
Этап 5: регистрация межевого плана
После согласования границ земельного участка, кадастровый инженер подготавливает межевой план и передаёт Заказчику диск с электронной формой межевого плана на нем для подачи на регистрацию в Росреестр.
1. Берём межевой план, паспорт или доверенность, СНИЛС и идеи в МФЦ для подачи документов на регистрацию
2. Оплачиваем в МФЦ госпошлину за подачу документов на государственную регистрацию (постановка на кадастровый учёт) и отдаем документы оператору
3. Обязательно храним выданную опись после принятия документов - по ней мы получим готовые документы
4. По 221-ФЗ и 218-ФЗ, срок регистрации составляет 7 дней, но с учётом реальной практики срок может составлять до 14 дней
5. В случае удачной регистрации - нас придет оповещение о готовности документов. Идём и забираем выписку из ЕГРН, в которой будут указаны координаты нашего участка.
Но может прийти и приостановка в регистрационных действиях, а вот тут надо внимательно ее изучить вместе с кадастровым инженером для понимания причин.
Для чего ещё нужно межевание??
С 2021 года граждане РФ больше не смогут купить, продать и даже подарить собственные земельные участки без утвержденной в Росреестре процедуры межевания.
Нормативная база процедуры межевания: Земельный Кодекс, Федеральный Закон № N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также новый закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» от 23.06.2014 № 171-ФЗ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ июля 2016 года