Трансграничная собственность. Недвижимость и налоги в Европе.
В результате тесных связей между Швейцарией и Германией часто сталкиваются с трансграничной собственностью. Мы хотели бы выделить ниже налоговые последствия отдельных решений в Европе. Какие будут налоги?
Для упрощения в следующих замечаниях мы ссылаемся на «немцев» лиц, проживающих в Германии, и «швейцарцев» на лиц, проживающих в Швейцарии. Кроме того, в наших замечаниях мы предполагаем, что недвижимость является частным активом для целей налогообложения.
2. Резиденция Германия - недвижимость в Швейцарии
Нас интересуют налоги и другие затраты. В этой ситуации следует отметить следующие моменты:
2.1 Приобретение имущества
Приобретение недвижимости создает ограниченные налоговые обязательства в Швейцарии. В зависимости от кантона, в котором находится недвижимость, на момент покупки будет взиматься налог на покупку, который составляет около 1-3% от цены покупки.
2.2 Ежегодный подоходный налог
Доход, связанный с имуществом (доход от аренды или собственная стоимость аренды) облагается налогом в Швейцарии. Собственная стоимость аренды - это фиктивная стоимость аренды. Которая учитывается для целей налогообложения в случае самостоятельного использования. Эта собственная стоимость аренды обычно составляет около 70-80% от рыночной арендной платы. И является предметом политических споров (в настоящее время обсуждается вопрос об отмене). Важно отметить, что рассчитывается вся годовая стоимость аренды квартир / домов, даже если объект используется лишь частично.
Что учитывается в Швейцарии.
Уместными в Швейцарии вычетами являются расходы на техническое обслуживание (эффективные или единовременные выплаты). А также пропорциональный процент по долгам. Вычитаемость ограничена по сравнению с Германией, на нее могут претендовать расходы на сохранение стоимости. Например, ремонт, замена, страховые взносы и административные расходы третьих лиц.
Кроме того, в целях налогообложения могут учитываться инвестиции в энергосбережение и охрану окружающей среды. Никакие вычеты за недвижимость в частных активах невозможны из-за износа (амортизация). В каждом налоговом периоде выбор вычета может быть выбран произвольно (эффективная или фиксированная ставка).
Единовременный вычет из арендного дохода, соответственно. Собственная стоимость аренды и обычно составляет 10-20% (в зависимости от кантона и возраста объекта). При вычете процентов по долгу следует учитывать, что они распределяются в международных отношениях в соответствии с положением активов.
Пример решения в Европе.
Например, если владелец немецкой недвижимости (конвертировал) 4 млн. Швейцарских франков в виде ценных бумаг в Германии и имущества с налоговой стоимостью 1 млн. Швейцарских франков в Швейцарии, то только 20% швейцарской процентной ипотеки будет зачислено в Швейцарии, но взамен возможный процент по долгам в Германии 20%. При определении ставки налога следует учитывать, что Швейцария учитывает мировой доход. Таким образом, это правильная налоговая декларация с данными о доходах и активах по всему миру.
В Германии доход (за исключением собственной стоимости аренды) также облагается подоходным налогом (принцип мирового дохода). Однако налоговая база обычно ниже, так как она должна определяться в соответствии с отклоняющимся немецким налоговым законодательством (см. Раздел 3.2). Двойного налогообложения можно избежать, добавив налог, уплаченный в Швейцарии, к немецкому налогу.
2.3 Продажа недвижимости в Швейцарии
В случае продажи имущества налог на прибыль в Швейцарии начисляется на основе разницы между инвестиционными затратами (цена покупки и инвестиции с добавленной стоимостью) и ценой продажи. В государстве проживания Германии продажа имущества также в принципе облагается налогом, но немецкие налоговые органы рассчитывают налог, уплачиваемый в Швейцарии. Интересно, что в Германии этот налог отменяется, если собственность удерживалась более десяти лет или использовалась исключительно для собственных жилищных целей. Исключение также распространяется на апартаменты для отдыха.
2.4 подводных камней и возможностей оптимизации
Проценты по долгу распределяются в соответствии с положением активов. Поэтому вполне возможно, что проценты по швейцарской ипотеке будут пропорционально освобождены от налогов. При покупке недвижимости в качестве инвестиции это можно было бы проверить. Следует ли ее в лучшем случае приобретать через риэлторскую компанию, чтобы можно было полностью отстаивать процент по долгу.
В связи с возможностью того, что расходы на техническое обслуживание в Швейцарии могут быть востребованы ежегодно прогорессивно или по фиксированной ставке. Целесообразно сосредоточить работы по обслуживанию на один год и выбрать единовременный вычет на оставшиеся годы.
3. Резиденция Швейцария - недвижимость в Германии
Резиденция Швейцарии с недвижимостью в Германии приводит к следующим налоговым последствиям:
3.1 Приобретение имущества / недвижимости и налога на имущество
В результате приобретения земельной собственности в Германии возникает ограниченное налоговое обязательство. Налог на покупку взимается, который в зависимости от государства составляет от 3,5 до 6,5% от цены покупки. Германия отменила налог на имущество с 1995 года. Однако за землю муниципалитеты взимают управляемые налоги на имущество. Которые в настоящее время являются предметом многочисленных политических дебатов.
3.2 Ежегодный налог на прибыль
Налогами в Германии, согласно ограниченному налоговому обязательству, являются доходы от сдачи в аренду и лизинга, а налогообложением для собственного использования не является. Все расходы, которые могут быть отнесены на имущество экономически, могут быть востребованы, например, расходы на техническое обслуживание, проценты по долгу, техническое обслуживание и т. д.
Но особенно - в отличие от Швейцарии - амортизация (амортизация) на объекте недвижимости не облагается налогом. Амортизация составляет от 2 до 3% затрат на приобретение здания, политически обсуждаемые в настоящее время специальные амортизации для продвижения жилья. Проценты по долгам могут быть вычтены полностью, если займы могут быть выделены на финансирование имущества (также на текущие расходы на содержание).
Разница в налоговых базах
Это обычно приводит к более низкой налоговой базе, чем в Швейцарии, но, возможно, слишком более высокие налоговые ставки. Налоговые убытки могут быть полностью зачтены в счет прочих доходов.
Имущество, находящееся в Германии, должно быть указано в швейцарской налоговой декларации.
Доход от аренды (за вычетом расходов на содержание) не облагается налогом в Швейцарии, но включается в определение ставки (Progressionsvorbehalt). Избыток прибыли (т. е. если расходы на содержание имущества превышают доход) учитывается только в прямом федеральном налоге в Швейцарии.
Немногие кантоны, однако, позволяет кантональным налогам компенсировать иностранный избыток излишка доходов с доходом в Швейцарии. Проценты по долгу распределяются в соответствии с положением активов. Эта система имеет следствие. В некоторых случаях проценты по кредитам на немецкую недвижимость в Швейцарии также могут быть эффективно вычтены. Поскольку вычет долга в Германии происходит объективно, это может привести к двойному вычету процентов.
3.3 Продажа недвижимости в Германии
Продажа имущества через десять лет после приобретения не вызывает налогов в Германии. Только при продаже в течение (так называемого спекулятивного) периода подоходного налога в течение десяти лет, но затем в размере разницы между балансовой стоимостью и ценой продажи.
Если продается имущество, находящееся в Германии, которое представляет собой частные активы, то, с точки зрения швейцарских налоговых органов, это не облагаемая налогом прибыль от прироста частного капитала.
3.4 Подводные камни и возможности оптимизации в Европе.
В случае приобретения швейцарской собственностью частной собственности в Германии сначала необходимо все выяснить. Оправдано ли так называемое кровельное налогообложение в Германии соглашением об избежании двойного налогообложения. Это может привести к значительному сдвигу в налогообложении доходов в Германию. И, следовательно, стать причиной воздержания от приобретения.
Но есть и положительные стороны. Особенно в Германии, где все еще более дешевая инвестиционная недвижимость. Если имущество, находящееся в Германии, финансируется, возможно, будет начислено двойное налоговое кредитование процентов по долгу на основе различных систем. Пример (Германия, при условии вычета процентов по долгу,вычитание долга Швейцарии в зависимости от положения активов). Аналогичным образом, после периода владения более десяти лет в обеих странах может быть достигнут безналоговый прирост капитала от продажи.
Следует отметить, что при покупке недвижимости в Германии ставка налога обычно увеличивается в Швейцарии. Так как учитывается дополнительный чистый доход. Влияние на налоговые льготы в Швейцарии также следует принимать во внимание. Различные отчисления, например, некоторые из произведенных платежей по алиментам были отозваны швейцарскими налоговыми органами в Германию.
Но в Германии они не могут быть востребованы. И таким образом, оказываются в тени. В этом случае было бы необходимо изучить вопрос о том, применяется ли так называемое регулирование приграничного пригородного движения в Германии (более 90% дохода в Германии). Или же собственность должна принадлежать, например, юридическому лицу.
4. Приобретение через риэлторскую компанию
В лучшем случае имеет смысл приобретать (инвестиционную) собственность через риэлторскую компанию. Это может быть либо швейцарская компания (с постоянным представительством в Германии). Либо немецкая компания со швейцарскими акционерами. А что же налоги? С точки зрения налогообложения в Германии, здесь рассматриваются общество с ограниченной ответственностью. Налоговая ставка только 15%, но обложение налогом на прирост капитала. Или управление активами в форме GmbH & Co. KG (частные налоговые активы).
5. Заключение
При покупке недвижимости за границей важно заранее смоделировать налоговые последствия. Необходимые меры предосторожности должны быть приняты во внимание до приобретения имущества. Например, создание компании по недвижимости, оптимальное финансирование имущества и другие варианты оптимизации.
Больше информации о недвижимости ведении бизнеса в Германии читайте на сайте: https://german-property.ru