Сложно переоценить важность правильного выбора локации, это понимают все и давно. Но почему-то, "влюбившись" в помещение, увидев там свой будущий бизнес, нарисовав все картинки успешного дела, мы и ныряем с "головой". Как избежать ошибок и сделать все правильно, читайте ниже.
Как выбирать?
На полях интернета существует невероятное количество сайтов, посвящённых коммерческой недвижимости, конечно же, начинайте с них. Авито, Циан, местные доски и сайты агентств: для сбора информации подойдёт всё. Понравившиеся помещения сохраняйте ссылками в заметках или на самом сайте, например, у Авито в функционале есть опция «избранное». Используйте все фильтры в различных комбинациях, по принципу - от узкого к широкому. Не стесняйтесь пользоваться услугами брокеров (агентов), в отличие от жилой недвижимости, комиссия с арендатора берётся в исключительных случаях, как в принципе и должно быть.
Важно посетить целевой район. Не только для того, чтобы оценить клиентопотоки и расположение конкурентов, но и для того, чтобы собрать предложения, которых вы не нашли в интернете. Такие почти всегда есть, так как не все собственники в принципе размещаются в интернете. Также собственники не всегда вовремя продлевают свои объявления, а иногда не все успевают сделать фото/видео съёмку своих помещений, и потому нет объявления, но есть баннер «Сдаётся» или «Аренда». И, пожалуй, самое важное — это сделать мониторинг скрытых предложений, а именно:
● Помещения, которые освобождаются в ближайшее время, но пока заняты и, соответственно, не размещены в интернете.
● Помещения, в которых текущие арендаторы не устраивают собственников по каким-либо причинам. Примером может быть несвоевременная оплата, тип деятельности, занимаемая площадь и пр.
● Арендаторы склонны к изменениям (переезды, сжатие, расширение), возможно, вы найдёте предложение субаренды или частичной аренды, которое будет для Вас привлекательным.
Основным способом получения условно скрытых предложений станут банальные вопросы к текущим арендаторам: «Сдаётся ли здесь что-то в аренду?» или «Подскажите контакты собственника помещения». Нелишним будет и просто общение с теми, кто уже ведёт бизнес в данном месте.
Как смотреть?
Вот и пришёл тот заветный день и час, когда вы приехали на осмотр помещения.
Простые правила:
Заряженный телефон с хорошей камерой — просто необходим! Снимайте видео, а не фото. Фотографии дают минимум представления об объекте. Видео должно быть о пути к помещению, о входной группе и собственно, на нём должно быть само помещение. Делите его (видео) на несколько частей по 1-2 минуты, не стесняйтесь давать комментарии и пояснения прямо во время съёмки, это поможет вам при последующем обсуждении и оценке помещения.
Приезжайте заранее, до назначенного времени встречи с собственником. Вы сможете «оглядеться», сделать какие-то выводы по расположению, посетить соседние помещения, оценить клиентские потоки, трафик автомобилей, парковки и другие аспекты, на которые следует обратить внимание и, возможно, задать по ним вопросы уже на встрече.
Не ведите предметных переговоров сразу, в любом случае, говорите, что вам понадобится пауза для принятия решения. Это даст вам возможность при необходимости изменить условия аренды.
Запросите у собственника или его представителя в электронном виде максимум информации о помещении: форма договора аренды, разрешение на рекламу, копии договоров на предоставление коммунальных услуг (тарифы), экспликацию (схему) помещения, контакты прошлых арендаторов.
Что важно?
При выборе помещений важно сравнить их не только по соотношению цена/расположение, но и по другим, не менее важным, факторам. Сравнивая помещения, учитывайте:
● Рекламные возможности (вывески, витрины, рекламные поверхности). Вы должны помнить о том, что вывеска — это и реклама; часто реклама вашего бизнеса в точке продаж может быть соизмерима с бюджетом аренды. Ищите помещения с максимумом рекламных возможностей.
● Арендные (строительные) каникулы. Ставка аренды не всегда есть главная сущность вашей экономики, большие каникулы на старте вашего бизнеса могут быть намного важнее и эффективней.
● Доступ в помещение. Круглосуточный доступ и отдельный вход для большинства бизнесов является преимуществом, вы сможете корректировать график работы и экспериментировать как захотите, вплоть до круглосуточной работы, при этом ставка аренды не изменится.
● Конкуренты и риски. Мы конечно же понимаем, что наш бизнес самый лучший, но соседство с сильным конкурентом, а тем более открытие его «на пути» к вашему помещению может стать очень сильным ударом. Будьте очень аккуратны с арендой помещений на этажах выше первого и с большим расстоянием от входной группы комплекса (в случае аренды в ТЦ).
Как договориться?
Договор аренды — одна из важнейших сделок для бизнеса. Его условия, а также рецепты по эффективным переговорам с собственниками и другие фишки я расскажу в следующей статье. Но как я уже говорил, самое главное — берите паузу после первого просмотра.