В рейтинге доходности недвижимых объектов торговые помещения уверенно занимают первое место. Но, как известно, чем больше выгода – тем выше риск. А ошибка в данном случае может стоить довольно дорого.
Сегодня мы поговорим о том, на что в первую очередь необходимо обратить внимание при покупке торгового помещения для арендного бизнеса:
1. Требования к локации
Доходность торговых помещений может составлять 10–12% годовых, а средний срок окупаемости - 8-10 лет. Это означает, что инвестировать средства в такие объекты, как правило, выгоднее, чем в квартиры и жилые дома. Но это правило работает только в том случае, если локация (т.е. месторасположение помещения) соответствует определенным требованиям.
Ключевыми моментами здесь являются:
1) Арендный поток – доход, который получает владелец данного помещения от сдачи его в аренду.
Совет от Арендатор.ру:
Определить значение арендного потока, в первую очередь, поможет изучение документов, но не пренебрегайте также личным разговором с арендаторами. Спросите напрямую – сколько они платят за аренду? Лишним это в любом случае не будет.
2) Пешеходный трафик – он же пешеходный поток.
По сути – это количество потенциальных покупателей, которые проходят мимо вашего торгового помещения в единицу времени. Занимаясь анализом пешеходного трафика, стоит помнить, что потенциальный покупатель не равнозначен каждому прохожему.
Совет от Арендатор.ру:
Нужно четко представлять свою целевую аудиторию. Например, ваш будущий бизнес рассчитан на продажу канцелярских товаров и учебной литературы. Тысячи пенсионеров, ежедневно посещающих близлежащее отделение Пенсионного фонда, создают плотный трафик, но вряд ли станут вашими покупателями. А вот студенты из расположенного неподалеку вуза или колледжа – 100% ваши клиенты.
Есть специальные компании, которые занимаются анализом пешеходных потоков при помощи современных технических средств и программного обеспечения. Если вы не уверены в собственных силах – обращайтесь к профессионалам.
3) Плотность жилого массива.
Здесь все просто – данные о количестве проживающих в данном районе людей, как правило, общедоступны. Кроме того, на сайтах местных властей зачастую можно найти любопытную статистику о возрасте, поле, социальных характеристиках населения. Эти сведения могут помочь вам составить портрет целевой аудитории.
4) Удаленность от метро и остановок общественного транспорта.
Чем ближе к объектам транспортной инфраструктуры – тем, естественно, лучше.
5) Платежеспособность населения
Очень важный фактор, который, к сожалению, непросто поддается анализу. И все-таки, определить, насколько богаты люди в конкретном районе, возможно – для этого понаблюдайте за тем, как они выглядят, во что одеты, что покупают и сколько тратят в магазинах, на чем ездят и т.д.
Совет от Арендатор.ру: :
Как правило, в центре города люди тратят больше и охотнее, чем на окраинах. И содержимое среднего чека тоже меняется.
2. Анализ экономики и арендатора
1) Доходность, как мы уже говорили, должна составлять не меньше 10-12% годовых (по чистому операционному доходу).
2) Арендатор, в идеале, - это проверенная, стабильно развивающаяся компания. Один из лучших вариантов – сетевой продуктовый ритейл.
3) Арендная ставка должна соответствовать товарообороту или выручке арендатора. В противном случае, арендатор может попросить о ее снижении или съехать, а это риск.
Совет от Арендатор.ру:
Цифровые показатели работы арендатора можно выяснить у него самого или с помощью хорошего риелтора.
У собственника запросите выписку по расчетному счету за последний год, чтобы узнать о наличии задержек по оплате аренды.
3. Технические требования к помещению
1) Лучше брать встроенное либо встроенно-пристроенное помещение с высокими потолками, открытой зальной планировкой, с большими витринами, в одном уровне.
2) Постройка должна быть стационарной, являться объектом капитального строительства и иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Проверить это можно при помощи выписки из ЕГРН и кадастрового паспорта.
3) Не забывайте про коммуникации – электросети, отопление, водоснабжение, канализацию, систему вентиляции, телефонную связь и скорость интернета. Проблемы с коммуникациями – это проблемы с арендаторами.
Совет от Арендатор.ру:
Лучше провести техническую экспертизу помещения, чтобы исключить дополнительные вложения.
4) Обратите внимание наличие собственной парковки и прилегающей территории.
Определившись с основными требованиями к помещению, можно приступать к поиску. Здесь вам помогут крупные профессиональные ресурсы – например, Арендатор.ру.
И непременно попробуйте наш бесплатный ресурс по подбору офисов.
Читайте также:
Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?
Как избежать обмана при аренде коммерческой недвижимости?
Как выбрать офис: пошаговая инструкция
Обещанное видео:
_________________________
Понравилось? Ставьте лайк, чтобы мы это поняли!
И обязательно подписывайтесь на Арендатор.ру - мы знаем еще много об офисах, коммерческой недвижимости, ритейле и инфраструктуре Москвы и регионов!