Маргарита Арановская
Раньше мне часто приходилось слышать об отличиях зарубежного рынка аренды от российского. Например, о том, что за границей он цивилизованный. И вот моей семье довелось лично познакомиться с нюансами аренды жилья во Франции и понять, почему у серого рынка здесь нет никаких шансов.
Аренда жилья во Франции — дело очень дорогое и хлопотное. Но пройдя все круги ада поиска своей первой квартиры, ты понимаешь, что в целом система устроена разумно: тут и прозрачность расчетов, и защищенность как арендодателя, так и арендатора, и государственная поддержка. Все это приводит к тому, что рынок арендного жилья развивается и привлекает инвестиции: около 30% французов живут на съемной жилплощади, на арендный рынок уходит около 15% ежегодно возводимой новой недвижимости.
Но обо всем по порядку.
Очень дорого
Средняя стоимость аренды квартиры во Франции — около 600 евро в месяц. Больше всего ужасов рассказывают про парижские цены: моя знакомая однажды смотрела квартиру, про которую в объявлении было указано, что она находится в историческом здании в центре Парижа, с собственной придомовой территорией и консьержем. Стоило это 600 евро. Оказалось, что это бывшая коморка для прислуги, где от санузла до кровати ровно один метр, стоя на котором просто хотелось упасть на эту самую кровать и заплакать.
Многочисленные рассказы из серии «как я снимал квартиру в Париже за 400 евро, и хозяйка торговала наркотиками» — это примерно то же самое, что «как я снимал жилье в Москве за 10 тыс. рублей».
Мы снимали квартиру в Лилле, который считается по ценам вторым после Парижа. За 40-метровое помещение с мебелью мы платили 800 евро в месяц (коммунальные услуги были включены).
Это был хороший пригород, из тех, до которых можно быстро добраться на метро из центра города. Но само жилье было нестандартным — в реконструированном здании бывшей фермы а-ля ферма Бенуа в Петербурге. Комнаты в квартире были смежными, шли одна за другой, зимой было холодно. Из плюсов — можно было устраивать посиделки в хозяйском саду и захламлять сарай.
Конечно, всегда есть более дешевые варианты, но как неопытные иностранцы, только недавно приехавшие во Францию, мы избегали «неблагополучных» кварталов на окраинах. Хотя там жилье было хорошего качества и дешевле процентов на 20-30.
Свой фонд арендного жилья есть еще в собственности у государства, но об этом подробнее расскажу в следующем материале — о французском строительном рынке.
«Ваше досье нас не устраивает»
Основная часть жилья во Франции (больше 90%) сдается через агентства, но даже с их помощью найти что-то подходящее мигранту из Восточной Европы трудно. Спрос большой, Франция — страна популярная, народ более мобильный, часто переезжает с места на место. Чтобы тебя допустили к просмотру вариантов, придется сначала доказать свою благонадежность и собрать о себе целое досье, куда входят, например, справка о наличии банковского счета, копия рабочего контракта, документы на пребывание в стране. Агентство передает досье на рассмотрение арендодателю, а тот уже решает, показывать квартиру или нет.
К слову, нас большая часть арендодателей разворачивала на самом первом этапе: стандартный срок контракта на долгосрочную аренду — 3 года, а у мужа рабочий контракт был на полтора.
Уже позднее мы поняли, что свою роль играло и то, что у нас это была первая аренда во Франции. Когда мы потом переехали в Ренн, мы добавили в досье рекомендацию прежнего арендодателя, и перед нами открылось гораздо больше дверей. А с учетом того, что жилье в Ренне дешевле и ассортимент больше, нашему счастью не было предела.
Агентский рынок консолидированный, компании на нем работают в основном крупные, но и небольшим региональным фирмам свое место находится. При этом агенты по всему городу не гоняют, а, как правило, привязаны к районным офисам. У нас был случай, когда мы увидели вывеску о сдаче квартиры на улице с названием агентства, дошли до его ближайшего отделения, а нас отправили в другое, потому мы, оказывается, перешли границу двух разных районов города.
Комиссия агентства для арендатора равняется примерной стоимости одного месяца аренды, цена оформления договора, как и в России, делится пополам между нанимателем и арендодателем. Принципиальная разница в том, что во Франции, если ты заключаешь договор через агента, все расчеты и дела потом ведутся через него на протяжении всего срока аренды. Он взимает арендную плату, отчисляет с нее налоги, удерживает свою комиссию (5-7%) и отдает владельцу оставшиеся 85-90% суммы. Владельца нашей нынешней квартиры мы не знаем даже по имени, по всем вопросам (например, по эксплуатации, ремонту жилья) обращаемся к агенту.
Почему выгоднее быть белым
Серый рынок — это в основном то жилье, для которого клиентов ищут через сарафанное радио. Когда мы в Лилле целый месяц не могли найти жилье через агентство, то в итоге через знакомых вышли на человека, который сдавал квартиру напрямую. Тем не менее оформляли мы все официально, владелец платил налоги и распечатывал нам все необходимые справки. По одной простой причине: система во Франции устроена так, чтобы людям, если они не нелегальные мигранты, было выгодно играть с государством в открытую.
Тут играют роль несколько факторов. Первый: во Франции прогрессивная шкала налогообложения, и сумма, которую ты тратишь за аренду жилья, вычитается из налогооблагаемой базы. Простейший пример: ставка подоходного налога для годового дохода до 9,9 тыс. евро составляет 0%, если доход больше — ставка уже 14%. Для одинокого человека с доходом в 1400 евро в месяц нет никакой экономии в том, чтобы снимать квартиру за 400 евро в месяц и скрывать налоги, вместо того чтобы найти вариант за 600 евро и платить все положенные отчисления.
Второй фактор: официальная аренда дает тебе адрес. Института прописки, как многие знают, в Европе нет, но без официального адреса ни документы на жительство не получить, ни банковский счет не открыть. Договор аренды — как справка о прописке — служит официальным пропуском во всю систему французской бюрократии. При этом нет никакой разницы, являешься собственником или арендатором.
Третий фактор: существуют бонусы для владельцев арендного жилья. К примеру, Закон Пинеля (или программа Пинеля), по которому собственник получает налоговые льготы, если покупает новое жилье с целью сдачи. Размер льготы зависит от срока аренды — 6, 9 или 12 лет дают скидку в 12%, 18% или 21% соответственно. Программа действует для жилья стоимостью до 300 тыс. евро, то есть максимальная сумма налогового вычета с подоходного налога составляет 63 тыс. евро. Стоимость аренды при этом не должна превышать определенного уровня (он определяется в зависимости от зоны), что также позволяет сдерживать цены.
Четвертый фактор: практически полное отсутствие рынка депозитов в привычном понимании. Стандартная ставка по депозиту тут составляет 0,4-0,5% годовых, а если вы где-то видите рекламу 1-3%, то, скорей всего, это бешенное промо-предложение всего на один месяц. Деньги очень дешевы: когда мы вне себя от счастья взяли кредит на машину под 2%, французы сочувственно вздыхали: «Ну, ребят, вы влезли в кабалу… Ведь в Credit Agricole — всего 1,4%».
Соответственно строительные холдинги, предлагающие доход в 4,5-6,5% годовых от инвестиций в недвижимость, выглядят на этом фоне очень привлекательно, а иногда и безальтернативно. По сути, они продают инвестиционный план, где рассчитывают, сколько вы сэкономите на налогах, какой доход будете получать и пр.
Арендаторам положены льготы
Кроме того, законы хорошо защищают права арендатора. Никто не может резко поднять арендатору цену за жилье, мотивируя это тем, что другой наниматель предложил больше. К примеру, в нашем договоре аренды прописано, что нам не могут повышать стоимость аренды выше официального курса инфляции, а владелец может потребовать расторжения договора, только если решит жить в квартире сам. Выселить арендатора за неуплату можно лишь в теплое время года.
На арендаторов, так же как на собственников, распространяются программы и льготы, касающиеся недвижимости — к примеру, сейчас в рамках борьбы с потеплением французское правительство реализует программу энергосбережения, по которой можно за государственный счет утеплить стены жилища. И нет никакой разницы, владеешь ты недвижимостью или ее арендуешь.
Все это множество мелочей, но из них складывается еще и общее психологическое ощущение комфорта. Даже арендованную квартиру ты чувствуешь своим домом. А это очень важно.
Источники иллюстраций: vivaeurope.ru, pixabay.com, umods.ru, 123versions.com, kommersant.ru.
