С 1 июля 2019 года в России застройщики жилья должны были перейти на продажу квартир с использованием эскроу-счетов. Многие застройщики уже перешли на такую схему, а кто-то перешел не полностью, поскольку достраивал дома еще по старым правилам. Продажа квартир в новостройках теперь будет осуществляться по новым правилам. Но это вовсе не означает, что возникнет дефицит, вследствие исчезновения из продажи квартир в новостройках. Просто квартиры теперь будут продаваться по новым правилам.
Причина тому - кардинальное изменение порядка долевого участия в строительстве дома. Теперь такие строительные проекты будут финансироваться по новой схеме. Новые правила игры уже привели к росту цен на жилье у некоторых застройщиков, а кто-то еще продает квартиру по старым, так сказать не «обновленным» ценам.
Можно заметить и то, что цены на квартиры остались на прежнем уровне в предложениях застройщиков, но по факту квартиры действительно подорожали, поскольку застройщик не так активно устраивает акции и стимулирует свои продажи предлагаемыми скидками. Теперь купить квартиру у застройщика по низким ценам не получится, поскольку скидку застройщик уже не предоставляет покупателю. По факту получается, что покупатель заплатит больше, чем ранее.
Основная проблема для многих застройщиков крылась в недостаточности финансирования их строек за счет своих собственных средств. Строительные проекты выводились на рынок жилья весьма в высоко конкурентной среде и чтобы «удержаться на плаву» многим застройщикам было необходимо строить сразу несколько объектов, удерживая набранные темпы строительства и главное продаж.
Именно наличие свободных денежных средств и темпы строительства и определяли продажи новостроек. Именно оборачиваемость и скорость продажи квартиры играло решающую роль в гонке строителей. Именно скидки были решающим фактором, которые стимулировали продажи квартир застройщиков. Это позволяло начинать строительство новых домов и своевременно расплачиваться с подрядчиками.
Чтобы дольщики получали свои квартиры вовремя, а задержек со сдачей домом и оплатой работ подрядчиков не возникало, продажи квартир должны идти непрерывно и бесперебойно.
Остается продавать дороже
С новым механизмом финансирования строительных проектов, процесс поступления денежных средств стал другим. Теперь застройщик не может использовать средства дольщиков сразу же, после их перечисления будущими покупателями как ранее. Застройщик сможет использовать денежные средства лишь после сдачи дома. А значит, застройщику будут нужны заемные средства для осуществления строительства. Собственных средств у застройщика на строительство дома может не хватать. Недостаточность собственных средств вынуждает застройщика обращаться для получения необходимого объема денежных средств в банк. Получив банковский кредит в полном объеме, достаточным для строительства дома, застройщик строит жилье, но вынужден закладывать в окончательную цену квадратного метра свою маржу, а так же банковский процент по кредиту. В итоге – удорожание квартир.
Застройщик, получив денежные средства в виде кредита в полном объеме и сразу, уже не станет лихорадочно нагонять продажи.
В итоге квартиры станут стоить дороже и продаваться чуть хуже. Поскольку основная задача застройщика продать квартиру как можно дороже, чтобы быстрее расплатиться с банком по кредиту. Застройщик начнет сосредотачиваться уже не на темпах строительства, а на самой марже от продаж.
Все это приведет не только к росту цен на жилье, но и к исчезновению или банкротству некоторых застройщиков, а порой и к исчезновению с рынка «старожил» рынка недвижимости и когда-то крупных компаний.
Есть опасения еще и того, что, в следствии увеличения «порога входа» на строительный рынок, количество продаваемых квартир уменьшится, а цены, в силу ограниченного предложения могут вырасти . Застройщики могут «компенсировать» свои потери и за счет более привлекательных квартир. Например, цены за квадрат могут быть выше в тех квартирах, где из окна открывается более привлекательный вид на город, парк или набережную. Чуть завышенная цена может быть и на те квартиры, где более правильно и комфортно расположены комнаты, более просторная кухня и так далее.
В первые годы реформы серьезных скидок не будет
Новая схема финансирования строительства, конечно же, окажет влияние на рынок недвижимости. Управлять строительством косвенно будут и банковские организации. Так, чтобы стимулировать продажи и скорейшее возвращение заемных средств застройщиком, банки будут стимулировать продажи. Основным инструментом будет ипотека. Не используя такой инструмент, привлечь новых покупателей будет крайне сложно.
В итоге «эпоха скидок» уйдет. Скидки могут появиться лишь спустя несколько лет, когда механизм будет опробован и проверен временем. Если никаких «сюрпризов» в ближайшие годы не произойдет, можно предположить, что оставшиеся на тот момент застройщики будут искать варианты конкурентных предложений. Придумать принципиально новых маркетинговых инструментов крайне сложно и застройщики будут вынуждены использовать старые инструменты.
Рынок загородного жилья
Особую заинтересованность застройщиков могут вызывать стройки загородного жилья, поскольку строительство малоэтажек регулируется немного иначе. Преимущество может быть у тех проектов, кто создаст транспортную доступность или те застройщики, которые будут использовать уже построенную инфраструктуру и дороги.
2019 год станет важным этапом формирования рынка недвижимости. Использование эскроу-счетов покажет свою востребованность в будущем. И именно такой механизм строительства, возможно будет действительно стоять на защите интересов граждан, чтобы избежать пополнения ими рядов обманутых дольщиков.
Для тех покупателей, кто все же решился купить квартиру в новостройке, следует поторопиться с покупкой, поскольку купить квартиру по старым ценам еще все же возможно. Причина проста. Застройщик начал строить дом до начала действия нового закона и это позволяет ему пока еще не повышать цены на новостройки.
Но наших читателей мы считаем необходимым предупредить и довести информацию о том, что застройщики играющие «по старым правилам» не могут гарантировать вам своевременную сдачу дома и передачи вам квартир. Строительство может быть резко остановлено, а дом не сдан вовсе. Поэтому перед покупкой изучите самого застройщика и проектную документацию дома, а так же посетите лично стройку, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков.
====================================================
Напишите свой комментарий к статье, это помогает объективно взглянуть на ситуацию и обменяться мнением.
Рекомендуем обязательно прочитать:
Как проверить обременения на квартиру и не остаться без нее по незнанию
Как девушка купила квартиру в ипотеку и просчиталась, понеся убытки
Более 8 тысяч решений было принято по выселению граждан из жилья за полгода
Платите за мусор по двум адресам? А как платить за вывоз мусора правильно?
Дом в Новочебоксарске обязали достроить в течение 6 месяцев
