Классическим вариантом инвестиций, который в первую очередь приходит всем в голову, это покупка квартиры в ипотеку. Оставим сейчас за скобками, если квартира нужна, например, в личное пользование или детям. Говорим о ситуации, когда квартира покупается исключительно с инвестиционной целью и сдачи в долгосрочную (не посуточную) аренду.
Если кто-то в соцсетях спрашивает: «У меня есть 1 млн, куда мне вложить деньги?», то обязательно найдется тот, кто скажет, что надо взять ипотеку и купить квартиру. Ведь квартира всегда пригодится.
Считаем?
Расскажу на примере квартиры, которую я продала. Условия я знаю, что называется, из первых рук.
Итак, у покупательницы было 1,41 млн рублей, квартиру она купила за 7,1 млн рублей, кредит под 10% на 15 лет, ежемесячный платеж 61 тысяча рублей. Риелтора у нее не было, квартира была полностью обставлена и готова под сдачу, т.е. других дополнительных расходов не было.
Такую квартиру можно было сдать за 38 тысяч рублей, коммуналка по квартире была порядка 4 тысяч рублей с учетом капремонта. В среднем из года всегда был 1 месяц простоя. Если считать, что квартира сдается «в чёрную» без уплаты налогов, на руки получалось 34 тысячи рублей. Предположим, что за 15 лет не будет ни одного месяца простоя и ремонта, что больше из области научной фантастики.
Сравним два варианта на 15 лет:
- В случае с кредитом собственных денег вносится 61-34=27 тысяч рублей в месяц. В итоге, в конце срока, получается квартира в собственности.
- Во втором случае инвестируем первичный взнос и добавляем к капиталу ежемесячно 27 тысяч рублей. Предположим среднюю доходность на уровне 8% в рублях. В итоге получается конечный капитал 13,27 млн рублей.
Можно конечно предположить, что квартира за 15 лет вырастет в цене в 1,86 раза, но для справки, квартира была куплена в 2007 году за 210 тысяч долларов (доллар был по 25 рублей) = 5,25 млн и продана за 7,1 млн в 2018 году. За 11 лет рост в рублях составил 35%. Про изменение цены квартиры в долларах я скромно промолчу.