«Враг твой - друг твой», - сказала риэлтор Анна своей клиентке Татьяне.
Ведь та уже 2 месяца не могла продать «студию», которую купила по совету подруги Кати.
Вы инвестор или только планируете им стать? Денег не так много и, вы ищете бюджетные варианты.
И тут предложение о покупке студии, сделанной в ходе перепланировки, видится вам отличной перспективой .
И действительно ,
- такие объекты обычно находятся в самом центре города и хорошо сдаются
- их цена относительно других инвестиционных объектов гораздо ниже
Но ! На мой взгляд , минусы перекрывают плюсы:
- Если перепланировка в ходе которой образовались студии не узаконена, то любое ЧП и «плакали ваши денежки».
- Самым жирным минусом этой стратегии является долевая собственность.
По закону это означает что вы завязаны на преимущественное право покупки, т.е ваши соседи имеют преимущественное право покупки - возможность первыми купить вашу долю.
И уж если они отказались , то вы продаёте другим . При этом от соседей обязателен нотариальный отказ или нотариальное уведомление их о предстоящей продаже.
Вот здесь -то и зарыта собака.
Откуда вы знаете что за люди будут вашими соседями?
И даже если сейчас это милейшие люди и ваши друзья, то они могут продать свою долю другим , менее милейшим людям!
Или же сами из милейших людей превратиться в 💩
Продавцы такой недвижимости возразят: «Постойте , все не так страшно»!
✔нотариальные отказы от соседей мы берём заранее , а срока годности у них нет .
✔такие серьёзные перепланировки конечно же мы согласовываем
✔у нас есть соглашение о порядке пользования долями , где четко поделены зоны общего пользования и прописаны все условия.
И вообще , у нас тут тусовка инвесторов , мы все дружим и вкладываемся в отличный проект и риск невысок.
А вот грамотный юрист вам возразит
- действительно нет срока годности у отказа , но любой здравомыслящий нотариус не возьмётся за сделку с отказом даже полугодовой давности .
Его надо проверить , за это время все что угодно могло случится с человеком его написавшим. Да и он передумать просто мог . Ведь нотариальный отказ - это односторонняя сделка , а следовательно его можно отозвать.
- согласованная перепланировка это хорошо , но точно ли у вас есть дополнительное соглашение с Ленэнерго ( для Спб, для других регионов др. название ) . Ведь на коммунальную квартиру мощность подаваемой электроэнергии значительно ниже , чем нужна на каждую отдельную студию в этой квартире!
- а где гарантия что соглашение это подпишет новый собственник доли , проданной недавно , уже после подписания соглашения со старым собственником ?
И все же стратегия имеет популярность среди инвесторов.
А вы как относитесь к покупке таких студий ?
