Рассмотрим, как практика налогообложения влияет на выбор того или иного организационного варианта строительства для частного застройщика (физ. лица). Для наглядности возьмем два варианта:
вариант 1: строительство с привлечением бригад (допустим, с прорабом), самостоятельно застройщик ничего не делает (для чистоты сравнения)
вариант 2: строительство с договором подряда со строительной фирмой (юрлицом).
Предположим, что строим два дома, полностью одинаковые, отличающиеся только указанными выше вариантами. То есть, исходим из того, что строят и те, и другие одинаково качественно и ответственно. Предположим, условно, стоимость по первому варианту равна 1 000 тыс. руб. (1млн) и складывается из стоимости материалов 500 тыс. руб. и оплаты труда строителей 500 тыс. руб. То есть пропорция между материалами и трудом 50:50.
При выплате 500 тыс. руб. на оплату труда, формально возникают следующие налоговые обязанности: строители должны продекларировать свои доходы и самостоятельно уплатить Налог на доходы физ. лиц (13%). Застройщик (Физ.лицо) формально обязан уплатить страховые взносы в фонды (Пенсионный, мед. страхования и т.п.) в размере 30%. Но на практике, никто на эти формальности не обращает внимания. Государство пока несильно контролирует экономические отношения между физлицами. В результате, строители получат чистыми 500 тыс. руб.
Примечание. расходы на материалы в обоих случаях будут одинаковыми с точки зрения налоговых платежей (как для магазина стройматериалов, так и для ФЛ - застройщика), поэтому их не рассматриваем подробно.
При втором варианте, строительная компания является юрлицом, и находится под строгим налоговым контролем.
Для того. чтобы на руки чистыми отдать строителям 500 тыс. руб., необходимо иметь так называемый фонд оплаты труда (ФОТ) в размере:
500 000 : 0,87 = 574 412 (где 74 412 это 13% НДФЛ)
А на ФОТ еще начислить взносы в фонды (бывший единый социальный налог) не менее 30%
574 412 * 1,3 = 747 126 (где 172 413 ЕСН)
Плюс необходимо начислить НДС при продаже готового дома физлицу. В силу особенностей начисления НДС, к уплате в бюджет пойдет НДС не со всей суммы, а за минусом НДС по материалам. Если рентабельность нулевая, то в расчет берем НДС, связанный с расходами на оплату труда (со всеми зарплатными налогами). НДС = 747 126 *0,2 = 149 425 руб.
Стоимость с НДС = 500 000 (материалы) + 747 126 * 1,2 = 1 396 552 руб.
Получается, что во втором варианте стоимость строительства минимум на 40 % дороже. А по факту, повышение стоимости еще выше, так как у фирмы объективно есть затраты на ведение учета, на управление, и рентабельность не может быть нулевой.
Думаю, с учетом всех факторов, завышение при втором варианте составляет 50%.
А теперь некоторые выводы, которые можно из этого сделать.
1. Частное строительство выгоднее вести не через фирмы, а через неформальные строительные бригады.
2. Частное строительство - это "питательный бульон" для всевозможных завышений расценок, откровенных строительных ошибок просто в силу того, что строительного опыта и знаний у частного застройщика зачастую мало, а бригад достаточно много (и объективных отзывов по ним мало).
Но этот момент можно уменьшить повышением уровня строительных знаний застройщика.
Другие статьи:
Архитектурный план частного поселка