Согласно Гражданскому кодексу РФ, Единый недвижимый комплекс (ЕНК) - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
ЕНК относится к неделимой вещи, под которой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.
Как осуществляется постановка на учет и регистрация права?
Во-первых, ЕНК может быть образован из уже учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника таких объектов. Запись о ЕНК вносится в ЕГРН при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав ЕНК объекты расположены на одном участке.
Во – вторых, здания, сооружения ставятся на учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на государственный учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как ЕНК. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в ЕГРН присваиваются кадастровые номера.
Необходимо понимать правовые последствия объединения зданий и сооружений в ЕНК - так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть ЕНК.
А также, отметим, что статья 39.20 Земкодекс РФ предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. И собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.
Необходимо знать, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений, а реализовать право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного ЕНК.
Плюсы использования ЕНК:
1. Экономия на госпошлине.
2. Возможность управления одним объектом, а не необходимость управления множеством мелких объектов.
Минусы использования ЕНК:
1. Сложная система управления объектами, входящих в состав комплекса. (Например, если нужно продать какой-то один объект, входящий а состав ЕНК, надо будет проводить работы по разделению всего объекта недвижимости с новым кадастровым учётом, регистрацией права собственности и т.п.)
2. В случае возникновения задолженностей, арестов и запрещений возможно потерять весь ЕНК.
Читайте также: Для каких объектов не требуется разрешение на строительство?