Один мой знакомый приобрел участок в Севастополе под строительство дома, участок находился в СНТ, далеко от культурных объектов и выглядел совершенно беспроблемным. В итоге вот уже 2 года судится с Севнаследием.
По участку проходит зона Херсонеса и строить там нельзя. Но выяснилось это лишь когда он пошел получать градостроительный план. По ГПЗУ пятна застройки на этом участке нет. Это значит строить нельзя.
В Росреестре информации от Севнаследия не было, последние в свою очередь просто «забыли» эту информацию подать, нотариус тоже не причем. Она проверяла, но все было чисто. В итоге крайним оказался покупатель. Строиться нельзя, продать нельзя, а судиться с Севнаследием – дохлый номер.
Другая семья купила участок в районе Инкермана. Новая нарезка. Тогда это казался хороший вариант. Ведь если нарезка новая, значит потенциальных проблем с возможными старыми владельцами земли не будет. Судятся уже третий год с лесхозом. Оказывается, нарезку сделали на землях, предназначенных под будущие леса.
Если бы можно было это все предугадать заранее, то не было бы сейчас в Севастопольском суде несколько тысяч исков по земельным участкам. Но, увы и ах!
Обезопасить себя на 100% в нынешней ситуации просто невозможно, но риск всегда можно свести к минимуму.
Вот вам мой список проверок, которые необходимо произвести перед покупкой земельного участка.
Использовать его можно в любом регионе, а не только в Крыму.
Право собственности
Необходимо выяснить не только кто является собственником участка, но и проследить его историю. Желательно всю цепочку от передачи участка администрацией в частные руки до настоящего времени.
В некоторых случаях это невозможно по давности времени. Тогда хотя бы последние 2-3 звена. Для этого запросите у собственника документы-основания на основе которых было зарегистрировано право собственности.
Хорошо если собственник один и совершеннолетний. Хуже когда участок принадлежит нескольким людям. И совсем плохой вариант, если где-то в этой цепочке есть дети, особенно если ранее была приватизация и не учли их интересы.
Также проверяйте назначение участка (или по документам или по кадастровой карте).
Обременения и залог
Участок может быть в залоге у банка, под арестом или иметь еще какие то обременения (например, нарушать права детей). В Крыму сложность проверки на обременения состоит в том, что очень много собственников – граждане Украины.
Смотрите, поехал владелец участка на материковую Украину, взял там крупный кредит в банке под залог своего участка в Крыму. Потом участок продал. Обременения по Украине проверить сложно, по России их нет.
Кредит бывший собственник не платит, а претензии банк предъявляет вам. Фактически спорный участок собственность банка и подлежит изъятию. Как вам схема?
Вы конечно можете подать в суд на бывшего собственника и как добросовестный приобретатель этот суд выиграете. Вот только деньги уже потрачены, доходы не большие и будет она вам потом 300 лет по 1000 руб. в месяц долг отдавать.
Наличие поблизости ЛЭП
- Оглянись вокруг. Ты суслика видишь?
- Нет.
- А он есть.
Даже если вы не видите высоковольтной линии поблизости, это вовсе не означает, что ее нет. Часть коммуникаций проложена под землей. В Севастополе к тому же кое-где идут подземные кабели для нужд военных.
Снаружи вроде все чинно благородно, но копать в этом месте нельзя. Строить нельзя, и даже деревце посадить не разрешат. Поэтому перед покупкой обязательно узнаем о наличии-отсутствии скрытых коммуникаций на участке.
План дорог
Еще одна заноза, которая может поставить крест на вашей мечте о собственном домике у моря. Если по плану развития города через ваш участок должна пройти дорога, то звиняйте, но он подлежит изъятию.
В Севастополе, как вы уже догадались, и с этим проблема тоже. Есть официальный документ: утвержденный план дорожного строительства. Найти его можно на сайте администрации города.
Там красным по цветному четко нарисовано, где будут проходить будущие дороги. Вроде все понятно и прозрачно. Скачиваем карту, находим нужный участок, проверяем. Уф! Погодите выдыхать!
Тут тоже все не так-то просто (как и все у нас в Крыму). Документ этот, как и многострадальный генплан развития города, редакция не окончательная. Никакой гарантии, что завтра кому-нибудь из администрации не стрельнет в левую пятку и он не решит провести дорогу по вашему участку нет.
А может у него рука дрогнет и чирканет красным фломастером не там, где надо. Пойди потом докажи. Правда, в этом случае вам положена компенсация.
Естественно не по рыночной стоимости участка, а по кадастровой, иначе, зачем же ее вводили. А вы ее видели, стоимость эту? Ну, сходите на сайт Росреестра, поинтересуйтесь. Смех продлевает жизнь.
Раз уж о генплане вспомнили
Вообще-то в Севастополе его нет. Вот сколько тут живу, столько его и разрабатывают. И многие уже и не чают увидеть его окончательный вариант. Есть черновой вариант, есть старый вариант.
Скачать это все счастье можно также на сайте администрации. Ну вы поняли, в общем. Кое-что выцепить можно, но, как и с дорогами, гарантии никакой.
Севнаследие, земли лесхоза
Про них я уже писала, повторяться не будем.
Вкратце: обращаем внимание на наличие поблизости памятников культуры, музейных комплексов, лесных и парковых зон.
Сюда же относим виноградники и особо ценные сельскохозяйственные земли.
Наверно у вас сейчас возник естественный вопрос: а как все это проверить? Куда обращаться?
Правоустанавливающие документы, обременения и сервитуты может проверить нотариус, есть такая услуга. Кроме того, вы можете попросить хозяина участка заказать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Это бесплатно.
В ГПЗУ у вас будет обозначено пятно застройки. Если его нет, значит на своем участке вам можно будет только розы сажать.
Также не возбраняется обратиться в архитектуру города и управление охраны объектов культурного наследия для получения информации по вашему участку. Это даст хоть какие –то гарантии.
В следующий раз я напишу о черном списке земель, которые нельзя покупать в Севастополе и как некоторые «предприимчивые» хозяева умудряются все равно продать эти участки. Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить важную информацию.