Сейчас очень распространены коттеджные поселки. Это привлекательно и перспективно. Но, зачастую, покупая там землю и возведя дом, многие собственники попадают в рабство ко всевозможным мошенникам и аферистам. И вот, на собственном опыте, прочувствовав все эти прелести, хочу рассказать, на что надо обратить внимание при покупке и откуда надо бежать не задумываясь, пусть и выглядит это более, чем заманчиво.
Первое - категории земель. В идеале это должны быть земли населенных пунктов (ЗНП) с видом разрешенного использования (ВРИ) - под индивидуальную жилую застройку (ИЖС). Это подразумевает, что строение не более 3 этажей и без разделения на квартиры, инженерные коммуникации, которые действуют постоянно и наличие адреса с возможностью прописки . Дальше не копаем, так сказать. Это идеальный вариант. И, если что-то не так, есть всегда возможность надавить на управляющую компанию поселка, потому, что все тарифы и сборы четко прописаны в законах. В этом случае мы под защитой государства.
Но в большинстве случаев у нас другой вариант. И здесь надо быть очень внимательным. Потому что, как правило, все оформлялось в виде ДНТ или СНТ, а по простому как дачи. Вот здесь столько моментов, что все учесть практически невозможно.
Стоит копнуть немного вглубь, что бы было понятно о чем говорю.
Изначально, определенная организация или группа лиц выкупали большой участок земли у государства. Затем нарезали его на мелкие участки и продавали всем желающим. Вроде как нормально, за исключением нескольких моментов.
- Дороги, которые ведут к вашему участку остаются во владении все того же частного лица. И в один прекрасный момент, как собственник, организация может спокойно на законных основаниях, закрыть вам передвижение по их земле или ввести непомерную плату за использование. Причем говоря, что бы не было проблем с законом, мол мы не ограничиваем ваше право к доступу на участок, но...... только пешком. Автомобили не пропускаем. Выход конечно есть - через суд признавать нецелевое использование земли и признание этих земель сервитутом. Но, я таких случаев не встречал.
- Коммуникации. Это еще один важный момент. Как правило они находятся на землях того же собственника. Соответственно, хочу дам вам воду, хочу не дам. Качество воды ни какое ? Извиняйте, не нравится, не ешь, так сказать.
- Электричество. Здесь отдельная песня. В нашем государстве очень помогают всякого рода предпринимателям. При чем помогают - это в больших кавычках. Ну так вот. Стоимость этой услуги для любого ООО и тому подобное в разы больше, чем для населения. На деле это выглядит так - собственник коттеджного поселка ставит на своей территории трансформатор, к которому государство подает электричество. Далее все идет по частной сети и энергосбытовая компания ни за что не отвечает. Со стороны государства - оно продает электричество некоторой коммерческой организации. Отсюда повышающий коэффициент. А на кого частник переложит свои расходы - не трудно догадаться. И это при том, что альтернативы нет и приходится платить.
- Инфраструктура поселка. Сюда отнесем КПП, детские площадки, места для сбора мусора и тому подобное. Как любая коммерческая организация опять облагается повышающим коэффициентом за сбор того же мусора. Это раз. Затем они могут провести какой либо ремонт. Ну, допустим, покрасили лавочку, а по бумагам провели реконструкцию детской площадки. Соответственно с вас тоже имеют деньги.
- Затраты на работников. Сюда относится сам директор, бухгалтер, сторожа, водители да и много кто еще. И, поверьте, себя они не обидят и зачастую один человек выполняет несколько обязанностей. Опять поборы.
- И еще, любое предприятие должно приносить прибыль и с него платиться налоги. И это опять на плечах собственников.
- Не забываем про прочие расходы. Мобильная связь, отопление все тех же административных зданий, да много чего можно придумать.
Так что перспективы не радужные. И, что самое главное, избавиться от этих деятелей не так и просто, а, зачастую, просто не возможно. И если у вас нормальные собственники, то вам повезло, но это единицы и исключение из правил. Ведь изначально - это коммерческий проект, созданный с одной целью - заработать. И это не только на перепродаже земли, но и что бы в дальнейшем обеспечить себе безбедную жизнь.
Да, и еще упустил момент. Как правило, у этих товарищей есть очень много "нужных" людей во всех структурах. И в любых ваших потугах что-то изменить вы будете испытывать неимоверные препятствия во всех инстанциях от низов до самых верхов.
Поэтому. Перед покупкой обязательно надо интересоваться кому принадлежит вся инфраструктура.
В идеале, должно быть прописано в договоре, что вы будете соинвестором и часть денег за участок будет направлена на выкуп всего имущества поселка. Но это только в идеале.
Еще, как вариант, все имущество должно быть на балансе того самого ДНТ или СНТ. И вы будете полноправным членом этого товарищества с правом голоса. Более скользкий расклад. Но хоть какая-то надежда. Только надо внимательно следить, что бы эта организация не испарилась и по-тихому не передала в собственность имущество какому нибудь Иванову. Да, можно оспорить это. Но суды и все экспертизы - та еще головная боль, а в это время этот Иванов может перепродать все Петрову, а тот Сидорову, и тогда вообще концов не сыщешь.
Как бы все. Это лишь поверхностно затронута проблема. Вариантов честного отъема денег превеликое множество, как говорили классики Ильф и Петров. Постарайтесь обойти все стороной.