Процедура покупки квартиры включает в себя несколько этапов. На любом из них можно совершить различного рода ошибки. Как для покупателя, так и для продавца, такие ошибки могут быть роковыми.
В данной статье я собрал наиболее распространённые ошибки покупателей, совершаемых на различных этапах сделки. Помимо описания возможных рисков, публикую способы защиты в различных ситуациях.
1. Неправильный выбор квартиры.
Перед тем, как покупатель начнёт выбирать подходящее жильё, стоит задуматься о том, кто будет помогать с выбором недвижимости, проверкой документов и продавца.
В продаже много квартир, но от некоторых из них стоит сразу отказаться. Если этого не сделать, роковой ошибки не избежать.
Например, не стоит соглашаться на занижение стоимости в договоре. На основании пункта 1 статьи 61.2 ФЗ N 127 "О несостоятельности (банкротстве)", сделка, с неравноценным встречным исполнением обязательства, может быть оспорена в деле о банкротстве продавца, если она совершена в течение года, до банкротства или до принятия заявления о банкротстве.
Если сделка будет признана недействительной, покупатель лишится квартиры, а выплаченные за неё деньги сможет вернуть только после продажи такой квартиры с торгов и удовлетворения требований первых двух очередей кредиторов.
Правильный совет в данном случае: избегайте продавцов, которые занижают цену в договоре купли-продажи. Какие-либо расписки или дополнительные соглашения к договору купли-продажи не помогут, так как сам факт занижения стоимости будет истолкован судом как сговор, а значит, не о какой добросовестности покупателя речи быть не может. Возможно не стоит сразу рассматривать такие квартиры.
2. Покупка квартиры с проблемной перепланировкой.
Сейчас перепланировкой в квартире никого не удивишь, но 90% покупателей сразу интересуются на показе, имеется ли несогласованная перепланировка. Правильно делаю, что задают такой вопрос.
Здесь кроется следующая ошибка покупателя. Жильё с хорошим ремонтом и по низкой стоимости, замечательно предложение. Люди часто закрывают глаза на нюансы в ремонте.
Не стоит покупать квартиру, если вы не собираетесь переделывать ремонт, со следующей перепланировкой: перенос мокрых зон на кухню или в жилую зону, перенос кухни на жилую зону, снесена несущая стена или её часть, утеплён балкон за счёт центрального отопления, оборудованы полы с водяным отоплением, захвачено общедомовое имущества (в общем квартирном коридоре, например), присоединён чердак (без согласия всех жителей дома), перенесён или расширен оконный проём, перенесено газовое оборудование (без согласования), кухня и жилая комната объединены, при наличии газового оборудования.
Что нужно сделать: попросите поэтажный план и экспликацию квартиры, проверьте, совпадает ли план с фактической планировкой. Лучше всего измерить квартиру с помощью рулетки, чтобы точно быть уверенным. В экспликации указано, что и где должно быть, а на плане имеются размеры.
3. Отсутствие собственника на сделке.
Здесь возможны варианты. Квартиру могут продавать по доверенности, либо договор купли-продажи подписывается не в присутствии покупателя.
Критическая ошибка связана с тем, что покупатель не видит собственника недвижимости. Риски связаны с отсутствием воли у продавца при совершении сделки, например, в соответствии со статьёй 177 ГК РФ, продавец не мог понимать значение своих действий или руководствоваться ими. Был в наркотическом или алкогольном опьянении, либо имел проблемы с психикой. Сюда также можно отнести сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы (статья 179 ГК РФ).
В том числе, если вы не увидите собственника недвижимости, вы не можете быть уверенным, что именно он подписал договор. Если сделка по доверенности, надо убедиться, что продавец жив, так как с его смертью, прекращается доверенность.
Как подстраховаться: соглашайтесь на сделку, только если договор подписывает лично продавец. В день сделки вы должны иметь свежую (не старше одного дня) выписку из ЕГРН, проверьте данные продавца, проверьте паспорта через сайт МВД. Покупать недвижимость у лица, продающего её по доверенности не стоит.
4. Безопасный расчёт за квартиру.
Оплачивать стоимость недвижимости следует с использованием стандартных способов.
Ошибка будет заключаться в том, что деньги продавец получи раньше, чем собственность оформится на покупателя. Проблема в том, что переход права может никогда не зарегистрироваться, а переданные деньги вернуть будет очень тяжело. Например, покупатель решил выплатить собственнику большой аванс или сделать 100% предоплату. Продавец выдал расписку, стороны подписали договор купли-продажи, подали документы на регистрацию, но получили отказ в регистрации. Пока документы были в Росреестре, в ведомство поступил арест на квартиру, переход права зарегистрироваться не может. Приходится просить продавца вернуть деньги, а он этого делать не собирается.
Как оплачивать квартиру: используйте аккредитив, депозит нотариуса, эскроу-счёт, избегайте оплаты через ячейку. Платеж должен совершаться после предъявления продавцом в банк, или нотариусу, договора купли-продажи с отметкой о регистрация права собственности.
5. Проверка документов на квартиру, проверка собственника.
"Юридическая чистота" - термин непонятный и абсолютно бессмысленный. Стоит иметь не абстрактное представление о проверке документов на квартиру, а четкое и ясное понимание, что и как нужно проверять.
Ошибка кроется в легкомысленном подходе к вопросу законности продажи квартиры. Риски кроются в оспаривании сделки предыдущими владельцами жилья, либо лицами указанными в законе. Сюда можно отнести собственника, у которого квартиры выбыла помимо его воли; супруга, не давшего согласие на продажу квартиры; кредиторов, потерявших возможность получить удовлетворение своих требований, за счёт продажи квартиры; государство, потерявшее недвижимость из-за незаконных действий или подлога; лиц лишённых права на наследство и приватизацию, и т.д. Мне иногда кажется, что список можно продолжать бесконечно.
Что делать: приглашать юриста для проверки квартиры и её собственника. Российское законодательство предусматривает огромный перечень оснований по оспариванию и аннулированию сделок, добросовестность в судах доказывается тяжело. Верховный Суд РФ указывает на то, что покупатель должен проявить должную осмотрительность при покупке квартиры, это означает, нужно запастись всеми возможными справками и проверками, если вы решили купить недвижимость в РФ (см. обзор судебной практики утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г).
6. Передача квартиры.
Последний этап в сделке. Но не менее важный, так как именно в этот момент квартира и находящееся в ней имущество передаётся в полное владение покупателя.
Что может случиться на данном этапе? На моей практике были случаи, когда именно из-за ненадлежащей передачи квартиры стороны вступали в судебный процесс. Ошибка покупателя кроется в том, что он заранее не составил подробную фотоопись имущества.
Риск связан с передачей недвижимости в ненадлежащем состоянии, без оговоренной мебели и в плохом состоянии. Пока ключи от квартиры покупатель не получил, продавец может иметь в неё доступ. Практически всегда деньги передаются до передачи квартиры, это значит, что продавец может повести себя недобросовестно.
Что нужно делать: составляете опись имущества, делаете фотографии, пишете оценочную стоимость данного имущества. В договоре купли-продажи обязательно прописывается, что квартира будет передаваться вместе с имуществом, определенным сторонами. Если всё пойдет не по плану, проще будет судиться с продавцом.