Северная столица, несмотря на большое количество творческих людей, как коренных петербуржцев, так и приезжающих в город с разных уголков России, скупа на общественные пространства. Хипстерская молодежь и любители цивилизованного отдыха на открытом воздухе ютились несколько лет лишь в «Новой Голландии», но вздохнули с облегчением, когда в 2017 году на Васильевском острове открылся «Севкабель Порт». Однако, как стало известно FlashNord, на территории «Севкабеля» требуют изменить зону Генерального плана Санкт-Петербурга с промышленной на деловую, которая допускает строительство жилья. Это говорит о развитии именно жилой функции, принимая во внимание видовые характеристики.
Творческий кластер или жилая застройка?
Васильевский остров сочетает в себе все признаки самостоятельного города. Исторически он развивался от центра Петербурга. От Стрелки, где была наука и культура, шли к западу особняки, ведомства, доходные дома. Дальше разместились судоремонтные предприятия, фабрики, заводы, на базе которых по окраинам района и сформировалась Василеостровская промзона на Уральской улице и территория крупных производств на Косой и Кожевенной линиях.
Постепенно и на Васильевский остров пришел редевелопмент. Уральская уже освободилась от половины своих предприятий, на очереди оставшиеся. Жильем и апартаментами застаивается вся Малая Нева. Казалось бы, заселение исторической промзоны острова должно закончиться, ведь ресурс улично-дорожной сети этих частей района не рассчитан на масштабные потоки транспорта. Однако город продолжает уступать нападкам строительных корпораций и в очередной раз может поменять генеральный план, перекрашивая промышленно-деловую застройку в жилье. По информации FlashNord, уникальный проект создания общественного пространства «Севкабель» в скором могут застроить.
Согласно заключению о результатах публичных слушаний по Василеостровскому району от 25 февраля 2019 года по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки Петербурга, вносятся изменения территориальной зоны в районе «Севкабеля» (Документ имеется в распоряжении FlashNord). Публичное слушание на данном этапе было признано состоявшимся. Документ подписали замглавы администрации Василеостровского района Дмитрий Авилов, председатель органа градостроительства комитета по градостроительству Юлия Тимашева и начальник управления генерального плана и стратегического развития Петербурга Варвара Ловкачева.
Стоит отметить, что группа компаний «Севкабель» контролируется банком «Санкт-Петербург», который, к 2016 году потратил уже 5 лет на реорганизацию обанкротившегося предприятия. Как писал «Деловой Петербург», банк пытался продать завод за 3,8 млрд рублей, чтобы вернуть затраты. Тогда сообщалось, что инвестор нашелся, однако информация официально не разглашалась, и дальше разговоры пошли только об освобождении площади под общественное пространство. Однако, как сейчас становится понятно, недвижимостью продолжает распоряжаться банк. Сотрудничает ли он с инвестором или решил продолжить с помощью реорганизации возвращать свой долг, пока не понятно.
Согласно информации из документа, один из участников публичного слушания, ООО «БСПБ Капитал» (инвестиционная компания, 100-процентная «дочка» банка «Санкт-Петербург»), попросил внести изменения в Генеральный план Петербурга и поменять у трех построек в районе «Севкабеля» тип строения. Речь идет о территории следующих земельных участков: Кожевенная линия, дом 39, к 5; Кожевенная линия, 40, к 1; Кожевенная линия, 36, А. Компания просит поменять в генплане тип зданий, а именно с ТПД (производственные, коммунальные предприятия, складские базы) на зону ТД (общественно-деловая зона, жилые дома) и установить градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-1_1 (здания, расположенные на территории исторически сложившихся районов). Прошение было принято к рассмотрению.
Отметим, что, согласно правилам землепользования и застройки Петербурга, зона ТД1-1_1 выделяется для развития существующих и преобразуемых территорий с формированием на их основе комплексных многофункциональных зон общественно-деловой и сочетающейся с ней жилой застройки и развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий, в соответствующих среде формах, а также развития необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.
Учитывая это, несложно себе представить перспективы развития данных зданий в промзоне, граничащих рядом с креативным пространством, Морским вокзалом и шикарным видом на Финский залив. В случае изменения генплана в соответствии с предложениями, развитие объектов должно происходить гармонично со средой. Можно предположить, что на данной территории могут появиться мини-отели, которые, в связи с новым законом, выселяют из жилых домов, предназначенные для туристов, прибывающих в Петербург через Морской вокзал.
Изменить свое разрешение на использование с промышленного на жилое и деловое могут три строения. Они расположены на Кожевенной линии.
Кожевенная линия, дом 39, к 5
Здание является самим заводом «Севекабель», куда переехало производство, чтобы освободить набережную для людей. Огромный корпус №5 скрыт за проходной и расположен через дорогу от входа в творческое пространство.
Согласно данным Росреестра, по данному адресу на кадастровой карте числится несколько зданий, включая большой корпус завода. Это частная собственность площадью 102 тыс. квадратных метров и кадастровой стоимостью почти в 368 млн рублей. Разрешение на использование только для промышленных объектов.
Кожевенная линия, 40, к 1
Строение является частью общественного пространства «Севкабель Порт». Оно расположено напротив завода. В нем находятся несколько заведений общепита и магазинов. Отметим, что в документе говорится именно о двухэтажной части здания. Попасть туда можно как с улицы, так и с территории «Севкабель Порта». В пространстве между низким и высоким корпусом сейчас ведутся строительные работы.
В Росреестре данное здание используется по документам и по разрешению для промышленных объектов. Строение находится на двух кадастровых участках. Один затрагивает данный дом и еще одно строение (территория в 13 тыс. кв. метров оценивается в 69 млн рублей), а другой – весь «Севкабель Порт» площадью 30 тыс. кв. метров, чья кадастровая стоимость составляет 150 млн рублей.
Кожевенная линия, 36, А
Третье здание расположено чуть дальше второго, но оно находится не на территории творческого пространства, а рядом. Здание также эксплуатируется, там работают компания по производству окон и дверей из дерева и цветочная мастерская, стройки и ремонта там с виду нет. Земельный участок площадью около 4 тыс кв. метров в несколько раз превышает небольшое здание. Территория оценивается в 22 млн рублей. Разрешение на использование имеет только для промышленных объектов.
Но территория «Севкабеля» – не единственная попадающая под удар на Васильевском острове. По информации источника FlashNord, решено изменить тип, преобразовать и, возможно, застроить жильем другие объекты, если они не находятся под охраной КГИОП. Это здание старейшего российского производителя натуральной кожи АО «Кожа» (переулок Декабристов, дом 7), здание у Балтийского завода (Косая линия, дом 11, литера А), а также здание с видом на Большую Неву и ледокол «Красин» (23-я линия В.О., дом 2, литера А), где сейчас расположено Северо-Западное УГМС.
По словам эксперта в строительном бизнесе Игоря Водопьянова, паниковать только из-за принятия к рассмотрению прошения об изменении типа постройки в генплан не стоит, ведь меняют его раз в пару лет, и не все поправки поголовно одобряют. Он подчеркнул, что при этом данные действия открыто говорят о планах развивать жилую функцию.
Если человек купил ведро красной краски и пошел красить забор, как вы думаете, забор будет красный? Вот вопрос, будет или нет в этих зданиях жилье в случае изменения генплана, такого же рода. У разных участков земли разные собственники. Видимо, банк «Санкт-Петербург» имеет отношение именно к этим домам, и поэтому заботится только об их дальнейшей судьбе. Естественно, можно предположить, что могут изменить тип постройки и у других зданий, чтобы расширить в случае чего застройку. Но вот, к примеру, если вы захотели сделать ремонт в доме, вы сначала будете ремонтировать свою квартиру или весь подъезд? – сказал Водопьянов.
Он добавил, что экономическая логика в застройке в данном месте есть, поэтому он убежден, что здания под охраной КГИОП не тронут, но другие вероятнее всего будут преобразованы в жилье. При этом эксперт в строительном бизнесе подчеркнул, что закон о развитой инфраструктуре в данном случае не действует, так как жилых домов пока нет.
– Все подразумевает некую свою этапность. Чтобы там появились сады, школы, парковки и озеленение, нужно, чтобы генеральный план города предусматривал строительство жилья. Никто не будет сначала заниматься инфраструктурой в зоне, которая предназначена для промышленности. Когда генеральный план города будет разрешать строительство жилья на данном участке тогда и будет решатся вопрос о детсадах и школах, – резюмировал Игорь Водопьянов.
Как сообщили корреспонденту FlashNord в пресс-службе завода, руководству предприятия известно о прошении. По их словам, собственник, то есть банк «Санкт-Петербург», планирует перемещение производственных мощностей «Севкабеля» в более приспособленную зону для осуществления производственной деятельности – в один из промышленных кластеров Санкт-Петербурга.
Сейчас собственник рассматривает несколько вариантов реализации территории после проведения релокации производственной площадки – изменение территориальной зоны с ТПД на ТД дает широкий диапазон возможностей использования земельного участка. На данный момент и до полного переноса производственных мощностей на новую площадку деятельность «Севкабеля» будет осуществляться в рамках действующего законодательства, используя ВРИ (временный режим использования), соответствующий ранее установленному виду деятельности и порядку землепользования, – уточнили в пресс-службе завода.
Почему промзоны Петербурга превращаются в жилые комплексы
Городское развитие в последние годы в основном происходит через освоение промышленного пояса. В Петербурге продвигают редевелопмент, то есть перезагрузку объектов недвижимости, которые не востребованы или нерационально используются. Сначала застройщики освоили большинство предприятий в жилой и деловой застройке в центре города, к примеру, в Адмиралтейском и Петроградском районах. Небольшие предприятия на участках площадью до 1,5 га превратились в элитные дома с благородными названиями.
Возможно, все дело в том, что в Петербурге и Ленобласти падает спрос на застроенные жилые кварталы, а люди все чаще покупают квартиры в обустроенных районах, существующих не первый год. Об этом недавно отмечали в пресс-службе компании ЦИАН. По данным специалистов, в городе на Неве и Ленобласти спрос на новостройки упал на 15%. Число сделок на рынке новостроек города и области по итогам III квартала 2019 года сократилось на 15%, а выручка упала на 10%. При этом аналитики отмечают, что цены остаются стабильными, а в сегменте ипотечных сделок происходит оживление.
Этот системный путь развития стал возможен благодаря внесению изменений в генеральный план развития Петербурга. Так, исторически сложившиеся промышленные зоны стали превращаться в жилые городские кварталы, такие как на Октябрьской набережной или комплексы на месте бывших промзон в Приморском районе. Однако город почти исчерпал запас таких проектов, которые, будучи промышленными, были пригодными под застройку жильем, поэтому здания начали отдавать под общественные пространства. Стоит отметить, что жилье остается самым ликвидным использованием земли. Креативные пространства, по словам экспертов, можно назвать «благотворительностью» для предпринимателей в связи с невысокой арендой и менее строгими правилами благоустройства таких территорий.
Справка: как «Севкабель» открыл петербуржцам Финский залив
В 2017 году первый кабельный завод в России «Севкабель» заявил о готовности частично преобразовать свои промышленные территории на Кожевенной линии Васильевского острова под общественное пространство. Это стало возможно в ходе модернизации производства и переноса части мощностей на участок через дорогу.
История завода на побережье Финского залива началась в 1879 году. Тогда он назывался «Сименс и Гальске» в честь его создателей, промышленников Карла Сименса и Иоганна Гальске. В 1918 году предприятие было национализировано и переименовано в «Северный кабельный завод». В 2003 году на базе группы компаний, объединенных брендом «Севкабель», была сформирована управляющая компания ОАО «Севкабель-Холдинг».
Еще недавно завод занимал территорию порядка 100 тыс. квадратных метров на Кожевенной линии, 40. Компания рассчитывала модернизировать производственные линии, и за счет этого площадь, необходимая для размещения завода, сократилась бы вдвое. Несколько зданий наполовину, а то полностью пустовали и почти не эксплуатировались, а затраты на обогрев и электричество все равно уходили немалые. Владельцы «Севкабеля» посмотрели на удачный пример завода «Климов», который уменьшил свою территорию с 150 тыс. квадратных метров, зарабатывая на них 1 млрд рублей, до 70 тыс. квадратов и стал зарабатывать до 20 млрд рублей.
Инициатором создания креативного кластера «Севкабель Порт» стал генеральный директор завода «Севкабель» Артем Пидник. Операционным управлением занялась компания Miles & Yards, а архитектурные решения разрабатывало бюро «Хвоя». Позже председатель совета директоров группы компаний «Севкабель» Александр Вознесенский объявил, что завод модернизировался, в результате чего стало свободно 4 га площади. Это пять производственных и административных зданий. Так, часть завода с прибрежной зоны перенесли в цеха через дорогу. Освободившуюся территорию и было решено развивать в формате общественного пространства. Свободный участок на Васильевском острове с выходом к воде мог бы стать лакомым кусочком для девелоперов жилья, но руководство завода «Севкабель» решило, что здесь будет общественное пространство.
Таким образом у «Новой Голландии» появился конкурент, который благоустроил промзону и открыл 200 метров набережной с видом на Финский залив, скрытую раньше заводскими цехами. Там положили газон, поставили лавочки и сделали все, чтобы посетители могли комфортно провести время на открытом воздухе. В зданиях разместились event-площадка, где стали проводить концерты и выставки, фуд-корт, различные магазины, офисы и творческие студии, а также крытый скейт-парк. В итоге ежедневная посещаемость пространства «Севкабель Порт» достигала несколько тысяч человек. Например, за одни выходные с 17 по 19 мая 2019 года представители «Севкабеля» насчитали 36 тыс. человек.
– В наших грандиозных планах и мечтах создать одну большую и прекрасную набережную – прямым ходом вдоль воды от «Ленэкспо» через Морской вокзал и до набережной Лейтенанта Шмидта. Правда, для этого придётся модернизировать Балтийский завод и перенести его, как планировалось ранее, в Кронштадт. Но я думаю, мы справимся и с такой проблемой, – говорил «Фонтанке» председатель совета директоров группы компаний «Севкабель» Александр Вознесенкий.
Как отмечается на плакате на одной из крыш зданий «Севкабеля» с хронологической последовательностью развития территории, 2020 год должен стать завершающим в освоении пространства.
Источник: FlashNord