Вступление
Зарабатывать на недвижимости можно как сдачей в аренду, так и её перепродажей. Но например, если вы купите подешевле квартиру и сразу же продадите, то возможно вам придётся заплатить ещё налог от разницы вашей чистой прибыли. Зависит от законодательства той страны, где вы находитесь. Но вы можете решить её пока сдавать в аренду, пока например не пройдёт скажем 3 года со дня покупки.
В общем-то спрос на недвижимость был, есть и будет! И недвижимость может являться одним из хороших вариантов инвестиций. Есть спрос как на аренду жилья, так и на её приобритение. И как инвестору, который хочет вкладываться в недвижимость и получать прибыль десятилетиями, важно сначала оценить какой спрос есть на рынке. Почему и как этот спрос образуется.
Спрос на покупку жилья. Изучаем плюсы.
Купить квартиру в столице, или вообще приобрести недвижимость - является для многих мечтой, большой целью, ради которой люди много работают, берут в ипотеку. Для молодых своё жилье помогает получить свободу от излишней опеки и контроля со стороны своих родителей. На случай если родятся дети у них, им будет где жить, взрослеть, пока окончательно они не станут взрослыми. Когда дети вступят во взрослую жизнь, им не надо будет беспокоиться, что родители не имеют своего жилья, а сосредоточить все свои усилия на построение своего счастья, карьеры. Для людей уже в пожилом возрасте возможность стать опорой для внуков, а не обузой для них или вообще избежать попадания в дом престарелых. Постоянные затраты на аренду каждый месяц могут для некоторых стать таким бременем. На те деньги, которые человек не потратил бы на аренду, он бы уже скорее всего мог себе позволить сделать небольшое путешествие заграницу, завести новые знакомства и встретить много замечательных людей! Приобритение жилья важно как для людей в пожилом возрасте, так и для молодых.
Спрос на аренду жилья. Свои плюсы
Города могут очень отличаться друг от друга. Есть студенческие, курортные, аграрные городки. Например где-то в большинстве своем принято снимать жилье, а не покупать. Кто-то постоянно ищет работу получше, кто в поисках новых знакомств. Ихний бюджет не таков, чтобы себя сильно ограничивать. И для них аренда будет лучшим вариантом. Кто-то хотел бы купить жилье, но пока вынужден снимать. Но когда инвесторы уже имеют несколько квартир, то им проще только сдавать в аренду, а не заниматься постоянной купле-продажей. Удачно купленное жилье итак растёт в своей цене и может использоваться в качестве залога для покупки новой квартиры. Потом следующей и т.д.
Итак вы захотели приобрести недвижимость. И вас возможно тоже, как и многих других удивляет откуда такие высокие цены на недвижимость.
На стоимость недвижимости влияет столько факторов, которые могут повлиять как на прибыль инвестора, так и вообще просто закопать его вложения на десятилетия. Поэтому важно вникнуть в тонкости этого бизнеса.
Что происходит на рынке недвижимости?
Давайте разбираться! Если учитывать только цены на материалы для строительства, то окажется что они сами по себе имеют-то относительно небольшую цену. Например если начать сравнивать дешевые и дорогие дома, то окажется, что сама постройка дома из существующих материалов на рынке не будет иметь большой разницы. Если брать в расчет например стандартные уютные дома такого типа, как на картинке внизу.
Типичный компактный двухэтажный дом в Швеции. Но этот то может иметь цену в $500 000, а где-нибудь в Украине аналогичный по качеству домик в $10000-$15000. Одним из значительных факторов, влияющих на такое положение дел является рынок земли.
Рынок земли
В зависимости от своего положения цена на квадрат метра земли может значительно отличаться. Есть не мало людей, которые хорошо зарабатывают только на перепродажи земли. Они ничего не строят, но бегуют регулярно в мерию и в различные инстанции для получения разрешительных документов, права владения и т.п. Аукционы. Это целый огромный бизнес. И возможно вас устроит такая работа. Чем ближе к центру столицы, тем больше сосредоточения человеческих ресурсов, финансовых и туристических потоков, выше конкуренция между бизнесменами, торговыми сетями. И в итоге технически само по себе строительство дома может иметь только 5% затрат от всей стоимости приобретения. Это конечно очень нездоровая ситуация, когда так.
Кусок земли может стоить во много раз больше, чем все затраты на само строительство дома!
Например в Канаде вообще печальная ситуация. Обычный домик, как на картинке выше может достигать и $800 000! Почему такая ситуация, и как такое могли допустить? Финансовый мировый кризис в 2008 году начался именно из-за перегретого рынка недвижимости. Пузырь лопнул. Дети счастливы!
Строительство домов тоже является прибыльным делом. Возможно вы умеете строить. Если рынок земли не кусается и есть смысл от строительства, даже если вы не сами будете строить, а наймёте строительную бригаду. Но я сам часто видел такую ситуацию, что можно купить просто землю например за $30000, в тоже время когда рядом можно купить землю такой же площади с хорошим домом за $32000.
"Сильные мира сего" и ограниченный рынок
Одним из факторов такого положения дел является то, что заработок на недвижимости - один из основных инвестиционных идей для очень богатых людей. Они конечно всегда заинтересованы, чтобы цена всегда росла. Покупают гостиницы, отели, хостелы, дома. Например взять гостиницу. Вам же не надо будет например туда доставлять бензин, покупать оборудование для производства чего-либо, затрачивать средства на неожиданные поломки сложных станков. Этим занимаются больше предприниматели и технические специалисты, которых не просто найти. Для гостиницы найти работницу в прачечную в своем подвальном помещении будет намного проще.
В общем как говорит Грант Кардон, богатые покупают время! Можете найти его мотивационное видео на ютубе. По его словам, он раньше был бедным несчастным человеком, пока не попробовал себя на рынке недвижимости.
"Если хочешь стать богатым, делай то, что делают богатые люди"
Дорогая цена из-за спроса на дополнительное обеспечение безопасности
И ещё одним фактором, обусловливающим высокую цену на недвижимость является стремление людей повысить свою безопасность, безопасность близких людей. Допустим вы бедный человек и на вас никто не обращает внимания, но как только ваш уровень жизни начал повышаться, вы можете начать чувствовать себя неуверенно в среде бедных, и не из-за того, что ваше отношение ухудшилось к бедным людям. Вы можете даже начать думать поначалу что вы начали излучать позитив, заряжать других, положительно влиять, но потом вы можете начать видеть, что к сожалению реальная картина является на самом деле более сложной. Ваш успех в вашей относительно недолгой жизни, когда молодость быстро летит, вызывает зависть у некоторых типов, даже если у них у самих очень прекрасные возможности. По статистике в более бедных районах больше совершаются убийств, страшных преступлений. Это влияет на спрос. Не вы отделяетесь от бедных, но бедные выталкивают вас, в независимости от того, как вы к ним относитесь! И хочу сказать, что конечно есть и высокомерные люди среди богатых, не хочу я их ни в коем случае обожествлять, но я сейчас о тех, которые стараются чего-то добиться своим трудом, стараются сохранять в себе позитив к жизни, имеют желание созидать.
Покупка квартиры или дома для сдачи в аренду
Если у вас не денег на покупку, то ипотека может быть хорошим решением, но если риски просчитаны и они небольшие. Вопрос какую квартиру вы сможете себе позволить взять в кредит. Брать однокомнатную для того чтобы сдавать и оплачивать ипотеку может вообще не иметь смысла. Окупаемость будет иметь очень большой срок, и возможно даже вклад в банке или покупка ОФЗ на фондовом даст больше профита. Окупаемость от квартиры может занять и 30 лет! Вам этого надо?
Если окупаемость в пределах 5-10 лет, то недвижимостью можно заниматься. Как этого можно добиться? Если повезло с выбранным вами регионом.
1) Покупка у застройщика подешевле, чем на рынке, но очень желательно когда срок до сдачи при этом имеет не более 1-3 месяца. Иначе есть не малый риск сесть в большую лужу. Уже когда дом выходит на рынок, цены на квартиры этого дома подрастают. И в течение 1-3 лет цена может прибавиться на 20-30%, не считая ту прибыль, которую вы уже получаете от сдачи в аренду. Помню одного знакомого, застройщик обещал ему, что через полгода дом будет готов, но в итоге он получил ключи только через 2 года. И всё это время оплачивал кредит.
2) Покупка старого жилья. Оно обычно подешевле, а стоимость аренды при этом может быть не ниже средней цены аренды в городе. Жилье может попасть под программу о сносе. И вам потом дадут ключи от новой квартиры.
3) Покупка ветхого дома. Если в городе, то как знаете, самой дорогой является цена земли. Можете перестроить в двухэтажный для аренды на четыре семьи. Будет такая мини-гостиница.
Вы оплачиваете ипотеку от средств, полученных от сдачи в аренду. Может даже оставаться некая прибыль, но даже если прибыли нет, через несколько лет вы не должны будете ничего банку. И сможете взять в ипотеку вторую квартиру, а эту первую оставить в качестве залога.
Перепланировка
Чтобы идея заработка на недвижимости оказалось жизнеспособной, лучше брать в расчет только многокомнатные квартиры с отдельными ходами. Сдача в аренду вашей квартиры сразу на несколько хозяев может спасти ваше положение от "удушающей" ипотеки. Добавление санузла и удобств во второй комнате позволит быстрее окупить вложения, а также улучшит эмоциональный климат между соседями.
Я нарисовал один из вариантов как можно перепланировать двухкомнатную квартиру (или большую однокомнатную). У второй комнаты появилась ванная комната. Ванные комнаты обозначил голубым цветом. Двери черными прямоугольниками. За рисование прошу сильно не ругать!
Остается сделать ещё хорошую звукоизоляцию между соседями и решить проблему с вентиляцией!
Вспоминаем прошлое. Прибыль и риски
Можно получить больше прибыли занимаясь купле-продажей недвижимости, чем от сдачи в аренду. Например мой знакомый всего за два месяца купил и продал квартиру, получив прибыль в $2000. Удачно нашёл дешевое предложение. И затем нашёл покупателей.
Например в Швеции купив квартиру в Стокгольме десять лет назад, вы бы уже удвоили вложенные средства. И это в долларах. Не считая ту прибыль, которую вы получали бы от аренды на протяжении 10 лет.
В Грузии также удвоили бы сумму в долларах за 10 лет купив квартиру после военного конфликта в 2008 году. Это конечно рискованно бы было, но есть инвесторы, которые специально изучают ситуацию в мире только для того, чтобы найти возможность купить недвижимость там, где страна сейчас испытывает какие либо экономические потрясения. Все сейчас обещают мировой финансовый кризис. Во время такого кризиса цены на акции падают, как и цены на недвижимость. Можно здорово попасть, а можно удачно вложиться, когда цены просели. Например можно рискнуть сейчас купить квартиру в Киеве. Да идёт там "тихая" война, но уже цены на квартиры в Киеве подросли. Также слышал что выгодно покупать квартиры на севере востоке Испании. Какая сейчас ситуация не знаю, но за инвестиции в 250000 евро дают право на жительство.
Что было бы, если бы вы купили квартиру например в Донецке в 2013 году? Говорят, очень красивый город! Кто мог тогда предположить, что скоро начнётся война? Поэтому чтобы инвестору не попасть в жирный минус и минимизировать риски, важно заранее изучить политическую обстановку, умонастроения в том регионе, где инвестор желает вложиться. Более надежным вариантом конечно заниматься недвижимостью в столице страны. В столицах и большие туристические потоки, соответственно и рынок аренды шире. Там и крутятся много денег! Важно уметь отказываться от казалось бы хороших вариантов и выбирать самый оптимальный. Например вы решили сейчас вложиться в столицу Венесуэллы. Не малый есть риск, что уже никогда, никогда вы не сможете выйти в плюс. Например знаете ли каким был Берлин в 1938 году? Процветающий город, дающий очень большие надежды! Гитлер дал многим работу, а ведь была страшная безработица! И что потом случилось? Казалось бы Европа! Но потом этот город вскоре практически сравняли с землёй. Эти примеры ясно показывают, что надо брать во внимание не только экономические показатели.
Итоги
Хочу сказать, что заработок на недвижимости обладает умеренными рисками, в отличие например от торговли криптовалютами или торговли акциями на фондовом рынке. Кто знает, что случиться с компанией или с криптой через 10 лет? Если наступит когда-нибудь момент, когда вы почувствуете, что вы как-то "ненормально" много зарабатываете и ловите чей-то завистливый взгляд, помните что вы вносите свой ценный вклад и своими усилиями увеличиваете рынок аренды жилья, что благотворно влияет на удешевление цены аренды, повышение качества сервиса и даёт людям больше возможностей справиться с возникшими временными жилищными трудностями!
11.11.2019
Статья. торговля криптовалютами. Мои впечатления о торговле альткоинами