После того как Сочи получили статус столицы олимпийских игр, развитие города сильно очень сильно изменилось. В частности, резко выросло населения города с 370 тысяч человек в 2013 году до более полумиллиона в 2017. Это очень большие показатели, при этом, представители бизнеса говорят о том, что в реальности рост еще выше и даже прогнозируют переход в статус миллионника в ближайшее время.
Откуда такой рост?
После проведения олимпиады, а также известных событий в К=Украине и Крыму многие россияне стали рассматривать юг России как альтернативу заграничному отдыху, особенно категории населения, которым отдых за границей в принципе затруднителен (силовики).
Многие люди, у которых есть деньги решили инвестироваться в курорты юга России или приобрести там жилье. При этом рисковать с вложениями именно в Крым с его неопределенным статусом и санкциями торопятся не все, и сочи многими рассматривается как некая более цивилизованная и менее рискованная альтернатива Крыму и напрасно, ниже мы расскажем почему.
Ситуация на рынке недвижимости
Рынок недвижимости Сочи необычайно активен, стоимость недвижимости стабильно растет, застройщики не успевают строить так быстро, как растет население города, очень активно продается как вторичка, так и новостройки. Аналитики рынка говорят о том, что стоимость вторичной недвижимости с 2017 года вросла на 27%, а новостроек почти на 50%. Это самые быстрые темпы роста в РФ по крупным городам. Недвижимость эконом-класса и дорогая элитка, все уходит как горячие пирожки, несмотря на стоимость вполне сопоставимую с Москвой.
Казалось бы, при таком активном рынке и росте стоимости недвижимость Сочи очень заманчива для инвестирования, ниже мы поговорим почему нет.
Инфраструктурные проблемы
За такими быстрыми темпами роста не успевает городская инфраструктура, в городе катастрофически не хватает детских садов, школ, медучреждений. В Сочи один из самых высоких процентов населения, вынужденного пользоваться услугами частных медицинских клиник. Также есть проблемы с устройством ребенка в детский садик, а в школах классы в среднем по 32 человека и учеба в две смены.
Кроме того, есть большие проблемы с «кустарной архитектурой» когда градостроительные нормы и сооружения вообще сложно отнести к какому-либо архитектурному стилю. Рядом находятся абсолютно несогласующиеся друг с другом строения и все это очень серьезно портит облик города.
Свои правила и юридические риски
Подавляющее большинство покупающих недвижимость в Сочи - Москвичи и Петербуржцы, которые плохо знакомы с местной спецификой. Дело в том, что юг, а особенно Кубань, вообще живут по своим правилам. Вы можете услышать, как местные жители говорят «в России» имея в виду, центральную часть РФ. В регионе необычайно сильно «кумовство» и коррупция.
Кроме того, перед олимпиадой и после нее градостроительные планы множество раз менялись, создавая благодатную почву для нарушений. Специалисты говорят о том, что половина построек города незаконна и может быть приговорена к сносу в любой момент. Наиболее частыми нарушениями является строительство в зонах, где это запрещено, превышение этажности, многоквартирная застройка на участках для ИЖС. Выбирать недвижимость в Сочи самостоятельно это огромный риск, но даже привлечение риелтора этого риска не снимет. На официальном портале города есть список объектов уже приговоренных к сносу. Обратите внимание, что это те объекты, по которым уже есть судебное решение и только самые крупные.
Риски финансовые
Помимо совершенно очевидного риска полной потери инвестиций при сносе, есть и другие моменты.
Во-первых, cочинская недвижка абсолютно точно переоценена и занимаясь оценкой недвижимости мы можем сказать, что когда-то тенденция резко изменится и цены полетят вниз, а предсказать, когда это наступит почти невозможно.
Вторым риском является возврат инвестиций, многие люди наивно полагают, что они смогут быстро «отбить» стоимость недвижимости сдавая ее курортникам. Совсем недавно мы писали о том, что недвижимость юга Россий вообще отличается очень низкой окупаемостью (десятилетия). Так вот, недвижимость в Сочи в силу своей завышенной стоимости и высоких рисков не очень-то и рентабельна. Спрос на аренду имеет вполне понятную сезонность, ставки аренды не так высоки в сравнении со стоимостью покупки (сказывается развитое предложение).
Прежде чем принять решение о покупке недвижимости в Сочи мы советуем очень обстоятельно подумать, просчитать и взвесить все риски.