Отели являются необычной, особой разновидностью коммерческой недвижимости, так как их экономическая ценность и инвестиционная привлекательность зависят не только от месторасположения объекта, его технических и эксплуатационных характеристик, но и от качества управления, репутации заведения. Соответственно, при оценке коммерческой недвижимости гостиничного (туристического) типа учитывается не только здание, как таковое, но и земельный надел, мебель, отделка, инвентарь, оборудование и многочисленные нематериальные активы: имидж и деловые качества работающего в отеле персонала.
При каких спорах может потребоваться оценка?
1. При расторжении договоров купли-продажи. Если физическое или юридическое лицо выплатило стоимость недвижимости владельцу, но последний препятствует передаче ему собственности или решает расторгнуть договор, желая возместить цену не в полном объеме, то подобный спор можно решить только в суде. Такое часто случается, когда стоимость приобретенной гостиницы по каким-то причинам сильно или возросла (выгодно продавцу), или снизилась (привлекательно для покупателя). В этом случае оценка может включать также и расчет предполагаемого дохода.
2. В случае наследования гостиницы одним или несколькими лицами.
В первом случае, когда собственность переходит в руки одному человеку, оценка может производиться для расчета стоимости налога на наследуемое имущество (когда гражданин считает его слишком большим, например). Если же наследников несколько, то оценка обычно производится при оспаривании долей, когда имущество для удобства его деления выставляется на продажу.
3. При несогласии о признании преимущественного права на приобретение.
4. При переводе обязанностей и прав от одного владельца к другому.
5. При спорах, связанных с распределением обязательств по долгам кредиторам во время проведения процедуры банкротства.
Следует отметить, что это не исчерпывающий перечень возможных причин.
Какие есть методы оценки отеля?
Используются те же способы, как и в случае определения стоимости любой другой коммерческой недвижимости:
1. Затратный. Метод предполагает расчет количества средств, требуемых для замещения или восстановления объекта с обязательным учетом его характеристик на момент проведения оценки (речь идет о степени износа). При расчете стоимости земельного участка затратным методом учитывается предположение о его наиболее выгодном и эффективном использовании при отсутствии на нем объекта недвижимости.
2. Сравнительный. Метод часто именуют рыночным. Он основывается на сопоставлении стоимости аналогичных по разным характеристикам объектов на текущий момент времени. Если речь идет об оценке гостиницы, расположенной в центре города, то данный объект можно сравнить с отелем, размещенном недалеко, имеющим ту же площадь и уровень посещаемости. Стоимость гостиницы по сравнительному методу сильно зависит от рыночной конъюнктуры.
3. Доходный. Этот метод подразумевает расчет предполагаемых (ожидаемых) доходов от объекта за определенный период времени. Такой метод позволяет инвестору получить информацию о сроках окупаемости объекта (для отелей оптимальный вариант – до 5 лет).
Нужно больше полезной информации? Заходите в блог на сайте компании «Максард»!