Добрый день, дорогие читатели!
Продолжаю цикл публикаций на актуальную нынче тему микростудий. В первой статье я раскрыл краткую предысторию приобретения квартиры на севере Москвы, площадью в 11,6 кв.м. Во второй -- продемонстрировал интерьер, показав (надеюсь, убедительно), что жить на такой площади одному -- не только реально, но и достаточно приятно. А вот темой сегодняшней статьи будут подводные камни такого приобретения -- те проблемные моменты, предугадать которые заранее было практически невозможно.
Вполне вероятно, многие из этих подводных камней будут актуальны и для тех, кто сейчас раздумывает о приобретении аналогичных микростудий где-нибудь в Дегунино или на Фрезера. Что же, в таком случае я писал эту статью не зря. Предупреждён = вооружён!
Для начала -- базовая информация о доме.
Год постройки -- середина 1970-х. Тип -- панельная девятиэтажка. Ранее часть дома была общежитием, часть -- гостиницей. Число подъездов -- 1, имеется просторный холл. В наличии два мусоропровода (не используются). Две лестницы, по одной на каждое крыло. Два лифта, аналогично. Длинные коридоры на каждом этаже.
Реконструкция
В середине 2010-х несколько инвесторов выкупили здание целиком, провели капитальный ремонт и реконструкцию, нарезав более 300 квартир площадью от 11 до 34 кв.м (процесс реконструкции и ремонта растянулся на несколько лет).
Все квартиры продавались в состоянии "под ключ", часть из них уже с мебелью и бытовой техникой. Квартиры продавались по готовности. Для продажи инвесторы учредили (наняли?) специальное юридическое лицо, которое я буду называть ООО "Фотон". В реальности оно называлось иначе, но... в общем, неважно!
"Фотон" занимался не только продажей квартир, но и управлением самим домом. Помимо оплаты потребляемых жильцами ресурсов (вода, электричество), фирма содержала охрану и уборщиц, и в эпоху "Фотона" входить в дом было одно удовольствие.
Камень № 1. О статусе недвижимости
Как я уже писал в первой статье, помещения в нашем доме являются жилыми, это не апартаменты! Через Госуслуги я совершенно спокойно прописался в своей квартире сразу после покупки, на это ушло два дня.
Тем не менее, жилые помещения -- это не квартиры! Налоговая может считать иначе (в моём ЛК висит "Квартира"), но в выписке из ЕГРН русским по белому значится "Жилое помещение".
Казалось бы, ну и чего здесь такого страшного? И то, и то даёт право на московскую прописку и все соответствующие плюшки, ведь так?.. В общем, конечно, всё так, но есть нюанс.
Нюанс заключается в том, что в нашем доме вообще нет ни одной квартиры. Соответственно, дом не может считаться многоквартирным, и никакая УК вообще не может взять его в управление. Ни ГБУ "Жилищник", ни УК "Ромашка", никакая! Если буквально читать Жилищный кодекс, то к нам в принципе не могут применяться никакие из положений, касающихся МКД -- ни о проведении ОСС, ни о формирование ТСЖ, ни-ка-кие! Дом является не многоквартирным, а жилым, и для жилых домов Кодекс предусматривает только "прямое управление", что бы это ни значило.
Конечно, с точки зрения здравого смысла всё это нонсенс. В реальности -- проблема имеет место быть.
Про управление домом, УК/ТСЖ я напишу чуть ниже. Здесь же добавлю только, что коридоры на этажах и холл изначально находились в чьей-то собственности, т.е. не являлись общедомовым имуществом. После продажи последней квартиры это имущество было продано образованному ТСЖ. По состоянию на сегодняшний день (спустя полгода) коридоры и холл по-прежнему остаются в собственности у ТСЖ. Лишь в какой-то дальней перспективе общедомовое имущество признают таковым, после чего можно будет затевать процедуру перевода жилых помещений в статус квартир. При наличии в доме нескольких квартир дом можно будет перевести в статус МКД, и лишь затем можно будет отдаться в какую-нибудь из УК. Путь неочевидный, путь долгий, путь трудный, но идти им надо.
Нам посчастливилось, что среди соседей оказался юрист, который готов всем этим заниматься, и занимается уже который месяц.
Камень № 2. МФЦ
Ряд проблем оказался для ООО "Фотон" то ли трудоёмким, то ли дорогим, то ли в принципе неясным и неразрешимым. Провести реконструкцию, нарезать квартир жилых помещений -- с этим всё просто и понятно. Перевести жилые помещения в статус квартир -- неясно как (или неразрешимо). А вот оформить после реконструкции новый технический паспорт дома... Во-первых, это расходы. Во-вторых, лишняя морока. В-третьих, раз покупатели не требуют, наверное, им этот паспорт вообще не нужен?
Как бы то ни было, новый технический паспорт дома оформлен не был. Соответственно, каждое жилое помещение имело один и тот же адрес -- "улица, дом" (различалось только кадастровым номером и номером помещения, указанным на плане расположения в выписке из ЕГРН).
Поскольку в выписке из ЕГРН адрес каждого жилого помещения указан с точностью до дома, при работе через МФЦ у меня и моих соседей возникают как минимум две проблемы:
- получение разного рода справок и выписок;
- выставление квитанций по оплате коммунальных услуг.
Действительно, все эти услуги относятся к конкретным помещениям (коих более 300), а МФЦ видит дом таким, каким он был до реконструкции, то есть -- имеющим всего 9 помещений (sic!), по числу этажей.
Правление ТСЖ нашло способ решения проблемы с адресом для каждого конкретного жилого помещения. Задача решается в два этапа:
- После получения распоряжения ДГИ (о присвоении адреса) в МФЦ подаётся заявка на корректировку адреса. Конкретная госструктура, которая выполняет эту услугу -- Управление Росреестра по Москве.
По факту, за целый месяц пройти оба эти этапа сумело лишь считанное число моих соседей по дому -- в основном те, кто предусмотрительно выбрал получение распоряжения ДГИ в бумажном виде. Те же из нас, кто получил файлы по электронке и пошёл в МФЦ с распечаткой, столкнулся с отказом Росреестра, получив "уведомление о приостановке процесса оказания услуги", ох уж этот канцелярит, тудыть его в качель.
Вот такие дела.
Камень № 3. Управление домом
Положа руку на сердце, я не могу считать инвесторов и сам ООО "Фотон" мошенниками или какими-то злыднями. Насколько я знаю, лично меня они ни разу ни в чём не обманули. Более того -- с моей точки зрения, они приложили достаточно много усилий к тому, чтобы как можно более гладко передать управление домом новым жильцам. А именно, в момент, когда большинство квартир оставалось у вложившихся в реконструкцию инвесторов, эти инвесторы провели Общее собрание собственников (ОСС) и организовали Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Далее ТСЖ по-тихому приняло смету расходов (астрономическую, более 101 рубля за кв.м в месяц) на охрану, уборку, аварийный фонд, и так далее. Смета принималась не для того, чтобы тут же начать взимать эти деньги с жильцов, а в расчёте на будущее -- на тот момент, когда квартиры будут проданы, и с домом придётся прощаться.
В ожидании же момента прощания "Фотон" собирал с жильцов буквально по-минимуму, лишь за воду и электричество. Конечно, они делали это не из благотворительности, а чисто прагматически, сводя на нет любое возможное недовольство "поборами". Уборка и охрана создавали дому отличную картинку, что выливалось в весьма приличную цену студий (вплоть до 240 т.р./кв.м).
Единственное, в чём я могу упрекнуть прежних владельцев и ООО "Фотон", так это в том, что о существовании ТСЖ в доме не знал практически никто, до самого последнего момента. Вот кто им мешал уведомлять каждого нового жильца о том, что ТСЖ уже существует? Только нежелание связываться с потенциальными неадекватами, наверное.
"Фотон" негласно сделал и попытку передать дом под управление ГБУ "Жилищник" (безуспешную), но проблема со статусом дома оказалась не по зубам.
В общем, к маю 2019 года последние квартиры оказались распроданы. Тут же "Фотон" заявил о своём предстоящем уходе, о существовании ТСЖ и объявил собрание его членов. Можете себе представить, что здесь началось!
Не буду подробно расписывать последующие события. Если вкратце, то потребовалось ажно два собрания членов ТСЖ, и лишь после этого Правление ТСЖ заработало как положено. Смета в 101 рубль ушла в историю, а с нею -- и охрана с уборкой, и техническое обслуживание дома. Остались лишь лишь пустой холл и видеокамеры -- рудимент от охраны. Была принята смета в 30 руб/кв.м в месяц, вернулась какая-то уборка, отошла на второй план угроза отключения электричества и воды. Прошла подготовка дома к зимнему сезону. Заключен договор на вывоз мусора.
В общем, жизнь (вроде) начала налаживаться, но тут в дело вмешались соседи.
Камень № 4. Соседи
Многие из соседей -- милейшие люди. Большинство -- сознательные и аккуратные. Они старательно платят по счетам, педантично и вовремя снимают показания счётчиков, не мусорят и не шумят. Честные, вежливые и доброжелательные, они вообще практически не создают никаких проблем.
Беда только в том, что мы не замечаем этих людей. Но вот других людей, их противоположность по тем или иным качествам, мы не замечать просто не можем.
Есть соседи, которые свинячат в коридорах. Самые сознательные из таких соседей даже готовы относить мусор к мусоропроводу, чтобы он там скапливался. Самые несознательные возле мусоропровода курят, бросая бычки прямо на пол.
Есть соседи, которые шумят и пьянствуют. Здесь без комментариев, ибо такие соседи есть у каждого.
Есть большое число соседей, которые сдают квартиры в аренду. А арендаторов положение дел в доме волнует существенно меньше, чем собственников.
В общем, соседи всё-таки бывают разные. Маленькая площадь квартир в человейнике подразумевает огромное их количество, т.е. такое же число соседей. И какая-то часть от этого огромного числа неминуемо будет проблемной!
Каким же образом проблемные соседи мешают управлению домом?
Есть соседи, которые лгут -- присылают заниженные показания счётчиков.
Есть соседи, которые не платят за коммунальные услуги -- и таких набирается 10% от всех жильцов.
В общем, не прошло и полгода, как стало ясно, что на честности и дисциплинированных плательщиках всё-таки далеко не уедешь, и что ТСЖ держит чёткий курс на банкротство. Поскольку в УК перейти пока невозможно, единственный разумный вариант -- переход на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Если не это, то рано или поздно возникнет угроза отключения электричества или горячей воды, и под этой угрозой дому придётся скидываться на неплательщиков.
Переход на прямые договора -- в процессе.
Подведём итоги
За 3 млн. рублей куплена микростудия площадью 11,6 кв.м -- не апартаменты, а жилое помещение. Московская прописка. Относительный комфорт.
Всё бы хорошо, но до сих пор остаётся ряд проблем со статусом дома, со статусом жилых помещений, с управлением домом и с вопросами, находящимися в ведении МФЦ (справки и выписки; выставление квитанций по коммунальным услугам).
По счастью, на 300 с лишним собственников у нас нашлось несколько инициативных, которые решились войти в Правление ТСЖ и взвалить на себя этот бесконечный сизифов труд по управлению домом.
По счастью, на 300 с лишним собственников у нас нашёлся юрист, который ведёт неравный бой с бездушной бюрократической машиной.
Пусть каждый для себя решает, стоит ли такая покупка возникших впоследствии проблем. На мой взгляд -- однозначно, ДА!
Возможно, когда некоторые вопросы устаканятся, я напишу четвёртую статью на эту тему.
Спасибо за внимание! Пока.