В сделках с недвижимостью приходится часто сталкиваться с непониманием продавцов и покупателей, а также риэлторов, некоторых юридических норм, связанных с заключением, расторжением и признанием договора купли-продажи недействительным. Во многом непонимание связано с устоявшимися ошибочными суждениями, если не сказать мифами.
Разберём наиболее часто встречающиеся мифы в сделках с недвижимостью.
1. Договор купли-продажи квартиры нельзя расторгнуть в одностороннем порядке.
Чтобы одна из сторон могла расторгнуть договор ей нужно обратиться в суд. Расторжение возможно только при существенном нарушении договора второй стороной. При этом некоторые суды не признавали существенным нарушением договора его не оплата. Это и породило данный миф.
Для окончательного развеивания данного мифа, рекомендую в договоре купли-продажи прописывать условие о возможности расторгнуть договор, и вернуть квартиру в свою собственность, если её стоимость не получена.
2. Переданные покупателем продавцу деньги не возвращаются.
Покупатели часто не хотят передавать продавцам деньги, так как опасаются не получить их назад, в случае, если, например, сделка не состоится.
Существует только одна проблема, связанная с возвратом денег. Если продавец не возвращает деньги, придётся обращаться в суд. В данном случае, он обязан будет возвратить деньги, так как основной сделки фактически не произошло. Неосновательное обогащение удерживающего деньги, это будет та защита, к которой обратится покупатель.
3. Расторгнуть договор соглашением сторон просто.
Многие, кто вступают в сделку, договариваются между собой "понятийно", что обоюдно расторгнут сделку, если что-либо не будет срастаться.
Главное, чтобы обоюдное желание расторгнуть сделку было после её заключения. Иначе придётся обращаться в суд. Нотариальные сделки расторгаются удостоверенным нотариусом соглашением. Исполненные сделки, расторгнуть практически невозможно, бывали случаи, когда Росреестр отказывался регистрировать прекращение права собственности. В этом случае, придётся кому-то из сторон подавать в суд, а второй стороне соглашаться с иском.
4. Отказаться от заключения основного договора просто, если заключен предварительный.
Если стороны решили не заключать договор купли-продажи, то лучше составить соглашение о расторжении предварительного договора. На моей практике были случаи, когда клиенты начинали судебные процессы и пытались взыскивать друг с друга неустойки, за отказ от заключения основного договора.
Судебная практика знает не мало случаев, когда суд обязывал заключить кого-либо договор купли-продажи, если имелся ранее подписанный предварительный договор.