Наиболее частым вопросом к продавцу земельного участка является просьба сообщить кадастровый номер участка. Современные информационные технологии глубоко проникли в нашу жизнь, все теперь знают портал «Публичная кадастровая карта», который полностью заменил собой сложный рынок недвижимости. И вот продавец, который раньше был основным источником информации, теперь не нужен вообще. Он есть только носитель сколько-то значного кадастрового номера, больше от него ничего не нужно; если его в остальных моментах начнут слушать – только из вежливости, чтобы не посылать сразу… А дальше – тишина… 99% из тех, кто узнал кадастровый номер никогда не перезванивают. Почему так происходит? Дело, наверное, в том, что кадастровый номер дает слишком много информации, которую еще и надо правильно воспринять и интерпретировать. Чтобы не получилось, как в известной басне Крылова «Мартышка и очки»: информация есть, только что с ней делать? Большинство, как было сказано, просто уходят в «глубокий аут».
Итак, на что нужно обратить внимание:
1. Наличие границ участка. При вводе кадастрового номера в соответствующее окно публичной кадастровой карты должна отобразиться «рамка» границ участка. Если этого не произошло, а отобразилась лишь точка, значит участок без установленного местоположения. Это не значит, что его нет или документы какие-то «не такие». Участок мог быть размежеван в относительной системе координат, которая широко практиковалась ранее. До этого года такие участки продавались и покупались. Но с 2019 года обязательным условием сделки купли-продажи участка является установление его границ в спутниковой системе координат. Поэтому при отсутствии границ, при всем желании, такой участок ты купить не сможешь.
2. Категория земли и вид разрешенного использования. Если ты покупаешь участок для строительства дома, категория земли должна быть – «земли населенных пунктов/земли поселений», вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» (распространенные вариации: «для строительства индивидуального жилого дома усадебного типа», «индивидуальные жилые дома коттеджного типа», «жилые дома, отдельно стоящие на одну семью 1-4 этажа с участком» и прочее, важно чтобы было непосредственно указано что-то про строительство индивидуального жилого дома). Или «для ведения личного подсобного хозяйства». И да, это почти то же самое, что вышеупомянутое «индивидуальное жилищное строительство»; важно лишь то, что участок «для ЛПХ» должен иметь в обязательном порядке категорию «земли населенных пунктов». В противном случае строить на нем ничего нельзя. Согласно ФЗ №112 от 07.07.2003 г. «О личном подсобном хозяйстве» на таком участке ты можешь построить жилой дом с количеством этажей не более 3-х, высотой не более 20 м., а также вести личное подсобное хозяйство: то есть возделывать сад, огород, держать домашний скот, птицу (если тебе это нужно), разумеется, все это предполагает наличие большого количества вспомогательных построек, которые отдельно от жилого дома не регистрируются и строительство их не регламентировано. На участке для ИЖС, строго говоря, можно построить только жилой дом, возделывать сад, огород, разводить скот на участке для ИЖС закон не разрешает. Таким образом, вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» позволяет построить жилой дом и является более универсальным, наделяет дополнительными правами по отношению к ИЖС. Нужно также учитывать, что предельно допустимый размер участка для ИЖС, предусмотренный законом – 15 соток. Так что если ты хочешь большой участок: 20-30 или даже 50 соток, он может быть только для ведения личного подсобного хозяйства. Не надо поддаваться распространенному заблуждению: участок под ЛПХ позволяет построить жилой дом точно также, как и ИЖС. Точно также зарегистрировать жилой дом в твою собственность, прописаться в нем, требовать подключения электричества по госпрограмме за символическую госпошлину и требовать от местных властей расчистки дорог зимой.
Для строительства дома может также подойти участок, предназначенный для «садоводства» (или «для ведения гражданами садоводства и огородничества), то есть дачный участок, расположенный на землях населенных пунктах или же на землях сельхозназначения. Необходимо помнить, однако, что на таком участке ты можешь построить только дачный дом. То есть прописка в таком доме невозможна (хотя возможна через суд, если ты докажешь, что это твое единственное жилье). А также предусмотренные законами льготы для участков для ИЖС и ЛПХ (расчистка дорог зимой за счет средств местной администрации, почти бесплатное подключение электричества) для дачных участков не применяются. На таком участке все это – только за твои деньги.
3. «Справочная информация». Мало кто знает, что по кадастровому номеру можно получить всю информацию об участке с официального портала Росреестра, то есть номер и дату регистрации права собственности, наличие или отсутствие обременений, их содержание, вид права на участок: собственность или аренда. Для этого в мобильном приложении зайди в раздел «выписка», выбери пункт «справочная информация» и кликни «заказать». Затем ты будешь перенаправлен на официальный портал Росреестра, где сможешь получить упомянутую информацию. Таким же образом за небольшую госпошлину ты можешь заказать выписку из ЕГРН о правообладателе данного участка (она будет содержать всю актуальную информацию о правах на данный участок и обременениях на дату выдачи).
На публичной кадастровой карте ты также можешь узнать следующие сведения об участке: наличие/отсутствие соседей, положение участка в отношении соседей, наличие (но не качество) подъезда, удаленность участка от реки, других водоемов, леса, наличие на участке зон технических обременений, точную площадь, адрес, кадастровую стоимость (не имеет никакого отношения к рыночной).
Что ты никогда не узнаешь по кадастровому номеру:
1. Качество и характерные особенности подъезда (асфальтовая, щебеночная или грунтовая дорога), какого качества дорога как к деревне, так и к участку.
2. Наличие или отсутствие в непосредственной близости коммуникаций (электричество, газ, водопровод), возможность их подведения.
3. Рельеф самого участка и местности. Наличие ям, оврагов, канав, возвышений на участке.
4. Видовые характеристики участка (открывается ли с участка вид и какой).
5. Какого характера соседи. Окружают ли участок трехметровые заборы из бездушного профлиста с равнодушными «поселенцами» коттеджей или самобытные деревенские избенки с добродушными старушками.
6. Характер и состав почв, степень заболоченности участка. При прочих равных условиях песчаные почвы гораздо удобнее для строительства, чем глинистые и суглинистые, которых в нашей полосе большинство.
7. Окружение участка: наличие вблизи промышленных объектов, свалок, высоковольтных линий, ферм, с характерным запахом, коттеджных поселков и пр.
Сдается мне, что последние перечисленные особенности являются ключевыми при выборе участка. Кадастровый номер позволяет получить лишь первоначальные формальные сведения, по которым совершенно невозможно оценить участок с точки зрения пригодности для жизни на нем. Тем более, невозможно по кадастровому номеру визуализировать реализацию своей мечты о собственном доме. Поэтому по кадастровому номеру невозможно выбрать участок, любой участок нужно «смотреть» на месте.
Именно поэтому абсолютное большинство «любителей кадастровых номеров» быстро выбывают из поиска участков – по кадастровому номеру невозможно оценить участок (тем более, если ты никогда не бывал в тех местах). По кадастровому номеру участок не может «понравится». Это лишь формальная информация, которая по сути своей почти ничего не дает. Это информация не о самом участке, а о документах на участок и анализировать ее нужно уже тогда, когда ты уже увидел участок и он тебе «понравился», а если не понравился – нет смысла.
«Если Вы хотите иметь то, что никогда не имели, - начните делать то, что никогда не делали» (Р. Бах),
Твои Красивые земли