В этом году на строительном рынке РФ свершилось то, чего Застройщики жилья, в т.ч. малый и средний бизнес, боялись больше всего, и всячески этому противились: произошел переход на эскроу-счета и проектное банковское финансирование строительства многоквартирных домов.
Желая обезопасить граждан-участников долевого строительства от риска возникновения «недостроев», исполнительная власть в меньшей степени учла интересы добросовестных Застройщиков и приобретателей жилья, заложив «мину» под весь рынок строительства жилья в регионах: финансирование его отныне закольцовывается на банках, которые в настоящее время предлагают кредиты Застройщикам жилья под 15-17% годовых (во всяком случае, в Ивановской области), что, при среднем сроке строительства объекта 2-3 года, приведет к значительному удорожанию стоимости жилья, снижению спроса на него из-за более высокой цены, возникновению дополнительных рисков застройщиков, и в результате, к снижению объемов его строительства.
Второй фактор, ведущий к увеличению цены жилья и снижению объемов его строительства – это уменьшение числа Застройщиков в результате вышеуказанных нововведений. Здесь имеются в виду не только
Застройщики, не подходящие под новые требования 214-ФЗ, но и те, кто просто не хочет работать на банки, отдавая им всю прибыль и неся при этом дополнительные риски невозврата кредита.
Потому что, если в крупных регионах, где наблюдаются высокие цены на жилье, и большая доходность бизнеса, к проектному финансированию Застройщики прибегали и до введения поправок в 214-ФЗ, то в менее благополучных регионах строительство осуществлялось в основном за счет денег участников долевого строительства, что позволяло строить объекты с низкой рентабельностью.
Так, согласно данным Росстата, во 2 квартале 2019г. средняя цена 1 кв.метра жилья в новостройках Ивановской области составляла 37 910 рублей, в Костромской области – 37 580 рублей, во Владимирской области – 35 185 рублей. Небольшие цены, сформированные в результате взаимодействия спроса и предложения, и вряд ли они потянут вдобавок банковское финансирование. В результате него цены будут вынуждены повышаться. Но это снизит спрос на жилье. Коэффициент доступности жилья также изменится в худшую сторону.
В итоге в регионах строить малорентабельные дома станет не выгодно, а строительство более дорогого жилья упрется в слабый спрос населения, из-за его низких доходов. И спасет ли спрос и рынок жилья снижение ставок по ипотеке, трудно прогнозировать. Самой ипотекой, по оценкам Счетной палаты, могут воспользоваться не более 30% россиян. Во всяком случае, согласно данным Объединенного кредитного бюро, в августе 2019 года количество выданных ипотек в РФ снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 20%.
Кроме того, снижение числа Застройщиков, в первую очередь, из числа малого и среднего бизнеса, приведет к монополизации рынка жилья, что еще выше поднимет цены на квартиры. Это – третий фактор, ведущий к повышению цен на жилье. Кроме того, общеизвестен факт, что монополисты не заинтересованы в производстве оптимального количества продукта, они максимизирут свою прибыль за счет установления цен на продукцию выше равновесных рыночных. Соответственно, они тоже не смогут построить необходимое количество жилья.
В результате, чтобы стимулировать спрос на жилье и предложение жилья, и не допустить снижения объемов его строительства, государство будет вынуждено разрабатывать специальные программы субсидирования ставок по кредитам покупателям и производителям жилья, субсидировать первоначальные взносы по ипотеке. Иначе объемы строительства упадут.
И, таким образом, мы увидим, как деньги государства, населения и Застройщиков будут перетекать к банкам.
Поэтому, из-за радикальности сегодняшних реформ строительной отрасли, можно уже сейчас прогнозировать резкий скачок цен на жилье и недостижение к 2024г. целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда», а именно строительство 120 миллионов кв.метров нового жилья в год. Конечно, государство может самостоятельно построить недостающие метры. Но это будет означать дальнейшее огосударствление экономики.
Предложения:
Как альтернативный вариант развития рынка строительства жилья можно предложить комбинированный способ привлечения финансирования в стройку: сохранить, наряду с банковским проектным финансированием и эскроу-счетами для высокодоходных проектов, возможность привлечения Застройщиками денежных средств граждан – участников долевого строительства напрямую, минуя эскроу-счета, при условии сохранения работы ныне действующего государственного «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства», обеспечивающий на данном этапе контроль за строительством, и в который Застройщики, в обеспечение своих обязательств, делают страховые взносы с каждой квартиры (в настоящее время 1,2% от ее стоимости), при условии жесткого контроля Фондом соответствия привлечения денежных средств Застройщиком его расходам.
Даже если будет принято решение увеличить страховой взнос до 3%, вместе с требованием к Застройщику вложения в строительство не менее 20-30% своих средств на первоначальном этапе строительства ( иначе он не получит право привлекать деньги дольщиков, путем продажи не более 70-80% квартир в доме, до его сдачи), это будет более выгодно и покупателям жилья, и застройщикам, и сохранит объемы строительства низкорентабельного жилья в регионах, что сделает жилье более доступным для разных категорий граждан и разовьет периферию.
Вторым вариантом облегчения доли Застройщиков и удешевления строительства жилья является поэтапное снятие ограничений с накопленных на «эскроу-счетах» денежных средств дольщиков, по мере возведения жилого дома, с разрешением их использовать в процессе строительства. Как это происходит во многих развитых странах. Например, там при 50% готовности объекта можно использовать средства в размере до 30% от стоимости строительства, при 70% - до 50%, и т.д. Минстрой РФ обещает вернуться к обсуждению темы поэтапного разблокирования «эскроу-счетов», но не ранее, чем через год. А к тому времени появятся и новые обманутые дольщики, и снизится число Застройщиков, вместе с объемами строительства. А также возрастут цены на жилье.
Данная мера должна снизить кредитную нагрузку на Застройщика и, соответственно, себестоимость строительства. Контроль за использованием средств целесообразно возложить на банки.
Вывод:
Поэтому, представляется правильным, на переходном этапе, до введения механизма поэтапного снятия ограничений с «эскроу-счетов», с целью использования накопленных на них средств граждан в процессе строительства, предоставить Застройщикам право самостоятельно определять вариант привлечения финансирования долевого строительства: через проектное финансирование или напрямую от дольщиков, продлив возможность страховать риски в Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Предлагаю распространить данную меру если не на всю Россию, то, хотя бы, на регионы.
Потому что, мое мнение, нельзя перекладывать все риски на добросовестных Застройщиков и приобретателей жилья. Недобросовестными Застройщиками должны, в первую очередь, заниматься контролирующие и правоохранительные органы. Государство же, имея слабый контроль и надзор со стороны различных ведомств, пытается переложить ответственность и риски с «больной головы на здоровую». Закладывая тем самым, на самом деле, еще большие риски и для Застройщиков, и для населения, и для экономики в целом.
Председатель Совета местного отделения Партии «Справедливая Россия» в городе Иванове, Председатель Комитета ТПП Ивановской области по предпринимательству в сфере строительства Сивохин Дмитрий Владимирович.