__________________________________________________________________________________
Друзья, рад приветствовать за чтением этой статьи, и очень надеюсь что она вам поможет!
Прежде чем написать... лайф хаки (как я говорю своим клиентам), для начала кратко расскажу о себе!
Меня зовут Виталий, работаю у крупного Девелопера в должности рядового менеджера по продажам, если на простом языке, продаю квартиры в новостройках ну и в том числе продукты по ипотеке.
За свой не маленький стаж в этой профессии, я извлек очень много нюансов которые, снова же повторюсь, помогут вам при покупке квартиры в ипотеку. Чего томить, поехали...
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки:
1. Ипотека в силу договора
2. Ипотека в силу закона (О ней и будет идти речь), по скольку она применима только к новостройкам.
P.S: Если возникнет интерес, то в будущем смогу рассказать про ипотеку в силу договора. А именно, как удержать свою квартиру которую вы планируете продавать что бы купить новую по ипотеке в новостройке.
На самом деле, идей на этот счет достаточно много, не уверен что уложусь в рамках одной статьи. На данном этапе я расскажу про одобрение, подтверждении дохода, и экономии на % (вот тут реально мало кто знает, как можно меньше заплатить процентов банку).
____________________________________________________________________________________
1. Одобрение.
И вот здесь, как показывает практика, у 30 % людей присутствует некий страх того, что будет-отказ банка. Спешу вам сообщить обратное, банки крайне заинтересованы в выдаче кредита.
Существует масса всяких кредитных организаций по типу ООО "Ромашка" и т.д, которые за дополнительную плату готовы вам помочь с одобрением, а сделают они ровно тоже что напишу я. Да и вообще, считаю обращаться к брокерам просто бессмысленно. В этой статье я расскажу вам правильную хронологию действий, что бы в конечном итоге, вы сделали все самостоятельно, правильно и грамотно. И если вы последуете моим советам, в таком случае, банк вынесет решение в вашу пользу. Я не исключаю вероятности того, что сумму одобрят больше чем вы запрашивали. И так, путь к ипотеке начинается с подготовки документов.
Для подачи заявки на ипотеку необходимо предоставить следующие документы:
1. Копия Трудовой книжки, заверенная организацией.
Заверяется каждая страница: копия верна, ФИО и должность заверяющего, дата, печать, подпись. На последней странице надпись «работает по настоящее время».
2. Справка 2 НДФЛ за текущий год или справку по форме банка
3. Цветной скан паспорта всех страниц без обложки и пластиковых вкладышей.
4. СНИЛС
5. Анкета, в зависимости от банка
Если состоите в браке, то от супруга(и) потребуются аналогичные документы
______________________________________________________________________________________
2. Подтверждение дохода.
Заранее приоткрою занавес...Ипотеку можно получить без подтверждения дохода. Если станет интересно, про такой ход расскажу в будущем.
_______________________________________________________________________________________
Для банка это обязательный и немаловажный пункт. И он серьезно влияет на скоринг ( система оценки кредитоспособности, кредитных рисков и т.д). В недалеком прошлом, собирались целые комитеты работников банка, и вот они думали, думали и что-нибудь придумали, либо отказ, либо положительно. Сейчас все проходит автоматически, теперь же в нашем 21 веке скорингом занимается робот, а это увеличивает шансы на получение положительного решения.
2НДФЛ VS Справка по форме банка!
Эти два документа имеют абсолютно одинаковую силу.
В ндфл указывают белую заработную плату. А что же делать если официальная зарплата очень маленькая или кто-то получает серую ЗП? Ответ простой...вот тут на помощь прибегает справка по форме банка (СФБ). Банки дают себе отчет, что большинство работадателей работают в серую и поэтому расценивают этот документ так же как и 2 ндфл. Более того в СФБ доход можно завысить, конечно если же на это пойдут бухгалтера. Но так или иначе, любая инфа которая поступает в банк, она конфидециальна, и до налоговой она не доходит!
Ниже в таблице приведен расчета кредита, и как мы видим, ежемесячный платеж составляет 37 356,35. Для одобрения кредита вам необходимо подтвердить ваш доход суммой в 74 000, т.е соотношение платеж/доход будет равен 50/50, из которых 50 % у вас уходит на погашение кредита и 50 % остается на жизнь. Я беру такое соотношение в целях перестраховки. А вообще соотношение по которому банк уже принимает положительное решение составляет 70/30, из которых 70% уходит на кредит, а 30 % остается на жизнь.
______________________________________________________________________________________
3. Экономия на %.
А вот теперь на мой взгляд, дело дошло до самого вкусного...Мало кто знает, что при частично досрочном погашении возможно существенно сэкономить на переплате процентов. Предположим что, (см.таблицу ниже) если вы будете платить ежемесячный платеж (37 356,35) равными долями на протяжении 10 лет, то банку вы отдадите 1 496 898,59.
К примеру, через какое-то определенное время вы решили внести 300 000 рублей на частично досрочное погашение. Когда вы внесете эту сумму, банк у вас спросить, что вы будете сокращать, срок или платеж? Ниже приведена таблица с сокращением платежа.
Как мы видим, платеж был 37 356,35 и стал 33 496,08. Он сократился на 3 860 рублей, при этом срок остался неизменным. Переплата составила 1 356 827,97.
Теперь мы так же вносим 300 000 и сокращаем срок кредита. У нас получается что из 10 лет, на 18 месяцев а это 1.5 года, вы будете платить меньше, но ежемесячный платеж останется неизменным, как был 37 356,35, так и остался. При этом переплата составит 1 158 007,63. Ниже приведена таблица с сокращением срока:
_____________________________________________________________________________________
В конечном итоге, получается, что сокращение срока выгоднее. Из приводимого выше примера, в обоих случаях мы внесли по 300 000 рублей на досрочное погашение, и поигрались со способом перерасчета. Разница переплаты составила 198 820,34.
Предлагаю подвести итог.
-Качественно готовьте документы
-Подтверждайте по возможности свой доход в соотношении 50/50
-Сокращайте срок кредита.