Во многих крупных городах США и всего мира, включая Нью-Йорк, есть районы, где в одном месте сосредоточены небоскребы.
· Почему строители предпочитают строить недвижимость такой высоты?
· И как выбор высоты зависит от характеристик близлежащих зданий, демографических и других пространственных факторов?
Используя набор данных, состоящий из подробной информации по 458 небоскребам Нью-Йорка, строительство которых было завершено в период с 1895 по 2004 год, исследуются факторы, определяющие высоту здания. Стратегия оценки заключается в использовании географически взвешенных регрессий (GWR), которые генерируют отдельную оценку параметров для каждой точки данных. То есть GWR дает конкретные оценки коэффициентов для каждого здания, так что можно понять, как именно местные факторы повлияли на высоту здания. Обнаружено, что два различных бизнес-района (центр города ), как правило, имеют разные оценки коэффициентов размера для трех важных переменных:
1. размер участка
2. расстояние до центра
1. глубина до горной породы.
Кроме того, есть некоторые интересные различия коэффициентов в пределах центра города с точки зрения размера участка и расстояния до Центрального вокзала. Широко используемый факт, что глубина залегания горных пород влияет на контур горизонта, не подтверждается полученными результатами.
Наиболее узнаваемым видом использования городских земель является небоскреб. На самом базовом уровне небоскреб представляет собой машину, которая окупает землю. Другими словами, высота здания - это решение экономической проблемы, связанной с тем, как максимизировать отдачу от данного участка земли. Типичная новая построенная офисная башня в Нью-Йорке будет иметь более миллиона квадратных футов арендуемой площади. Например, недавно реконструированный 7-й Всемирный торговый центр (построенный в 2006 г.) общей площадью 1,64 млн. кв. футов на участке площадью 47 250 кв. футов, состоящий из 52 этажей.
Несколько факторов, влияющих на строительство небоскребов:
· 1. Поскольку вертикальная транспортировка лифтом быстрее и дешевле, чем горизонтальная, высокие здания могут снизить транспортные расходы и усилить агломерационный эффект. Таким образом, количество и расположение небоскребов может влиять на производительность города.
· 2. Кроме того, вместе взятые небоскребы создают новую сущность, горизонт, который можно рассматривать как отдельное благо. Горизонтальная линия и составляющие ее небоскребы служат для рекламы самого города и строителей, которые их строят. Однако даже беглый взгляд на горизонт покажет, что в самых густонаселённых бизнес-районах существуют значительные различия в высоте здания по всей площади. Поэтому естественно спросить, что определяет высоту здания на уровне здания
· 3. В местах расположения самого высокого небоскреба практически отсутствует какая-либо закономерность. Это показывает, что, в целом, простая регрессия с важными переменными спроса и предложения, может составлять значительную часть колебаний высоты небоскреба. Но з глубже исследуются причины роста. В частности, используют географически взвешенную регрессию (GWR), которая позволяет проводить отдельные оценки коэффициентов для каждого здания для важных объясняющих переменных. Преимущество использования данной стратегии оценки заключается в том, что она не навязывает одну и ту же статистическую модель для каждого здания. В частности, можно увидеть, насколько каждое здание чувствительно к важным переменным, связанным с землепользованием.
Влияние размера участка на высоту здания и, в более широком смысле, на предоставление недвижимости остается недостаточно изученным. Несколько исследований касались того, как размер участка влияет на стоимость земли, однако мало известно, как размер участка влияет на высоту здания в густонаселенных городских районах. Если характер землепользования влияет на рост и здоровье населения города, а размер участка влияет на землепользование, то существует связь между размером участка и ростом городов.
Ученый Уиллис , например, предположил, что небольшие размеры участков, созданные нью-йоркским планом развития энергосистемы 1811 года, косвенно создали дефицит участков для застройщиков из-за проблем, связанных со сборкой и удержанием. Если это так, то это могло косвенно повысить показатели Нью-Йорка в течение 20 века, способствуя развитию небоскребов и потенциально увеличивая агломерационные эффекты, связанные со строительством высоких зданий.
Еще один недостаточно изученный аспект городского развития связан с геологией. Хотя Нью-Йорк и Чикаго известны своими геологическими условиями, малоизвестные работы непосредственно посвящены изучению того, как эта геология могла повлиять на формирование городского ландшафта. Небоскребы, как правило, должны быть закреплены на фундаменте, и если фундамент находится далеко под поверхностью, это может служить сдерживающим фактором при строительстве.
Исследование о роли глубин залегания коренных пород не оказала существенного общего влияния на высоту. Однако, средний эффект, может не отражать геологическую неоднородность породности пород, поскольку она влияет на высоту. Наконец, хотя стоимость земли, несомненно, является важным фактором, влияющим на землепользование, средняя стоимость земли или простое расстояние до основной переменной может не отражать важные различия, связанные с расположением здания в черте города.
Используя географически взвешенные регрессии (GWR), действительно можно найти справедливую степень пространственной неоднородности по отношению к трем исследованным переменным. Что касается размера участка, обнаружено, что все оценочные коэффициенты размера участка (эластичности) больше нуля, они показывают большую степень вариации в пространстве. В некоторых районах Манхэттена эластичность по высоте достигает 0,06, а в других районах - 0,2.
Аналогично расстоянию до основной переменной: все коэффициенты отрицательны, размер этого коэффициента сильно варьируется в пространстве, при этом наименьший эффект (в абсолютном значении) равен -0,038, а наибольший (в абсолютном значении) -0,23 (где расстояние измеряется в милях). Наконец, что касается глубины залегания горных пород, то видно довольно значительную пространственную вариативность. Однако тесты на нестационарность не отвергают нулевой гипотезы о стационарности коэффициентов в пространстве.
В одних регионах получаются отрицательные коэффициенты, в других - положительные, что говорит о том, что на краю поля геология может влиять на высоту.
Вывод:
В целом результаты подтверждают, что геология оказала скромное влияние на горизонт. Первый результат заключается в том, что нижний деловой район Манхэттена, расположенный на Уолл-стрит, имеет коэффициенты, отличные от коэффициентов делового района среднего города, расположенного на Центральном вокзале. Также обнаружено, что центр города оказывает большее влияние на расстояние до центра (в абсолютном выражении), размер участка и глубину залегания горных пород по сравнению с центром города.