2006 год. Бурный рост экономики РФ. Фондовый рынок начинает взлет. Русские туристы массово летают к морю. Мои родители выбираются на отдых в Черногорию.
Присылают восторженные сообщения с отдыха: красота неописуемая, климат шикарный, натуральная еда, безопасность.
Через некоторое время пляжный отдых наскучил моим родителям. Захотелось приключений. Отец со своим приятелем решили съездить на экскурсию и посмотреть местное жилье. А почему бы и нет? Сразу нашлись ушлые посредники.
Решение о покупке было принято почти моментально. И эмоционально. Сработал стадный рефлекс. Приятель купил, и отец за ним. Причем, в одном и том же доме.
Локация показалась нам в тот момент удачной. Пара километров от Будвы. От моря пешком метров 500-700. Все как любят туристы.
Цена объекта в 2006 году составила 100 000 долларов. Тогда отец уверял маму убедительным аргументом — “это наша пенсия”.
Сейчас в 2019 году мы продаем эту квартиру за 50 000 долларов! Прямые убытки более 50%! Сколько еще сожрала инфляция. Допустим, еще 25%. Кроме того, выяснилось, что наш дом не легализован!
Сколько можно было заработать, разместив эти деньги на фондовом рынке? Ну, если грамотно поймать кризис 2008 года, то можно было бы легко выйти с десятикратным ростом капитала за 13 лет. Это миллион долларов! То есть та самая пенсия для моих родителей.
Теперь давайте по пунктам перечислим все наши ошибки:
Свое жилье нужно только если ты им пользуешься 365 дней в году. За все время жизни я побывал в Черногории всего 1 раз. Родители там были 3 раза. С завидной регулярностью туда выбиралась только сестра с детьми. Обычно это были поездки на 4-8 недель.
Я посчитал, если бы она просто снимала за 500 евро жилье, то за 10 лет поездок это обошлось бы максимум 5000 евро.
Не считали расходы. А это ой как немало. За 13 лет владения налог за имущество составил что-то около 3000 евро. Коммуналка — 4000 евро. У нас общедомовые расходы. Стоимость равномерно распределяется на всех жильцов. Приходится платить за все. Даже если совсем не потребляешь услуги. Вроде не так много за такой большой период. Но! Эти 7000 евро можно было бы просто потратить на аренду жилья в других странах.
Надежда на рост цен. Мы были уверены, что через 5-10 лет придут новые “богатеи” и купят квартиру уже за 200.000 долларов. Русских после кризисов 2008 и 2014 годов как ветром сдуло. Сегодня жилье в Черногории покупают турки, англичане и немцы. Тщательно отбирают объекты, утаптывают продажную цену в пол.
Надежда на аренду. Ну ладно, раз мы там не живет, давайте организуем себе небольшой арендный бизнес. Была уверенность, что жилье не будет простаивать. Это не так. Сезонность очень бьет по карману. Если заселять в сезон, то можно получать до 500 евро в месяц. Но если заселяешь людей на долгосрок, то это уже жалкие 200-300 евро.Пробовали подзаработать в таком режиме. Значимой доходности так и не увидели.Еще был негативный опыт заселения знакомых. Попросили друга семьи присмотреть за квартирой. В итоге там жили все его друзья и родственники. Счет на оплату электричества за 11 месяцев — 450 евро. А друг отнекивался: “да вы что, никто не жил”.
Юридические проблемы оставил на десерт. Черногорская недвижимость очень похожа на недвижимость в Сочи. Куча самостроя на “золотой земле”. Сия участь не миновала и нас. Оказалось, что дом, в котором мы купили квартиру, не легализован. В Черногории действует своя система разрешений на строительство. Наш дом построен без нужных бумаг. То есть это бомба замедленного действия. С одной стороны — он расположен в очень хорошей локации. С другой — новые покупатели знают эту особенность и не очень то стремятся покупать такие объекты. Никто вообще в те годы не мыслил категориями юридической чистоты. Русские юристы просто не могли знать о подобных проблемах. А местным барыгам нужно было лишь впарить товар.
Что происходит с продажей дома сейчас?
Я столкнулся с ужасным сервисом местных агентов:
- У дома есть проблемы. Он не легализован. Мне не объяснили что с этим делать. Снижать цену? Легализовать? Сколько это может стоить? Можно ли продать без легализации?
- Мне никак не помогли с формированием цены. Переложили эту ответственность на меня.
- Мне не помогли с фото. Пришлось самому заказывать фотографа.
- Я просил помочь с размещением объекта на зарубежных площадках. Ведь покупают не только россияне, но и турки, немцы, британцы. Делать они этого не умеют (языковой барьер, видимо). Некоторые вроде работают с посредниками. Но это не точно.
- Я довольно долго просил риелтора приехать и посмотреть объект. Это произошло только через месяц. В качестве аргумента мне говорили, что сейчас август месяц, сезон. Их агентство сидит в городе Бар. А от него ехать по пробкам 3 часа туда, и три часа обратно. Дичь!
- Никто из риелторов не может точно объяснить как обычно проходят сделки с точки зрения логистики (передача денег и др.).
Сейчас процесс продажи состоит из того, что я раз в 2-3 месяца звоню и прошу агента снизить цену на 5-10%. Самому интересно сколько еще продлится это безобразие. Звонков нет вообще.
Smart-lab.ru - Крупнейшее в России сообщество инвесторов и трейдеров. Блоги инвесторов и трейдеров; новости финансовых рынков.
Источник: https://smart-lab.ru/blog/570763.php