После вступления 1 октября 2019 года нового Закона «О запрете гостиниц и хостелов в жилых помещениях» и подписанного 7 ноября Дмитрием Медведевым Постановления №1417, очень многие начали спекулировать темой запрета посуточной аренды. В результате, информагентства ТАСС и РБК опубликовали свои материалы, с разъяснениями специалистов относительно данной темы. Также я изучила данные, размещенные другими экспертами, и сейчас поясню ситуацию кратко, в понятной форме.
Гостиничные услуги и квартира – не одно и то же
Все опрошенные в публикациях специалисты заявляют, что запрет на гостиницы не относится к предоставляемым в посуточную аренду квартирам, так как это совершенно разные понятия. Если не углубляться в сложную терминологию, то понятие «гостиница» включает в себя возможность аренды при соблюдении таких факторов:
- Помимо проживания, предоставляются дополнительные услуги, такие как уборка, готовка еды, стирка, замена постельного белья и прочий сервис.
- В комплексе имеются дополнительные помещения для оказания перечисленных услуг.
- Обеспечивается логистика для оказания гостиничного обслуживания, включая технику и персонал (к примеру, есть администраторы, водители и другие сотрудники).
- Плата взимается не только за сутки проживания, но и за количество людей.
- Предоставлением жилья занимается юридическое лицо или ИП.
Как отметил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин: «аренда квартир не является гостиничными услугами». Поэтому, даже если собственник или субарендодатель (тот, кто снимает помещение для сдачи другому лицу) лично встретил жильца в аэропорту и помог занести вещи – это не является гостиничным бизнесом.
На одном из самых популярных сервисов – Airbnb, где можно найти жилье для краткосрочного проживания, очень часто в объявлениях указывается, что все сопутствующие услуги оказывает именно собственник. И даже если в аэропорту встретит другое лицо, владелец просто скажет, что попросил знакомого помочь.
Поэтому, если посуточно сдается вся квартира, комната или студия в переоборудованной трешке, фактически, собственник не нарушает закон, если предоставляет исключительно жилье и оказывает некоторые дополнительные услуги самостоятельно.
Правда, непонятно, попадают ли под какие-либо ограничения лица, владеющие несколькими квартирами. Не будет ли это считаться комплексом помещений? Как отметили некоторые специалисты: «требуются дальнейшие разъяснения властей по этому Закону». Оттого я буду делать дополнительные публикации, если появится новая информация.
Но важно учесть еще несколько моментов, на которые юристы обратили внимание:
- Физические лица, сдающие в аренду жилье, формально не подпадают под ограничения. Но это не значит, что наличие ИП или статуса юрлица автоматически причисляет к участникам гостиничного бизнеса. На самом деле, любой человек или организация может стать нарушителем, если будут собраны иные доказательства работы хостела, а не аренды квартиры.
- Обязательно нужно заключать договор коммерческого найма с физлицом или аренды с юрлицом, а также подписывать передаточный акт. Наличие такой процедуры как раз отличает гостиничный бизнес от сдачи жилья.
Важно учесть, что Закон никак не ограничивает собственников по минимальным срокам сдачи квартиры в аренду. А максимально предоставлять помещение удастся до 5 лет. Также любой договор можно разорвать досрочно по обоюдному согласию сторон.
Это не хостел, а жилье от собственника
Еще до вступления Закона в силу, когда только начались обсуждения данной темы, многие собственники мини-отелей переориентировались с гостиничного бизнеса на сдачу в аренду квартир от собственников. Хотя, по сути, ничего не изменилось. Также уже давно вошли в моду апарт-комплексы, где управляющие компании сдадут в аренду ваше жилье.
Теоретически, такой подход не нарушает Закон, так как апартаменты жилым помещением не являются. Соответственно, УП, сдающие чужие квартиры, вроде как тоже не подпадают под ограничения. Ведь они просто представляют интересы собственника. Но, как уже отмечала: «требуются дальнейшие разъяснения властей».
Стоит отметить: некоторые юристы упирают на так называемую «шикану» – злоупотребление предоставленным правом. Если по-простому: манипуляцией закона.
То есть, если будет доказано, что какое-то лицо (или организация) все же ведет гостиничный бизнес под видом аренды жилья, оно будет привлечено к ответственности. А доходы, полученные от деятельности, переходят государству. Кроме вышеперечисленного, что еще может являться доказательством, пока никто не знает. Буду делать новые публикации, если что-то изменится.
Заключение
Итог будет следующим:
- Те, кто сдают просто квартиры посуточно, даже если это большое жилье после перепланировки, никак не рискуют, главное – оформлять договора.
- Сдача в посуточную аренду койко-места – это уже гостиничный бизнес. Можно, конечно, досрочно разрывать длительные договора, но есть риск попасть под определение «шиканы».
- Владельцы имеющихся хостелов выставили их на продажу либо сдают как квартиры. Но переводить их в нежилые помещения, как того требует Закон, не хотят (по данным руководителя регионального отделения Лиги малых отелей, в СПб менее одного процента хостелов стали нежилыми помещениями).
- Помещения, купленные в апарт-комплексах, не нарушают закон.
В общем, ситуация не кажется критической, но теперь обсуждается новый Закон – «О туристическом жилье», который может осложнить и посуточную аренду квартир. Но про это уже в следующей публикации.