Всем привет!
Сегодня мы обсудим процесс передачи денег при покупке квартиры. Почему хочется заострить внимание именно на это? Потому что покупка недвижимости это дорогостоящая сделка, но у которой, скажем так, не моментальный результат. Что я имею ввиду: вы подписали документы, передали деньги, а признает эту сделку государство законной или нет, узнаете только через несколько дней, когда Росреестр сделает вас новым собственником. Право собственности возникает не с момента подписания договора купли-продажи и не с момента передачи денег, а с момента государственной регистрации- перехода права собственности, а этот переход могут и не зарегистрировать, если например право собственности продавца было обременено, а вы это не проверили. Поэтому важно не сразу отдать деньги в руки продавца, а немного подождать пока собственником для государства станете вы и тогда уже отдавать деньги.
Но тут другая возникает проблем: прежний собственник - продавец, не готов просто так подписать договор купли-продажи и отдать его на регистрацию, потому что вдруг у покупателя, то есть у вас, нет денег и продавец ничего не получит. Я расскажу как провести такую сделку сбалансировано, безопасно для обеих сторон, и для продавца, и для покупателя причем оплата по сделке может производиться как наличном так и в безналичном порядке.
Сначала начнем со старых добрых наличных денег. Для безопасной сделки нам понадобится банковская ячейка и банк. И так, у нас есть продавец и покупатель, нам еще в этой сделке понадобится банк,
банковская ячейка и Росреестр - мы там будем регистрировать нашу сделку, а точнее переход права собственности. До этого момента мы подготовили все документы заранее, провели переговоры продавца с покупателем, текст всеми утвержден, всё распечатали, пришли в банк. В банке покупатель и продавец ставят свои подписи на договоре купли-продажи. Этот договор купли-продажи создается в трех экземплярах, по одному покупателю, продавцу и в Росреестр. Если со стороны покупателя или продавца больше лиц, участвующих в сделке, то каждому указанному лицу в договоре достается свой экземпляр.
И так подписали договор купли-продажи. Его нужно сшить, например капроновой ниткой. Завязать сзади капроновую нитку, заклеить бумажкой и на этой бумажке тоже написать свои подписи и покупателю и продавцу на стыке бумаги. У нас есть три подписанных экземпляра договора купли-продажи.
Дальше продавец пишет при покупателе тут же расписку. Текст расписки: слово Расписка; город, в котором вы заключаете договор; дата заключения; я такой то такой то (все полностью паспортные данные продавца) принял от такого-то такого-то (все паспортные данные покупателя) денежные средства в размере (дальше полную сумму, которая передается) в счет оплаты договора купли-продажи такой-то квартиры, расположенной по такому-то адресу; материальных или иных имущественных претензий не имею; подпись; дата заключения договора. Эта расписка пишется продавцом, но остается у него. Он ее сейчас никому не передает. Он написал ее при покупателе для того, чтобы покупатель был уверен, что именно продавец написал и это его почерк. Там будет достаточно большая расписка для того, чтобы продавцу все это время подделывать собственный почерк. Покупатель смотрит как продавец пишет и затем покупатель ставит на обратной стороне этой расписки, ну например, свою визу, то есть просто ставит какую-то свою подпись и расшифровку. Это для того, чтобы лист расписки не был подменен в будущем.
И так, у нас сейчас получилось несколько экземпляров подписанных договоров купли-продажи квартиры и расписка покупателя с некой подписью или какой-то надписью, которую продавец не сможет повторить. Лучше эту надпись сделать какой-то другой ручкой, которая есть у покупателя и нет у продавца.
Дальше покупатель вместе с продавцом направляется в банковское хранилище и заносят туда денежные средства. Там покупатель достает их из пакета или сумки, продавец смотрит в закрытом депозитарий эти деньги, проверяет их. Продавец может оплатить услугу проверки подлинности купюр в банке, там берут какой-то процент, обязательно уточняйте. Можно заказать просто пересчет, а можно и пересчет и проверку, в разных банках по разному, поэтому будьте внимательнее.
Когда продавец удостоверился, что денежных средств достаточно, они вместе с покупателем вкладывают их в банковскую ячейку. Эту сумму закрывают и выходят. При этом продавец смотрит на все это и по итогу уверен, что в этой конкретной ячейке достаточная сумма не фальшивых денег. После этого покупатель, закрывая ячейку, забирает себе один или все ключи, если их несколько.
Я сейчас объясню, почему это так. Есть еще один договор - договор доступа в банковскую ячейку, который подписывается в банке. Я о нем не говорю, чтобы вас не путать, но в нем есть условия доступа. Проследите чтобы они были следующими: продавец и покупатель вместе сегодня могут зайти один раз чтобы положить деньги, а дальше, в течение 20 дней, покупатель не имеет права входить в депозитарии и иметь доступ к ячейке, а продавец имеет право с ключом и с договором, с отметкой Росреестра войти в депозитарий, получить доступ. Есть ключ, который покупатель забирает себе, он гарантирует, что продавец не зайдет в эту ячейку до того, пока не будет зарегистрирован переход права. Ключ у покупателя и расписка у продавца уравновешивают друг друга.
Дальше договор купли-продажи направляется в Росреестр. Он может направляться через риелтора с доверенностью или сами стороны идут и относят его в "Мои документы". Кто несет этот договор, это не столь важно, так как они оба заинтересованы в сделке. Через некоторое время, примерно через пять рабочих дней, покупатель и продавец получают по своему экземпляру договора с отметкой Росреестра. Договор нужен для того, чтобы подтвердить переход права собственности. Продавцу договор нужен для того, чтобы зайти в банковскую ячейку, потому что условия его проникновения в банковскую ячейку - это наличие как раз вот этого самого договора и ключа, который пока находится у покупателя, но сейчас обменяется на расписку, которая находится у продавца и тогда продавец сможет войти.
Из Росреестра пришли договоры и у покупателя есть право собственности, есть заблокированные деньги в банковской ячейке, куда покупатель не может попасть. Теперь покупатель может спокойно взять и отдать свой ключ, а продавец отдает расписку, потому что в этот момент реально по сути продавец получает доступ к ячейке, а значит получает денежные средства, потому что он то все проконтролировал и деньги там и ячейки, туда никто не имел право войти. Продавец с ключом, с договором идет в банковскую ячейку, открывает ее, достает оттуда деньги, то есть продавец получил свои деньги с банковской ячейки, у покупателя помимо право собственности появилась расписка, то есть договор купли-продажи заключен и исполнен.
Исполнение подтверждается распиской о том, что продавец полностью денежные средства получил и никаких претензий не имеет.
Это наиболее сбалансированная схема оплаты недвижимости наличными через определенного гаранта, в данном случае это банк и банковская ячейка. Тогда гарантируются интересы всех и все интересы на каждом этапе сбалансированы. Плюс такой формы может быть и в том, что по договору все стороны должны прописать всегда полную сумму в рублях, а по факту в ячейку вложить хоть рубли, хоть доллары или хоть золотой слиток, это совершенно не важно. Главное чтобы продавец был согласен, что это некий эквивалент того, что он должен был получить по сделке в рублях и расписку написал тоже на получение суммы в рублях, так же как и в договоре.
Точно такой же принцип только для безналичных расчетов реализован при расчетах через банковский аккредитив. У нас есть банк-эмитент, который действует по поручению плательщика и обязуется произвести платежи в адрес получателя средств, если последний предоставит определенный набор документов. Этот набор документов определяет сам плательщик. В договоре купли-продажи это обычно выписка из единого государственного реестра недвижимости, где значится новый собственник квартиры - плательщик и копия договора купли-продажи с отметкой из Росреестра о регистрации перехода права собственности.
Кстати говоря, сравнительно недавно появился еще один безопасный способ расчетов по безналу при крупных сделках - это эскроу счета. Внешне для обывателя эскроу счет работает так же, как и аккредитив.
Есть эскроу-агент - это банк, который будет хранить деньги до определенного момента. Есть депонент, который кладет деньги и просит агента выдать эти деньги бенефициару, но только если наступит определенные обстоятельства, например, зарегистрируется переход права собственности от продавца квартиры к покупателю. При этом депонент- тот кто кладет деньги на счет, не может забрать деньги, не предупредив об этом бенефициара. Этим, например, эскроу счет отличается от отзывного аккредитива, при последнем плательщик может забрать деньги без предупреждения. поэтому при сделке купли-продажи будьте аккуратны, и если вы продаете квартиру, то проследите чтобы покупатель оформил покрытый безотзывный аккредитив. Тогда вы будете уверены что деньги точно там.
В целом у аккредитива и эскроу счета есть еще несколько отличий. Например, по эскроу-счету могут быть переданы только деньги, а по аккредитиву могут быть расчеты с векселем и иные действия, но зато деньги на эскроу-счете подлежат обязательному страхованию в агентстве страхования вкладов, это безопаснее. В общем можно выбрать и тот и другой способ, главное чтобы было безопасно.
Берегите свои деньги и если уж приобретаете квартиру, то приобретает ее с умом. Пока!