Приветствую Вас дорогой читатель на своей странице в Яндекс-дзен. Сегодня мы попробуем разобраться в вопросе, достаточно актуальном для счастливых обладателей свободной недвижимости: "Что выгоднее - сдавать невостребованную недвижимость в аренду или продать и инвестировать вырученные средства в другой, более доходный инструмент?"
Итак, пожалуй, начнём. Согласно статистики порядка 30 млн. россиян являются собственниками более одного объекта недвижимости, содержания любого имущества в наше время довольно затратное дело. Если это квартира, то в ежемесячные затраты на её содержание входят как минимум коммунальные услуги, а также амортизационные расходы и ежегодные налоговые начисления. Всё это бремя расходов ложится на собственника дополнительной финансовой нагрузкой. Поэтому каждый из них хотя бы раз задумывался: " А не сдать ли мне ненужное жильё в наём? Чтобы окупить расходы на его содержание и ещё какую-то денежку на этом заработать..." Вот эту самую денежку мы сейчас с вами и посчитаем.
Хотелось бы оставить за рамками данной статьи способ получения такой недвижимости, одно дело, когда квартира досталась по наследству от дальних родственников и ни к чему не обязывает и совсем другое дело, когда она куплена в ипотеку с небольшим первоначальным взносом и под высокую процентную ставку. Опять же, если посмотреть статистику, то средняя доходность от аренды в России составляет 6% в год. Стоимость квадратного метра в каждом городе разная и зависит от специфики местного рынка, но в целом данная пропорция соблюдается. А что, если взять и продать ты самую, запасную квартиру, а деньги положить на депозит? Вроде бы это ещё более простой способ заработка - выбрал понравившийся банк, вклад, положил средства на счёт и сиди, кури бамбук, точнее не сиди, а следи ежемесячно как зачисляется капитализация вам на счёт. Сдача же жилья в аренду предполагает какие-то более сложные, энергозатратные действия: необходимо найти успешных арендаторов, ежемесячно контролировать исполнение ими обязательств по арендной плате, получать и оплачивать квитанции, снимать и отправлять показания счётчиков, вкладываться амортизационный износ, как то отклеившиеся в комнате обои или потёкший в санузле смеситель. Поэтому, лёгкий на первый взгляд пассивный доход превращается в довольно затратный как по времени, так и по финансам процесс. Кроме того стоит учитывать риски связанные с внезапным съездом постояльцев, порчей ими имущества, появлением незапланированных расходов и прочими подводными камнями. Кроме, того не стоит забывать о долге каждого гражданина перед государством - уплачивать 13% налог с полученного дополнительного дохода.
Перейдём к делу и посчитаем доход по каждому из вариантов аренда/депозит, но не на каком-то конкретном субъективном примере, а для большей объективности на абстрактном. Актуальность расчёта обозначим октябрём 2019 года. Средняя стоимость квадратного метра на текущий месяц в РФ согласно отчёту крупнейшего сайта по продаже недвижимости составляет 67000 руб./м2
Предположим, что наша абстрактная квартира однокомнатная, пусть даже в хрущёвке, но чистая и светлая, в хорошем состоянии, площадью 30 квадратных метров и пригодня для жизни. Средняя стоимость аренды такой квартиры составит 16097 руб./мес. Также условимся, что коммунальные услуги и показания по счётчикам арендатор также оплачивает отдельно, ведь они всегда разные и зависят от конкретного человека.
Таким образом, если в настоящее время мы продадим нашу абстрактную, но перспективную однушку по среднероссийской цене, то выручим за неё:
67000 руб./м х 30 м = 2010000 руб.
С продажи заплатим налог - 13% и на руках у нас останется - 1748 700 руб.
В нынешней благоприятной экономической ситуации со стабильными ценами на нефть и курсом рубля центробанк медленно и верно снижает ставку рефинансирования, склонив её до 6,5%, инфляция замедляется, соответственно все коммерческие банки дружно снижают ставки по депозитам. Воспользуемся сервисом по подбору банковских предложений одного известного сайта. Сумму депозита укажем более миллиона рублей, срок более года, так как аренда у нас также долгосрочная, также не будем учитывать банки не входящие в ТОП-20, так как их филиалы есть далеко не в каждом, даже крупном городе и риск вложений у них намного выше, вот что видим:
Крупнейший банк с государственным капиталом предлагает и того меньше, порядка 4,8 %, но мы решаем доверится самому доходному и кладём под 7,5%.
Считаем доходность за год без учёта процентов по капитализации:
1748700 х 7,5 %/100% = 131152,5 руб.
Неплохая сумма, с учётом того, что чтоб её заработать не потребовалось практически никаких усилий, кроме продажи квартиры. Почему не учитываем проценты с капитализации? Но ведь доход от аренды также можно класть на депозит и получать дополнительный процент.
Давайте посчитаем теперь выгоду от аренды нашей перспективной, но не менее абстрактной однушки:
16097 руб./мес х 12 месяцев = 193164 руб.
Теперь заплатив 13% с дохода получаем сумму = 168052,68 руб.
доход от продажи - 131152,5 руб.
доход от аренды - 168052,68 руб.
Выводы: и так, оставив нашу абстрактную среднероссийскую квартиру в собственности мы получили доход на 36900 руб. больший, нежели от её продажи и инвестировании средств в депозит, есть, конечно, и более доходные способы инвестирования, но и риски потерять капитал там гораздо более высоки, кроме того, сдав недвижимость в аренду вы сохраняете её в собственности, что в нашей стране с её частыми экономическими потрясениями гораздо актуальнее, нежели хранить средства в рубле.
Поэтому мои рекомендации таковы, если у вас есть лишняя недвижимость сохраняйте её в собственности, максимально эффективно используйте, получайте доход, да и в наследство всегда будет что оставить!
В следующий раз мы поговорим о том, как инвестировав в недвижимость гораздо меньшие деньги, можно получать доход сравнимый с тем, что выручают при аренде квартир.