Если вы задаётесь этим вопросом, скорее всего, вы покупаете квартиру в первый раз. И, наверняка, возник он у вас из-за желания сэкономить значительную сумму денег.
Действительно, стоимость услуг риелторов заставляет задуматься о целесообразности этих затрат практически каждого. Например, по состоянию на 2019 год в Санкт-Петербурге риелторы просят за свою работу в среднем 100 000 рублей – это несколько платежей по ипотеке или набор неплохой мебели. Так стоит ли платить рилетору эти деньги?
В первую очередь отмечу, что речь пойдет о покупке квартиры на вторичном рынке. Так как при покупке первички риелторы не берут денег с клиентов. И это не альтруизм – стоимость их услуг уже включена в цену недвижимости, так что свое вознаграждение за работу с вами они получат в любом случае. Поэтому если вы найдёте риелтора, который будет просить деньги за подбор квартиры в новостройке, стоит поискать другого специалиста.
Итак, что вам нужно будет делать самостоятельно, если вы решите отказаться от риелтора?
Поиск квартиры
Благодаря интернету, сегодня этот пункт не представляет особых сложностей. Наиболее удобный для поиска недвижимости ресурс – cian.ru На нем относительно немного "мусорных" объявлений, присутствуют удобные фильтры и все возможности для комфортного поиска квартир. При этом многие риелторы предпочитают использовать сайт emls.ru, хотя он использует ту же базу данных, что и Циан. Также стоит отметить сайт domclick.ru. Особенно полезен он будет тем, кто планирует брать ипотеку в Сбербанке – при покупке квартиры, найденной на этом ресурсе, можно будет снизить процентную ставку на 0,3%.
Общение с продавцами или агентами
Риелторы сами обзванивают продавцов и договариваются о просмотрах. С одной стороны это удобно – вам не нужно общаться с десятками людей и договариваться с каждым об удобном для обеих сторон времени. Но будьте готовы к тому, что если просмотры будет назначать риелтор, они, как правило, будут проходить один за другим, и вам все равно потребуется сообщить время, в которое вы будете свободны. Внести изменения в график будет сложнее, а продавцы часто опаздывают или переносят встречи. Поэтому так или иначе – лишнего времени будет потрачено немало.
Также на этом этапе отсеиваются варианты, с которыми в дальнейшем могут возникнуть проблемы: свежее наследство, продажа по доверенности, просто не слишком адекватные продавцы – готовьтесь к тому, что подозрительно хороших предложений будет очень много. Сможете ли вы исключить их все сами или сделаете при помощи риелтора – выбор за вами.
Оценка квартиры
Хороший риелтор оценит квартиру не только по фотографиям и документам, но и вместе с вами посетит объект и укажет на все его недостатки. Каждый из таких дефектов может служить основанием для снижения цены. Неузаконенная перепланировка, отсутствие необходимой вентиляции, косметические изъяны – агенты, просмотревшие сотни объектов за свою карьеру, с порога могут обнаружить множество слабых мест квартиры. К тому же некоторые из проблем могут оказаться настолько серьезными, что проще отказаться от покупки квартиры, чем месяцами исправлять недостаток, тратя свои деньги и нервы.
Конечно, после просмотра множества квартир вы и сами начнете разбираться в их нюансах и особенностях. Но каждый новый объект может оказаться по своему уникальным, поэтому просто составить перечень вещей, на которые нужно обратить внимание, и ориентироваться исключительно на него не получится. Нужно обдуманно анализировать каждый вариант и, при необходимости, попросить продавца еще раз показать квартиру, если после первого просмотра вы поняли, что не подметили некоторые важные детали.
Запрос и проверка документов
Помимо паспорта, выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов существует множество бумаг, которые необходимы для того, чтобы максимально обезопасить покупателя квартиры. В зависимости от города набор этих документов может отличаться. Например, если вы покупаете квартиру в Санкт-Петербурге, нужно обязательно запросить у продавца справки по форме 7, 9 и 12. Также существуют справки, которые не может получить обычный человек, даже если он является собственником квартиры.
Важно понимать, что недостаточно просто получить документы. Даже если вынести за скобки вопрос их подлинности, нужно знать, как читать все эти справки и на что в них обращать внимание. Иначе польза этих документов сводится к нулю – непосредственное их получение никак не обезопасит покупателя от мошенников или просто недобросовестного продавца.
Составление документов для покупки
Хотя основным правоустанавливающим документом является договор купли-продажи квартиры, помимо него вам с продавцом может потребоваться составить еще несколько бумаг: предварительный договор и расписки в получении средств. Как правило, их тексты несложно найти в сети и взять их за основу. Но здесь важно не упустить ни одной детали, так как даже небольшая оплошность можно привести к тому, что документ потеряет юридическую силу.
Составить договор купли-продажи и даже отправить его в Росреестр для регистрации прав на недвижимость поможет нотариус. Но его услуги не бесплатны и стоимость их измеряется десятками тысяч рублей. С другой стороны, даже если вы привлечете риелтора, обратиться к нотариусу будет не лишним – это еще одна степень защиты покупателя.
Передача денег
Так как этот этап является одним из основных, его нельзя не упомянуть. Но риелтор здесь участвует минимально. Вряд ли вы будете передавать деньги из рук в руки; скорее всего эта операция будет проходить через банк или нотариуса. И представители банка или нотариус помогут вам провести все необходимые расчеты. Естественно, за их участие также придется заплатить комиссию, составляющую не менее нескольких тысяч рублей.
Прием квартиры
После прохождения всех самых волнительных для покупателя процессов и регистрации собственности, но до получения денег продавцом, нужно принять квартиру, составить акт приема-передачи и согласовать оплату коммунальных услуг, оказанных на момент покупки квартиры. При отсутствии задолженностей речь будет идти о не слишком больших суммах, но, как правило, бывший собственник полностью оплачивает коммуналку, газ и электричество. При этом нужно понимать, что задолженность по оплате не преходит от собственника к собственнику. Но исключением является оплата капитального ремонта – если квартира перейдет к вам с долгами, эти суммы придется оплачивать вместе с набежавшими пенями.
В этой статья я не рассматривал вопросы выбора риелтора, особенности покупки квартиру в ипотеку и встречные сделки, которые могут представлять собой цепочки из нескольких квартир. Я лишь постарался выделить наиболее важные этапы при приобретении недвижимости на вторичном рынке. А вам остается понять, насколько вы компетентны в каждом вопросе и решить для себя – сможете ли вы пройти все процедуры самостоятельно или обратитесь к риелтору.