Источники: Постановление АС СЗО от 27.03.17 № 829/2018-13995(1) Определение ВС от 01.09.16 № 306-ЭС16-3858
В 2013 году одна компания арендовала у предпринимателя здание под гипермаркет на десять лет. По договору компания должна была сделать капитальный ремонт и привести в порядок всё, включая коммуникации.
Каждый месяц за аренду здания нужно было платить почти 6 млн рублей. Еще 83 млн компания вложила в ремонт и открыла гипермаркет.
Спустя три года случилось что-то непонятное и договор аренды расторгли. Предприниматель вроде бы направил компании соглашение о расторжении, а компания его подписала.
Договор расторгли, а вот передачу помещения по акту не оформили. Это удалось зафиксировать только через два месяца, хотя зданием арендатор уже не пользовался. Компании начислили арендную плату за два месяца, которую взыскали через суд вместе с пеней и госпошлиной.
Компания не согласилась с этим начислением. А еще с тем, что арендодатель ничего не возместил за капитальный ремонт. И начались встречные иски и жалобы.
Постановление кассационной инстанции по этому делу
Не было актов — не было ничего
Что в итоге решил суд?
Во всех инстанциях компании отказали. Она пыталась отменить арендную плату за тот период, когда не использовала здание, хотела вернуть часть денег за ремонт и требовала упущенную выгоду. Ничего не вышло.
Суд объяснил так. Компания заключила договор и приняла здание по акту приема-передачи, как положено по закону. Потом этот договор расторгли, но возврат здания по документам компания не оформила. Должен быть акт об освобождении и передаче имущества, а его составили только через два месяца.
Нет акта — значит, здание не передали. А то, что компания уже не могла им пользоваться и освободила, никого не волнует. В гражданском кодексе четко написано: если арендованное имущество не вернули по документам, придется платить.
статья 622 ГК про возврат арендованного имущества
Компенсация за ремонт не положена. По договору все неотделимые улучшения остаются у арендодателя. Никакого возмещения не предусмотрено. И оснований для компенсации упущенной выгоды суд тоже не нашел.
Теперь компания должна заплатить за аренду, даже когда здание уже не занимала. Она потеряла десятки миллионов на ремонте, которым планировала пользоваться еще шесть лет. Из-за долгов у нее арестовали все счета в банках, наложили запрет на сделки с имуществом в разных регионах и фактически парализовали работу.
Можно подать иск в Верховный суд и всё отменить. Вы сами сто раз про такое писали
Верховный суд уже высказался по этому поводу. Похожее дело рассматривали в прошлом году. Там еще интереснее: арендатор решил расторгнуть договор, заранее предупредил арендодателя, что надо бы подписать документы. Арендодатель подписывать документы не пришел.
Тогда арендатор составил акт освобождения помещения в одностороннем порядке, по-честному подписал обходной лист, официально сдал ключи охране и спокойно съехал. А потом ему выставили аренду за два лишних месяца, и Верховный суд с этим согласился: арендодатель акт не подписывал, а в одностороннем порядке не считается.
Определение ВС № 306-ЭС16-3858 про расторжение договора аренды без акта
Ещё есть информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда, в котором говорится, что расторжение договора — не повод не платить за аренду, если не оформлены документы на возврат имущества. На это письмо все суды и будут ссылаться. Арбитражный суд в нашей истории так и сделал.
п. 38 информационного письма Президиума ВАС №66
Это касается любого арендованного имущества? Даже если я снимаю квартиру?
Это касается любого имущества: квартиры, офиса, магазина, машины и чего угодно еще, что можно сдать и взять в аренду. Бывают нюансы, но их лучше разбирать с юристом.
Если вы снимаете квартиру и решите съехать, то по закону должны платить за нее, пока не подпишете акт с собственником. Если вы уже съехали и не оформили передачу квартиры по документам, вам могут выставить арендную плату за то время, когда вы уже там не жили — даже за год.
Я никогда не подписывал акты — просто съезжал. Что теперь делать?
- Почитайте старые договоры аренды. Может быть, там описан какой-то другой способ оформления передачи имущества, и вам ничего не грозит.
- Позвоните арендодателю и договоритесь о подписании акта задним числом.
- Проконсультируйтесь с юристом.
Подписывайтесь на нашу бесплатную рассылку! Каждую неделю вместе с юристами, экономистами и экспертами по налогообложению мы переводим законы и правила на человеческий язык.
Уже 300 тысяч подписчиков читают наши бесплатные письма о деньгах, законах, бизнесе и инвестициях. Присоединяйтесь и узнавайте обо всем, что касается вас и вашего кошелька →