Покупка жилья является одним из самых важных решений в нашей жизни
Бытует мнение, что покупатели будут вести себя вполне рационально, оценивая все альтернативы и их последствия, чтобы выбрать наилучший вариант, имеющийся на рынке.
Однако этот подход, разделяемый традиционными экономическими теориями, контрастирует с другими взглядами, которые сложились в последние годы с точки зрения поведенческой экономики
Действительно, перед лицом сложных проблем наши усилия действовать как полностью рациональный "экономист" зачастую оказываются недостаточными.
Фактически, в таких случаях мы склонны использовать инструменты, которые позволяют нам упростить принятие решений и действовать, а не быть парализованными неопределенностью.
Фундаментальной характеристикой жилья как продукта является его двойственное состояние: с одной стороны, оно покупается для использования, с другой стороны, оно предназначено для выгодных инвестиций
Кроме того, покупатели дома чаще всего одновременно еще и являются продавцами предыдущего, что, в принципе, должно благоприятствовать рациональному поведению
Можно ожидать, что эволюция рынка недвижимости будет происходить в соответствии с наиболее классическими законами, регулирующими цены, предложение и спрос в соответствии с глобальными экономическими условиями.
Для того чтобы действовать в соответствии с таким рациональным поведением, потребители должны оценивать все решения в глобальном масштабе, когда все альтернативы могут быть сопоставлены с целью выбора наилучшего варианта.
Если бы это было чисто объективно, то при такой шкале убытки и прибыли не рассматривались бы иначе, т.е. в условиях сокращения рынка недвижимости убытки в качестве продавцов компенсировались бы за счет прибыли в виде покупателей.
Выбор жилья является важнейшей проблемой в нашей жизни, и поэтому мы должны посвятить себя ее решению с максимальной самоотдачей
Это подразумевает, согласно традиционным теориям, сугубо рациональное поведение, при котором мы будем искать и обрабатывать всю необходимую информацию, чтобы иметь возможность упорядочить все варианты на рынке до выбора наилучшего из них.
Способны ли мы действовать в соответствии с этой глобальной рациональностью традиционных эконометрических моделей?
Из поведенческой экономики становится ясно, что нет: вся информация, влияющая на успех или неудачу нашего решения, обычно недоступна, и даже если бы была, то не факт, что мы могли бы ее обработать.
Поэтому, столкнувшись с такими сложным и проблемами, как выбор дома, если мы не хотим быть в проигрыше, нам просто необходимо упростить этот процесс без потери качества принимаемого решения
Феномен "постановки на якорь и перенастройки" является основополагающим для понимания важности планирования визитов при поиске дома: если первые варианты плохие, то следующие будут выглядеть плохо по инерции и наоборот.
Кроме того, этот принцип имеет решающее значение в той мере, в какой мы применяем его для оценки всех видов атрибутов, таких как цена, а также качественных характеристик, таких как освещенность дома.
На самом деле, жилье определяется множеством очень разных факторов, которые должны влиять на любое решение о покупке
Однако не всем ясно, что все атрибуты влияют пропорционально
Согласно "эффекту изоляции", если, например, дом выделяется из группы своим естественным освещением, этот фактор сразу становится определяющим при принятии решения о покупке.
Чтобы избежать недооценки важности других факторов, поведенческая экономика также имеет свой рецепт, согласно "эффекту заметности", достаточно рассмотреть, от какой доли этого фактора мы бы отказались для улучшения остальных атрибутов, и мы автоматически будем более пропорциональны в нашей оценке.