Открыть магазин или кафе в молле — заманчивая, на первый взгляд, идея для развития бизнеса. Но на практике это может обернуться рисками для предпринимателя. Редакция «Своего дела» пообщалась с теми, кто попытался обосноваться в торговом центре
«Остров» на вырост
Владелица посудной лавки «Птица Синица» Анна Миндич потеряла около одного миллиона рублей, когда попыталась впервые открыть точку в ТЦ. Это произошло в 2018 году: таким образом девушка решила привлечь новых покупателей. «Мы искали бюджетное небольшое пространство, на глаза попалось объявление магазина цветов, который искал себе партнёра», — рассказывает Анна. Так «Птица Синица» заселилась в ТЦ «Гагаринский» на условиях субаренды. Позже выяснилось, что владелец цветочного бизнеса задолжал крупную сумму руководству молла. Из-за этого меньше чем через полгода «Птица Синица» вынужденно покинула площадку.
В начале 2019 года Анна Миндич арендовала в ТРЦ «Авиапарк» (охват — пять миллионов человек, 22 миллиона покупателей за 2018 год) на Ходынском бульваре островной магазин. Это была небольшая по площади торговая точка с витринами в центральной части прохода ТЦ. Помимо прочего, предпринимательница выбрала этот молл ещё и потому, что он находится рядом со станцией метро «ЦСКА» и рассчитан на покупателей с достатком выше 100 тысяч рублей (в зоне охвата находятся элитные жилые комплексы).
Чтобы обеспечить трафик, Анна выбрала «остров» возле гипермаркета «Ашан». Однако столкнулась с непредвиденной сложностью. «„Авиапарк“ настолько огромен, что покупатели не успевают обойти его даже за день, поэтому не все люди до нас доходят», — рассказала Анна.
По её словам, места для яркой и красивой посуды в островном магазине оказалось мало. Альтернативу ему предпринимательница пока не нашла. Найти небольшой самостоятельный павильон в ТЦ непросто. «Владельцам молла выгоднее сдавать крупным игрокам в аренду большие площади, а не дробить их на множество маленьких», — объясняет Анна. «Стоимость аренды „островка“ как минимум в два раза ниже ставки отдельного магазина», — добавляет она.
В открытие «острова», согласно подсчётам основательницы «Птицы Синицы», она вложила не менее одного миллиона рублей с учётом аренды на первые три месяца работы и затрат на обустройство. В «Авиапарке» точка работает чуть меньше года. «Мы растём не так быстро, как хотелось бы. Нужно учесть ещё и то, что посуда — сезонный товар, и в сентябре-октябре, как правило, продажи невысокие. Но сезон не за горами», — говорит Миндич. Обсуждать финансовые показатели бизнеса Анна отказалась.
Микроформат «островка» охотно развивают и поддерживают сами владельцы торговых центров. По словам Екатерины Василевской, руководителя отдела дополнительного дохода Ingka Centres, владелец и оператор ТРЦ «Мега» по всей России, небольшие бренды, представленные таким способом, делают предложения торгово-развлекательного центра более разнообразными и создают в нём особую атмосферу.
Эксперты и предприниматели рассказали «Своему делу», что минимальная месячная стоимость аренды «островка» (точки с витринами в центральной части прохода молла) площадью менее 25 кв. м — может составить 45 тысяч рублей. Это, конечно, если речь идёт о московском ТЦ, занимающем не более 10 тысяч кв. м. и ориентированном на ежедневные потребности жителей того или иного района. Максимальная же стоимость аренды в крупном центральном ТЦ — четыре миллиона рублей. Средняя месячная аренда площади менее 100 кв. м стоит 200–300 тысяч рублей.
По данным компании «Магазин магазинов» на 2019 год, в центре Москвы (на Покровке, Маросейке, Садовом кольце, в Столешниковом переулке и т. д.) стоимость месячной аренды площади от 150 кв. м до 200 кв. м составляет в среднем от 800 тысяч до 1,8 миллиона рублей. Согласно исследованию, за первые шесть месяцев 2019 года количество свободных площадей в сегменте московского стрит-ретейла увеличилось с 5 % до 7 % при неизменившейся арендной ставке. В торговых центрах свободных площадей появилось меньше: там показатель вырос с 5 % до 5,5 %.
«Зайти» с улицы
«Нам важно присутствовать не только в стрит-ретейле, но и в торговом центре, потому что молл генерирует качественный трафик, а это как минимум позволяет тратить меньше денег на рекламу», — объясняет основательница сети пекарен «Профессор Пуф» Ульяна Воронова. В декабре 2015 года на Волхонке открылся ресторан «Профессор Пуф». Спустя год предпринимательница пришла к мысли, что «хороших ресторанов много, а хорошего хлеба мало», и решила открыть пекарню. В 2017 году первая точка появилась на Даниловском рынке, и она работает до сих пор.
О моллах Ульяна не задумывалась. Но вскоре ей предложили (Ульяна не уточняет, кто именно) открыть заведение в районном ТЦ «Штаер — Чертаново». С одной стороны, предпринимательница была рада, что её бизнес заметили и оценили как привлекательный. С другой стороны, девушку смущало соседство площадки с гипермаркетом «Виктория», в котором готовят собственную выпечку. Взвесив все за и против, предпринимательница рискнула и открыла пекарню-кофейню с отличающимся от конкурента ассортиментом.
На запуск ушло более 500 тысяч рублей. Выйти в плюс удалось с первого месяца работы благодаря удачной локации: ТЦ находится рядом со станцией метро в оживлённом спальном районе. «Вложения получилось „отбить“ в течение первых шести месяцев работы», — утверждает Ульяна. После девушка разработала ещё несколько форматов заведений общепита в моллах: хлебную лавку и лавку с печью, где лепёшки готовятна месте.
Поешь и останься: в какой нише общепита стоит открыть бизнес
Сейчас две кофейни-пекарни открыты в ТЦ «Штаер — Чертаново» и «Фили-Град», а шесть хлебных лавок — в торговых центрах «Пятая Авеню», «Авиапарк», «Каширская Плаза», «Кунцево Плаза», «Нора» и «Солнцево-Парк».
Но не все запуски оказались удачными. В 2018 году «Профессор Пуф» открылся в торговом центре, находящемся в Бирюлево (его название предпринимательница не вспомнила).
Точка просуществовала всего две недели. По словам Ульяны, она неправильно оценила коммерческий потенциал ТЦ и запросы его аудитории
«Люди не подходили даже на бесплатную дегустацию, их не интересовал продукт», — говорит она.
Сотрудничество с ТРЦ «Афимолл Сити» (средняя посещаемость — 100 тысяч человек в день) тоже оказалось неудачным из-за недостаточно глубокого изучения аудитории. «Мы открыли хлебную лавку, ориентируясь на большой трафик, но оказалось, что большая часть посетителей — офисные работники. Они не покупали хлеб ни на обеденный перерыв, ни домой на ужин», — рассказывает предпринимательница.
Идея открыть пекарню в районном ТЦ «Фили-Град» (зона охвата — более девяти тысяч человек) тоже себя не оправдала. Привлекательный по локации молл (расположен недалеко от станции метро и «Москва-Сити») оказался зажат в кольцо затянувшейся стройки жилого комплекса и бесконечного ремонта дороги. Поэтому люди просто не доходили до ТЦ. «„Профессор Пуф“ собирается уехать из этого торгового центра в ближайшее время», — говорит Ульяна.
На основе своего опыта Ульяна сформулировала правило: «тщательно изучать трафик, местоположение торгового центра и характеристику его аудитории». Данные о финансовых показателях своих торговых точек она не раскрывает.
Бизнес для отдыхающих
Покупая семь лет назад франшизу международной сети кафе Tutti Frutti, Владимир Райх сразу ориентировался на сотрудничество с моллами. Он хотел продавать мороженое круглый год и не завязывать бизнес на сезонности. В 2012 году из-за небольшого выбора локаций найти площадь в московском торговом центре было нелегко. «Кроме того, на тот момент никто в России не знал о бренде Tutti Frutti», — рассказывает Владимир.
Помещение удалось снять в ТЦ «Рио» на Дмитровском шоссе. «Кроме 15 тысяч долларов (около 450 тысяч рублей согласно курсу обмена на тот момент — прим. ред.) за аренду площади меньше 25 кв. м, мы отдали ещё и 16 тысяч долларов (около 480 тысяч рублей — прим. ред.) посреднику и заплатили депозит в размере двухмесячной ставки», — вспоминает Владимир. «Отбить» вложенные инвестиции удалось за два года.
Уже в первый год работы точки Tutti Frutti, по словам бизнесмена, моллы стали предлагать свои площади для открытия йогурт-бара. Сейчас компания сама решает, в какой ТЦ идти
«Есть пространства, в которые мы не зайдём и бесплатно: например, ТРЦ „Золотой Вавилон“ (сейчас это ТРК „Европолис“ — прим. ред.), „Облака“, „Ереван Плаза“, „Город“. Эти торговые площадки ориентированы только на шопинг, в них нет людей, которые бы просто гуляли или отдыхали. А наш бизнес ориентирован именно на них», — говорит Владимир Райх.
В 2014 году, после введения санкций США, бизнес Райха оказался под угрозой закрытия. Вместе с российскими партнёрами он решил выкупить франшизу и основать собственный бренд Tutti Frutti Summer Love. По его словам, средняя стоимость открытия точки бренда в ТЦ начинается от 5,5 миллиона рублей. Такое вложение сложно окупить в районном торговом центре. Но, по наблюдениям Владимира, районных ТЦ стало больше, и в них есть целевая аудитория сети кафе. Предположения бизнесмена подтверждают данные «Магазина магазинов». Согласно им, смещение интереса московских девелоперов в сторону районных ТЦ произошло ещё в 2018 году. Эксперты объяснили такой уход в нишевые проекты и выделение более узкой целевой аудитории растущей конкуренцией.
Время истекло: почему в России закрываются антикафе
В 2019 году эта тенденция сохранилась. Согласно данным за первое полугодие 2019 года, средняя площадь новых московских ТЦ уменьшается. Прогнозируется её сокращение в 1,5 раза: с 17,2 тысячи кв. м по итогам 2018 года до 11 тысяч кв. м к концу 2019 года. Произойдёт это, помимо прочего, из-за открытия сразу шести районных ТЦ компании ADG Group площадью от пяти до семи тысяч кв. м. Флагманский проект компании — строительство сети таких моллов.
«Поэтому мы сейчас решили адаптировать наши кафе мороженого и к районным некрупным центрам, придумываем более дешёвый формат», — говорит Владимир. Подробностей о том, как он будет выглядеть и сколько будет стоить продукция, предприниматель пока не раскрывает. По словам предпринимателя, сейчас в его сети — 16 точек в московских и подмосковных торговых центрах, 13 кафе в девяти регионах России и ещё шесть кафе в четырёх странах СНГ.
В ТЦ не с пустыми руками
«Торговым центрам прежде всего интересны стабильные сетевые операторы, во вторую очередь — международные бренды», — говорит Андрей Завьялов, штатный юрист обувного холдинга ССС (его магазины открыты в семи ТЦ). С меньшим интересом администрация смотрит на ИП с франшизами.
«Крупным сетевым игрокам руководство ТЦ чаще идёт навстречу и даёт возможность „зайти“ в ТЦ по более низкой стоимости аренды, а маленьких ждут жёсткие коммерческие условия с высокой ставкой и требованием предъявить подробный и обоснованный бизнес-план», — пояснил совладелец Tutti Frutti Summer Love Владимир Райх.
«В таких изначально неравных условиях начинающим предпринимателям нужно заработать доверие руководства ТЦ и продемонстрировать наличие продуманной финансовой модели», — заявила в беседе со «Своим делом» консультант компании «Магазин магазинов» Ирина Калиничёва. По её словам, предприниматели без чёткого бизнес-плана освобождают занятую в ТЦ площадь в первый же год аренды из-за неправильных расчётов и прогнозов выручки.
По словам Екатерины Василевской из Ingka Centres, у желающего попасть в «Мегу» владельца небольшого бренда, должна быть презентация бизнес-плана с основной информацией и концепцией. Кроме того, «Мега» проводит детальный анализ потенциальных арендаторов, изучая узнаваемость марки, уникальность товара, средний чек, актуальность ассортимента для аудитории, а также дизайн-концепцию.
От 45 000 ₽ до 4 000 000 ₽
может стоить аренда «островка»
Источник: опрошенные предприниматели и эксперты
Всем бизнесменам, решившим арендовать площадь в торговом центре, исполнительный директор Restcon Андрей Петраков советует перед переговорами с руководством просчитать пессимистичный, реалистичный и оптимистичный сценарии возможного развития бизнеса с учётом конкурентов, с которыми придётся соседствовать.
«К примеру, рассчитаем пессимистичный вариант развития событий для кафе, имея в виду, что на фуд-корты приходит половина посетителей молла. Если за день в ТЦ пришло пять тысяч человек, значит, фуд-корт посетили 2,5 тысячи. Допустим, что тысячу „отъел“ „Макдоналдс“. Остаётся, например, ещё 10 конкурентных точек и 1,5 тысячи клиентов: по 150 человек на каждую. Поэтому начинающему кафе нужно рассчитывать на 50–70 человек», — разъясняет эксперт.
Андрей советует рассчитать прогноз по среднему чеку, чтобы спланировать свою доходность. Например, если средний чек составляет 300–400 рублей, а за день заведение посетили 50 человек, значит, кафе заработало 20 тысяч рублей, это 600 тысяч рублей в месяц. Такой расчёт помогает понять, хватает ли выручки на оплату аренды, выплату зарплаты сотрудникам и на прочие расходы. По подсчётам Андрея, 40 % открывающихся в ТЦ маленьких кафе прогорает.
Расплата за уход
По словам соосновательницы сети пекарен «Профессор Пуф» Ульяны Вороновой, в отношениях предпринимателя и руководства торгового центра существует базовая проблема — отсутствие юридического регулирования такого сотрудничества.
«Владельцы некоторых ТЦ не хотят брать дополнительные обязательства и регистрировать договор аренды. В результате арендатор не защищён»,
— говорит Ульяна
По нормам действующего законодательства, регистрации в Росреестре подлежат только сделки, заключённые более чем на год. Все предприниматели, с которыми пообщалась редакция «Своего дела», заявили, что арендаторы предпочитают заключать с малым бизнесом краткосрочный договор на 11 месяцев. За такой период не все предприниматели успевают «выйти на результат». И в случае, если арендатор не продлит договор, их бизнес прогорает. Предприниматели добавили, что при долгосрочной аренде предприниматель может договориться о годовых арендных каникулах, пониженных ставках, возможности не вносить страховой депозит, а также о ремонте за счёт ТЦ. В краткосрочном договоре ничего этого не предусмотрено.
«Арендаторам стоит быть более настойчивыми и предусмотрительными, обсуждать с менеджерами площадки падение продаж и выручки ещё „на берегу“, оценивать финансовые показатели. Также в качестве возможной причины убытков нужно проговаривать отсутствие трафика в торговом центре», — советует Владимир Райх.
Как открыть культовую точку с шаурмой в своём городе
Если всё-таки предприниматель вынужден закрыть точку в ТЦ, нужно постараться выйти из договора с минимальными потерями. «На первом этапе сотрудничества нужно обсудить включение в контракт пункта о свободном выходе из договора, при котором предприниматель может в любой момент решить расторгнуть соглашение», — рекомендует Андрей Завьялов из ССС. По его словам, предприниматель может договориться с ТЦ о компенсации стоимости аренды по договору. Выход из контракта в одностороннем порядке и выезд из помещения без права на расторжение будет грозить удержанием депозита и спором в суде. А статистика таких споров в судебной практике— в пользу арендодателей.
Подготовил Арфи Пиликян