Познакомимся с одной из значимых статей Федерального Закона 217-ФЗ.
В одной из предыдущих публикаций мы обсудили пункт статьи 6 этого же федерального закона.
Статья 23. Особенности образования земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, особенности строительства объектов капитального строительства
Будем ее цитировать, и по частям комментировать.
! Принимаем во внимание, что все СНТ уникальны в своем роде: у каких-то силами СНТ создана вся общепользовательская инфраструктура, а у иных нет вообще ничего.
Тем не менее, для закона все СНТ как однояйцевые близнецы, хотя наличие в товариществе полностью им созданного общего благоустройства и ресурсоснабжения, позволяет некоторым СНТ быть практически полноценным населенным пунктом наравне с городскими районами, где люди проживают, в так называемом, частном секторе.
Итак:
п.1. (ввиду громоздкости текст сокращен) Предельные параметры разрешенного строительства ... определяются градостроительными регламентами. ...параметры ... дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Из ГрК РФ (п.39, ст. 1) "объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. ... "
Здесь особых вопросов не возникает, речь идет о частном строительстве на земельных участках, находящихся в частной собственности.
Так же пробегаем по п.2, который уточняет п.1
п.2. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается ... если ... участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты...
Пункт 3, посредством Постановления Правительства, определяет некие признаки жилого дома. На мой взгляд такие признаки условны. В стареньких деревенских домиках, признаваемых жилыми и сейчас живут люди, хотя во многих домах удобства отсутствуют вообще, как и фундамент в некоторых строениях просто состоит из заменяемых бревен (Пример подсмотрен в одной из деревень Вологодской губернии. Дому более 200 лет, а бревенчатый "фундамент" только-только заявил о том, что его неплохо бы заменить).
п.3. Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.
Интересующихся отсылаю к Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,...":
"VI. Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом:
55. Садовый дом признается жилым домом и жилой дом - садовым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом (далее - уполномоченный орган местного самоуправления).
56. Для признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом собственник садового дома или жилого дома ... представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг ..."
Как видим, решение такого органа как СНТ в законе не участвует за ненадобностью.
Возвращаемся к статье 23:
п.4. В целях обеспечения устойчивого развития территории садоводства или огородничества, в том числе установления границ такой территории, установления границ земельных участков, включая земельные участки общего назначения, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, включая объекты капитального строительства, относящиеся к имуществу общего пользования, осуществляется подготовка документации по планировке территории. ... Подготовка и утверждение проекта планировки территории в отношении территории огородничества не требуются. Установление границ огородных земельных участков и образование огородных земельных участков и земельных участков общего назначения в границах территории огородничества осуществляются в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Что об этом говорит "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ ? Для интересующихся: ГрК РФ Статья 45. "Подготовка и утверждение документации по планировке территории, порядок внесения в нее изменений и ее отмены". Просто скопируйте название и вставляйте в поисковик. Вечером подобные документы доступны в базе "Консультант+" (там есть внутренний поиск по документам)
Идем дальше по ст. 23
п.5. В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, включаются земельные участки, удовлетворяющие одновременно следующим требованиям:
1) находятся в собственности учредителей товарищества;
2) составляют единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования.
В данном пункте отсылка к статье 9. Порядок создания товарищества:
Товарищество может быть создано для целей, предусмотренных статьей 7 настоящего Федерального закона:
1) гражданами с последующим предоставлением товариществу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) гражданами, являющимися собственниками садовых или огородных земельных участков.
Здесь не уточнено должны ли быть одновременно соблюдены оба условия, или достаточно лишь одного.
В случае достаточности только первого условия, закон повествует о вновь создаваемых товариществах. Гуляла компания по полю и приглянулся ей лужок. Просит компания выделить лужок под СНТ у государственных или муниципальных органов.
Во втором случае граждане уже имеют земельные участки, но о текущем состоянии прилегающих участков статья не говорит. Быть может это государственная или муниципальная собственность, а бывает, что земля законным образом оформлена в частное владение. Сервитут при этом, разумеется, никто не отменяет.
Ниже, в пункте 6 видим ответ:
п.6. В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории ... включаются в качестве земельных участков общего назначения земли и (или) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам...
В пункте 7 идет отсылка на Земельный кодекс, где упоминаются объекты, включение которых в границы СНТ недопустимо:
п.7. В границы территории садоводства или огородничества не могут быть включены земельные участки и территории общего пользования, определенные в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а также иные участки, включение которых в границы территории садоводства или огородничества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации.
п.8. Установление границ территории садоводства или огородничества, в результате которого может быть ограничен или прекращен свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования или к земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами таких границ, не допускается.
Здесь мне видится запрет на всякого рода загородки, которые мало выручат от воровства, например, но могут создать массу проблем, включая нарушения законодательства.
п.9. При подготовке документации по планировке территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, в границы территории садоводства или огородничества запрещено включать земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества, за исключением случая, установленного частью 6 настоящей статьи.
Чаще всего у дачников складывается ситуация "без меня меня женили". Как оказалось, это законом запрещено.
п.10. Садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.
То есть, если есть возможность создать разным группам собственников единый и неразрывный элемент (см.п.5 выше по тексту), то на одной территории-таки можно создать несколько товариществ. или не создавать ничего!
п.11. Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения.
Здесь особых вопросов не возникает, но, может быть, лишь до первого частного случая, как это часто бывает в реальной жизни.
И в заключение пункт 12, для желающих дорасти до статуса населенного пункта:
п.12. Установление границ территории садоводства или огородничества не является самостоятельным основанием для придания такой территории статуса населенного пункта. Включение территорий садоводства или огородничества в границы населенного пункта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
То есть: публичные слушания, изменения Градостроительного плана и прочие узаконенные, но вполне преодолимые, тонкости.
Вот и вся статья 23.
Я, как собственник участка в относительно молодом товариществе (чуть более 10 лет), для себя делаю вывод, что самозахватчики, которые попытались отобрать в нашем поселке земли общего пользования по суду, либо не читают закон, либо для них издан специальный закон, ранее неведомый. И то, что эти люди не хотят решать вопрос миром, позволяет думать о них не очень лестно.
Но также знаю, что в СНТ со стажем, созданных еще в период СССР, немало случаев рейдерских захватов земель общего пользования с попыткой обойти закон. Поэтому будьте внимательны. Изучайте законы, имеющие к вам непосредственное касание.
Оставляйте комментарии, ставьте лайки, чтобы сохранить статью в вашей ленте, подписывайтесь на канал и знакомьтесь с другими публикациями.