Российское законодательство обязывает декларировать доходы от сдачи квартир
Ежегодно, собственник жилья, предоставляемого в аренду, платит налог от полученного дохода, или всей суммы указанной в договоре. И я рекомендую соблюдать ФЗ РФ и платить налоги с каждого дохода
Налоговая инспекция тщательно контролирует эту статью доходов, особое внимание уделяя собственникам двух и более квартир. Пенсионеры так же попадают под особое внимание налоговых служб.
Поводом для проверки может стать любая жалоба от квартиросъемщиков, а также, соседей и других причастных лиц.
Довольно часто, для владельца собственности, доход от сдачи недвижимости является единственным. В такой ситуации, выплата налога становится весьма дорогим «удовольствием» и больно ударяет по карману.
Как выйти из данной ситуации с наименьшими потерями и защитить свой бюджет? Как обойти налоговую и не нажить себе проблем? Расскажет мой коллега Николай, который работает в арендном бизнесе.
(Олег) Николай скажи можно ли защитить себя от налоговой при сдаче квартиры?
(Николай) Каждый человек, решивший сдать свою недвижимость в аренду, должен понимать, что от налоговой проверки не застрахован увы никто. Процесс может происходить как вызов собственника для дачи объяснений в инспекцию, так и неожиданно нагрянувшая проверка по вашему адресу.
Но если в вашем случае, налоговая устроила выездную ревизию, то не стоит паниковать. Не прикосновенность жилища, по закону, еще никто не отменял. И если собственник против, никто не имеет права проникнуть на его территорию. Полномочия сотрудника налоговой не предполагают взлом квартиры, и единственное, что он сможет сделать – это вызвать вас в инспекцию.
(Олег) т.е. выход не открывать двери? Или есть другие варианты?
(Николай) Да, если не открыть двери это не решит вопроса. Многие просто не заключают договор аренды.
Это едва ли не самый распространенный вариант, для ухода от проблем с налоговой, не заключать договор аренды. Все договоренности с арендаторами, в данном случае, имеют сугубо устный характер, а деньги передаются из рук в руки в неформальной обстановке.
(Олег) и факт сдачи недвижимости, при таком характере аренды, доказать крайне сложно?
(Николай) верно, при неудобных вопросах налогового инспектора, всегда можно сослаться, на проживающих временно родственников. Даже если у налоговой возникнут подозрения на этот счет, никаких дальнейших мер предпринято не будет, так как бесперспективность проверки очевидна.
Но отсутствие договора, имеет ряд минусов. К примеру, если квартиросъемщик не добросовестно выполнял ваши договоренности, нанес ущерб имуществу или не заплатил. Вы не сможете привлечь его к ответственности.
(Олег) я еще слышал про договор безвозмездного пользования, скажи на практике, как часто ими пользуются собственники?
(Николай) этот вариант, ещё встречается, но реже, т.е. используют оформление договора о безвозмездном пользовании. Таким образом, документально, квартиранты проживают на данной жилплощади безвозмездно, то есть даром. Следовательно, и собственник не получает никакого дохода от сдачи своей недвижимости.
Стоит отметить, что такого рода договор, лучше заключать с теми квартирантами, которым вы всецело доверяете. Оплату за использование вашей жилплощади они будут производить вам так же лично, основным пунктом здесь служит отсутствие любых документальных подтверждений передачи денег, иначе договор будет признан фиктивным.
Но такой договор, способен развязать руки недобросовестным квартиросъёмщикам, ведь при неуплате арендных платежей или задержке оплаты, взыскать долг в судебном порядке будет невозможно.
О том что делать если квартирант не платит и почему надеяться на суд не стоит мы уже писали, статья вызвала интересное обсуждение и разные варианты решений от читателей.
Так что заключая данный договор, следует прописать все пункты ответственности проживающих в квартире лиц, за порчу имущества и самой недвижимости. А также, очень важно указать срок действия договора и возможность расторжения по инициативе собственника.
Что касается оплаты коммунальных платежей, эта обязанность может быть возложена на квартиросъёмщиков, и этот пункт следует указать в договоре. Любые денежные средства, полученные собственником, даже для оплаты коммунальных услуг, могут быть признаны его доходом, который в дальнейшем будет облагаться налогом.
Заключение
В заключение, хочется отметить, что существует не мало способов сдачи недвижимости без уплаты налогов. И защититься от налоговой инспекции вполне реально на время, но это не законно.
Но ни один из вышеперечисленных методов, не способен защитить собственника жилого помещения от недобросовестных квартирантов. Ведь зачастую, ущерб, нанесенный имуществу в процессе эксплуатации посторонними людьми, превосходит налоговые выплаты в разы.
Для уверенности в завтрашнем дне и сохранности своего имущества, все-таки стоит заключать договор аренды, в котором прописывать ответственность и права сторон, а также сумму за использование собственности. Ведь только при наличии официально заверенного договора, владелец может защитить свои права в судебном порядке.
Быть может, чтобы спать спокойно, все-таки стоит заключить договор найма жилого помещения, прописать в нем все сроки, суммы и ответственность сторон? Тогда в спорной ситуации вы хотя бы сможете отстоять свои права в суде.
К тому же, доход от сдачи жилья в аренду не всегда будет облагаться налогом в 13%. Например, уже сегодня жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан получили возможность регистрироваться в качестве самозанятых и, соответственно, уплачивать налог от сдачи квартиры в размере 4%.
