Довелось мне поработать риэлтором в славном городе Сочи. Большой Сочи (для тех кто не в курсе Большой - значит, что в комплекте с Сочи идут Дагомыс, Лоо, Красная поляна и Адлер) очень интересное и живописное место, уникально сочетающее в себе море и горы.
В этой статье поделюсь мнением, касаемо цен и ликвидности недвижимости.
Неважно, для каких целей вы рассматриваете покупку недвижимости на юге, связано ли это с переездом на ПМЖ, заработком на сдачи в аренду или вы хотите приобрести себе уютное курортное гнёздышко для отдыха. Главное, чтоб у вас был доступ к необходимой сумме денег.
Сразу и по существу скажу, что цены на недвижимость обусловлены в первую очередь уникальностью места (сочетание моря и гор) и тотальным дефицитом строительных площадей. Адекватна стоимость или нет, каждый решает сам. Если вы располагаете суммой, в районе 2,5-3 млн, то сможете подобрать вариант в 3-4 км от моря, в уже сданных домах. Чем больше у вас денег, тем ближе вы будете к морю. Цены за квадратный метр, в сданных помещениях, начинаются от 100 тысяч. Но, разумеется, нужно учитывать много нюансов: расположение, инфраструктуру, общую площадь, какой статус у недвижимости, квартира или жилое помещение, сдан ли дом, берете под сдачу или для проживания и т.д. После чего вы увидите, хватает ли вашей суммы на то, что хотели вы, либо же придётся приобретать то, что есть на рынке, в данный период времени.
Могу сказать следующее, я продавал как недвижимость под сдачу (самый интересный вариант - со статусом апартаменты, в 300 м от моря, 27 кв.м. за 2,85 млн, чистовая отделка), так и для жизни (самый интересный - 42 кв.м. за 2,4 млн, в 1 км от моря, с хорошим видом из окна, статус квартира, дом был на предсдаче, документы в порядке, черновая отделка). Я это к чему, если сильно захотеть и вовремя иметь на руках определенную сумму, то можно выгодно и довольно бюджетно вложиться в недвижимость, в этом прекрасном месте. Другой момент, что и опростоволоситься можно очень легко и приобрести недвижимость в доме, который, например, занесен в список «под снос».
Что сделать, чтобы качественно и грамотно подобрать жильё, а главное, чтобы это было надежно и безопасно?
Варианта два:
а) самостоятельная покупка - это возможно, но придется потратить время на изучения рынка, провести анализ местности, инфраструктуры, цен, законности построек и т.д. Если у вас есть время, неплохо работает голова, то вам и карты в руки, довольно большой шанс, что вы сможете обзавестись хорошей, ликвидной недвижимостью.
б) воспользоваться услугами риэлтора - он все сделает за вас (вас даже встретят в аэропорту, довезут до отеля, если надо, покажут достопримечательности), вам останется только выбрать и внести деньги, но их услуги стоят немалую сумму, порой даже неадекватную. Комиссия может доходить до 20% от стоимости...
Что рекомендую я. Взаимодействие с риэлторами. Чтоб вы понимали, до 95% объявлений, размещенных на Циане, авито и прочих ресурсах по недвижимости - липа. Там либо «сказочные» фото, либо «невероятная» площадь, либо «фантастическая» цена. Дистанционно мониторить рынок, не находясь в самом Сочи будет чертовски трудно и долго. Поэтому помощь риэлторов будет кстати. Заранее свяжитесь с 3-4 риэлторами по объявлениям (в 95% случаев это будут именно они, даже если написано, что объявление дал собственник), четко сформулируйте что именно хотите (под сдачу, для себя или пмж), уточните какое у риэлтора авто (чем престижнее, тем лучше), выделите 3-4 дня на поездку по вариантам (неважно новостройки или вторичка), каждый из дней уделите одному из риэлторов, выясняйте всё (что с коммуникациями, не в аресте ли дом, что есть из инфраструктуры, кто дом обслуживает, какая комиссия и т.д.).
Если вы ищете новостройку, у вас хорошие шансы все изучить с риэлтором, приехав например с женой, сказать чтоб на объектах «забронировали» вас через неё (то есть, приведя вас к застройщику, риэлтор будет бронировать вас чтоб получить комиссию), а потом, можете купить там недвижимость со скидкой (застройщики охотно её дают) просто указав уже свои телефон и имя.
С рынком вторичного жилья будет сложнее, тут продавец вряд ли будет кидать риэлтора, но вы можете продавить сумму комиссии, адекватная, по моему мнению, это 100-150 тысяч рублей. Да, вы понесете расходы, но если вам попадется грамотный специалист, вы поймёте, что комиссию свою он получит заслуженно.
Что касается районов...
Лоо, Дагомыс - бурно развивающийся район Сочи, чтоб вы понимали уровень серьезности вложений в это место, туда, на один из объектов, зашел Accor, там строится многофунциональный торговый центр и несколько элитных комплексов. Есть варианты приобретения квартир и для постоянного проживания.
Сочи - преимущественно горная местность, пробки, дома-муравейники. Лично мне Сочи не нравится, так как в городе минимум достопримечательностей, узкие дороги, плохие пляжи (крупная галька и ж/д дорога).
Адлер - граничит с Абхазией, ровная местность, удобный выезд до Красной поляны, аэропорт, олимпийский парк, развлекательный комплекс Мандарин и Имеретинская набережная расположены здесь же. Ухоженные пляжи, с вкраплениями песка. Это самое комфортное место с точки зрения инфраструктуры.
Красная поляна - поселок у подножия гор, актуально для тех, кто любит лыжи, снег, горный воздух и тусовки.
P.S. Если вы располагает средствами для покупки недвижимости на берегу моря - не упускайте возможность, грамотно подберите недвижимость и поверьте, жалеть вам не придётся.