Дискуссия о возможности указывать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости неустойку в виде задатка продолжается. От некоторых юристов можно услышать, что задаток может быть только по основному обязательству.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49, внесло некоторые разъяснения, квалифицированная коллегия судей указала, что задаток может обеспечивать заключение в будущем основного договора.
Но есть определённые нюансы в реализации данный норм.
1. В предварительном договоре должен чётко описываться предмет сделки. Обязательно укажите адрес квартиры, площадь, этаж, количество комнат. Пропишите документы основания владения недвижимостью. Если что-то не указать, то предмет будет не определён и суд может быть проигран.
2. С требованием о заключении основного договора можно будет обратиться в пределах шестимесячного срока с момента наступления обязанности по его заключению. Напомню, что если срок предварительного договора не указан, он действует в течение одного года.
3. Следует указать срок действия предварительного договора и срок для заключения основного договора.
4. Пропишите порядок определяющий место и временя сделки. Если этого не сделать, будет достаточно сложно доказать по чьей вине подписание основного договора не состоялось.
5. Предварительный договор может быть заключен в отношении имущества, которого ещё нет у продавца. Например, в случае продажи им новостройки, которая ещё не оформлена в собственность.