Мне повезло. Наверное, потому что тема была новая, но мне сразу предложили заключить договор о выкупе моего номера через пять лет. Я посчитал, что доходность получается двойная: от сдачи апартаментов в аренду и продаже гарантированному покупателю.
Выручка от сдачи номера:
На выручку влияет сезонность. Поздняя осень в Питере «мертвый сезон», а вот летом заполняемость 90%. В среднем, мой номер заполнен в год на 70%. Советовался с коллегами- говорят это отличный результат. Площадь выбрал оптимальную, и с 22 метров в месяц я получаю пассивного дохода 40 000 – 45 000 рублей. То есть полмиллиона рублей в год апарт генерирует. Было бы очень хорошо, если бы не затраты:
Расходы на содержание:
Прежде всего собственник сам платит коммуналку: - 46 000 рублей в год.
Услуги управляющей компании: 25% от выручки: - 125 000 рублей в год.
Ну и налоги: правильно посчитал и номер оформил на ИП. У меня упрощенка (6%), поэтому еще – 30 000 рублей государству.
Амортизацию каждый собственник считает сам, но учитывая, что управляющая мой номер будут выкупать, то и следят за ним они как за «зеницей ока»: приезжал туда в прошлом году – как новый.
Доходность от моих инвестиций колеблется 10-12% годовых. Покупал я номер в апарт-отеле за 2 500 000. То есть считаем:
Чистый доход = 300 000 (500 000-125000-46000-30 000) \ 2 500 000 * 100%. Для меня, как консервативного инвестора, это разумная доходность. Так же есть гарантированная перспектива: обратный выкуп.
В итоге несколько советов, заинтересовавшимся этой темой:
- самое важное при выборе: локация. Остальное вторично.
- будьте внимательны с управляющей компанией. Если жулики, то тайная аренда и плохой сервис Вам обеспечены. Проще отказаться.
- не рискуйте инвестировать на стадии котлована. Могут не успеть построить.
- ипотека при покупке апарт-отеля – доход для банка. Я бы не стал связываться.
И последнее: инвестиции в недвижимость важны. Но всегда считайте доходность и оценивайте ликвидность. И обязательно, всегда спрашивайте независимое мнение экспертов. Сейчас их на рынке достаточно.