В первой части статьи, я рассказала, что Сочи - прекрасное место для спорта и досуга. Именно тут хочется ходить в этих плюшевых спортивных костюмах, больших кроссовках и обниматься с олимпийским леопардом. Но если вы решили тут присмотреться к жилью, присмотритесь. Опишу подводные бетонные блоки сочинской недвижимости, которых лучше избежать....
1. Читайте статьи и форумы
Статьи и форумы сэкономят вам не только зря пройденные километры, но и деньги. Потому что рынок жилья в Сочи до сих пор находится в состоянии дикого козла в брачный период . Особо предприимчивые бизнесмены, даже те, кто не имел никакого отношения к строительству отхватили приличное количество земельных участков. Так появилась настоящая экспозиция точечной застройки под открытым небом.
Поэтому
- если вы нашли квартиру с видом на море - это не значит, что через пару лет перед вами не построят другую квартиру с видом на море, а вы будете смотреть на соседские трусы.
- если вы нашли квартиру на стадии "уже достроен, вот-вот сдадут" это не значит, что к дому проведены электричество или центральное водоснабжение. Если ехать по Сочи вечером, то такие дома вы сразу увидите - они достроены, но свет в них не горит. Нам рассказали чудесную историю, как женщина вложила все деньги в квартиру, получила ключи, а потом жила с киросинкой, потому что дом не был подключен к свету.
- если вы нашли квартиру, которая в "20 минутах от моря" - это не значит, что вы будете туда идти 20 минут, рельеф местности в Сочи такой, что иногда вам придется добираться до моря по лестницам, без лестниц и перелезая через жд пути.
- если ваша фантазия даже под тяжелым чифиром не может выдумать, что еще плохого может случиться с недвижимостью - почитайте форумы и статьи о Сочи. Просто мошенники, которые исчезают взяв деньги. Договоры без указания полной оплаты. Перепродажи. Переуступки. И вот этот чудесный способ - купить участок под ИЖС, построить на нем 3 этажа, нарезать на квартирки и продать отдельно. Сидящие за взятки или нарушения директора.... Все это не "однажды в Сочи", а вот сейчас в Сочи есть.
2. Проведите удаленную разведку
Поиск жилья в Сочи – это казино. Пускаться в это приключение лучше, если крепкие нервишки и развитый навык частного детектива. Навык детектива можно отработать удаленно.
Сайты домов и жилых комплексов - это хорошо и иногда даст вам чувство "вот он дом мечты", в этот момент начинайте копать.
- Сотрите гугл карту и 2гис, чтобы реально проверить адрес и место, где находится дом.
- Смотрите, что вокруг - частный сектор или уже хорошая застройка - так вы поймете возможности водоснабжения в вашем доме.
- Смотрите вокруг пром-зоны или пустые участки, так вы увидите потенциальные риски.
- Читайте новости, особенно информативен запрос "сочи самострой". По этому запросу еженедельно появляется что-то новое. Там снести самострой, здесь снести. Главное чтобы ваш объект мечты был не по адресу.
- Читайте о застройщике, вбивайте имя директора в поисковик и смотрите новости о нем, на свободе ли дружок.
- Читайте на форумах отзывы об объекте и о будущих соседях. В Сочи жилье покупает много приезжих с Урала , с Севера и из Сибири, все они частенько общаются на форумах. Проблемы или плюсы объекта вы будете знать заранее
Например, мы в новостях нашли что при строительстве одного интересного нам объекта жители были против, почему против, кто выступал, какие были суды и т.д. Суды могут надолго заморозить стройку, а оно вам нужно?
3. Возьмите риэлтора
Даже если вы хорошо гуглите, умеете анализировать сайты агрегаторы и т.д., найдите хорошего риэлтора. Да, за его услуги нужно будет заплатить. Но часто местные риэлторы дают ту информацию, которая действительно снизит ваши риски. Хороших и честных риэлторов, конечно, всегда меньше чем просто риэлторов. Тут уже интуиция и рекомендации в помощь.
Мы смотрели ютуб-каналы риэлторов
Сочи-ЮДВ - Юдаков Дмитрий
Сочи Элит - Максим Коломейцев
И несмотря на то, что потом работали с риэлтором Натальей - по рекомендации знакомых, при прочих равных мы - поклонники Юдакова, его стиля работы, обзоров, характера и качества информации. Юморок у него специфический, зато настроение на весь день.
Именно благодаря одному обзору от Юдакова мы выяснили, что прекрасный жилой комплекс "Бочаров маяк" может быть не так прекрасен. В обзоре "дорога от пляжа к ЖК Бочаров маяк" он показал, как скованно житель дома будет идти мимо летней резиденции Президента, лучше на этом пути иметь с собой паспорт и не иметь телефон - его могут забрать без объяснений и возврата. Ну и на балкон свой будет выходить небезопасно. Любое сэлфи с видом на вертолетную площадку президента может стать последним сэлфи на 24 часа до выяснения обстоятельств)) Хотя комплекс хороший, но... выбирайте соседей внимательно.
4. Проведите разведку на местности
Даже если вы все прочитали, посмотрели, выбрали район и этаж, лучше до сделки приехать и посмотреть несколько вариантов. Потому что даже по карте и чудесным рассказам риэлтора вы не сможете понять расстояние между домами. Вот примерчик, как чудесно новострой перегородил гостинице вид на море. Тут еще ладно, гостиница... а ведь иногда новостройка эконом перегораживает вид новостройке элит.... вот где классовая ненависть.
Вы можете долго рассматривать местность, цены, этажи и планировки, но только на месте поймете, что сочинские планировки - это кошмарный сон дизайнера интерьеров. В припадке жадности застройщики стараются сделать как можно больше видовых квартир и зачастую на месте вы увидите, что 30-40-60 квадратов имеют только одно окно. Квартира-сосиска с одним квадратиком света. Включайте внутреннего дизайнера и представьте, что у вас останется в вечной темноте - спальня, кухня или диван.
5. Сделка
Этот этап -- лакмусовая бумажка всех предыдущих изысканий. Если где-то пропустили какой-то пункт, то тут может вылезти черт из табакеруи и начинай все сначала. А вылезти может что
1) У застройщика нет каких-то разрешений
2) В договоре нет полной цены сделки
3) Вас торопят с подписанием и отвечают не на все вопросы
4) Документы подписаны заместителями или менеджерами
5) Вы плохо понимаете термины договора и их последствия
Что произошло у нас: за 8 часов до сделки мы начитались про селевые потоки, суды с соседями и геологическую разведку 50ых годов, на сделку попросили пригласить главного инженера, который подробно рассказал все про толщину свай и почему дом выдержит сели и землетрясения.
В общем, покупка жилья - квест, покупка жилья в другом городе - стрессовый квест, покупка жилья в Сочи - форд бояр. Но когда 1 ноября выходишь на балкон с кофе и рукой повторяешь очертания низких облаков, а в далеке считаешь паруса, то понимаешь - оно того стоило.
P.S: управляющие компании, отделочные бригады и мебельщики в Сочи тоже хотят заработать, поэтому как вести ремонт в Сочи - отдельное пособие. Мы освоили программу планировки и дизайна - без проекта нас не пускали на объект. Часть стройматериалов покупали и везли сами из Москвы, и ремонтника тоже везли. Сейчас все закончилось. И если вам это интересно - напишите в комментарии. Я распишу подробности.