Приветствую на канале "Кредит и Лизинг"!
Здесь я буду рассказывать об основах кредитных и лизинговых отношений.
В этой статье будет рассказано о покупке залоговой недвижимости у банка.
Не все заёмщики справляются со своими обязательствами по ипотеке. И у банков, которые выдают много ипотечных кредитов, всегда есть изъятые объекты недвижимости, которые банки продают.
Банкам залоговые квартиры (как и другое залоговое имущество) не нужны, им нужно вернуть деньги. И продажа заложенного имущества – это способ возврата денег.
Залоговое жилье обычно стоит несколько меньше, чем аналогичные объекты на рынке недвижимости. Причина не в том, что квартиры имеет какие-то дефекты, а в намерении банка как можно скорее вернуть сумму долга. Для банка время – это деньги. Кредитная организация не специализируется на рынке недвижимости, ее цель – избавиться от балласта в виде жилья и перевести его в денежные средства. Отсюда и возникает разница в цене, по сравнению с другими квартирами. Чем дольше банк не может реализовать жилье, тем больше может быть скидка. На практике вполне можно найти объект на 15-20 % дешевле, чем на рынке.
Кроме того, при покупке таких объектов не нужны риелторы, в банке есть юристы, которые всё правильно оформят. При этом банки всегда действуют полностью в легальном правовом поле.
При продаже залогового имущества банк снимает ограничения и предоставляет нотариусам соответствующие справки.
Правда, и со стороны покупателя нужна будет полная прозрачность. Указать в договоре заниженную стоимость покупки не получится.
Списки залогового имущества, выставленного на продажу, есть у многих банков, даже просто на их сайтах. Если продажа планируется через торги, информацию транслируют через судебных приставов на сайте ФССП. За месяц до начала торгов информация появляется в местных газетах и других СМИ. Порядок участия в торгах подробно описан на сайтах организаторов торгов, это публичная и прозрачная процедура.
Список таких объектов недвижимости на продажу от банков, естественно, будет ограниченным. Выбрать именно тот объект, который хочется, может и не получится. Но тут уж кому что нужно. Или объект мечты, или цену пониже.
Если средств на покупку недостаточно, человек вправе обратиться в тот же банк за получением ипотечных средств, однако о наличии подобной услуги необходимо запрашивать в индивидуальном порядке. При отсутствии препятствий, вполне возможно банк одобрит выдачу средств, предварительно изучив платежеспособность и кредитную историю клиента. Но это будет уже обычный ипотечный кредит. Просто банк (или какая-нибудь его дочерняя компания) будет ещё и продавцом имущества.
Перед тем, как окончательно определяться с выбором, стоит проверить, зарегистрирован ли на жилплощади кто-либо, особенно дети до 18 лет. Продажа квартиры при условии регистрации детей впоследствии сделка может быть оспорена в суде. Имеет смысл потребовать от банка гарантий в этом вопросе.
Если в квартире ещё фактически проживают заёмщик и/или члены его семьи, то может стать проблемой даже физический осмотр такой квартиры, особенно если в квартире есть маленькие дети. (см. отдельную статью о регистрации)
Также необходимо проверить наличие задолженности по коммунальным платежам. Люди, которые понимают, что дело идёт к изъятию их квартиры, обычно и коммунальные платежи перестают платить. Тем более те, кто перестал платить банку из-за отсутствия средств. Наличие такой задолженности может стать неприятным сюрпризом для покупателя.
Полностью исключить риск при любой дорогостоящей покупке невозможно, однако в целом при покупке имущества у банка опасность обмана или срыва сделки минимальна.
Самой большой проблемой может стать наличие зарегистрированных жильцов, которые добровольно не захотят сниматься с регистрации. Но эта проблема может быть в любой квартире, приобретаемой на вторичном рынке. (см. отдельную стать на канале о регистрации)
Альтернативой покупки ипотечной квартиры у банка может стать покупка такой квартиры у самого заёмщика (по согласованию с банком). Если человек понимает, что кредит уже не может платить, то продать квартиру самому для него может быть более выгодно, чем отдать её банку. Но банки просто так контакты таких проблемных заёмщиков никому не дают. Для этого нужна утечка информации из банка. Но, если договориться напрямую с нынешним заёмщиком о покупке его квартиры, то, скорее всего, не будет проблем со снятием с регистрации бывших жильцов и с оплатой коммунальных услуг. А сумма покупки при этом может быть несколько ниже рыночной.
Всё про ипотечное кредитование вы можете прочитать в моей книге "Взять и (не)платить ипотеку". Книгу в электронном виде можно приобрести на сайте издательства: полезныекниги.рф/5003
Ставьте лайки и подписывайтесь на канал.