Вакантные торговые площади - это последнее направление деятельности некоторых промышленных девелоперов, которые пытаются превратить розничную торговлю в склад или объекты "последней мили". По-видимому, широкая общественность уверена в этом, поскольку многие люди считают, что все свободные торговые площади в конечном итоге будут складскими или промышленными. Однако преобразование торговых площадей в промышленные чрезвычайно сложно.
Тематических исследований по этому вопросу немного. Коэффициент конверсии для данного вида трансформации все еще очень низок, несмотря на то, что уровень вакантных площадей на промышленном рынке за последние 12-18 месяцев составлял менее 5%. В общем объеме новых промышленных поставок случаи перехода от розничной торговли к складскому хозяйству представляют собой лишь незначительную долю новых промышленных поставок.
По данным Cushman & Wakefield Research, с 2016 года объем новых промышленных поставок составил 893,3 млн. штук, из которых 840,2 млн. штук приходится на логистику. При этом на долю перепрофилирования ритейла в склад приходится 1,2 процента от общего объема промышленных поставок и 1,3 процента новых поставок логистических услуг.
Однако, если взглянуть на общую картину в целом, то наиболее существенным является то, что перепрофилирование розничной торговли в складские помещения составляет менее одной десятой процента (0,073%) от общего объема промышленных запасов и всего одну десятую (0,107%) от существующего логистического запаса.
Наши промышленные эксперты Cushman & Wakefield продолжили изучение этого явления, и здесь мы рассмотрим проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы, стремящиеся преобразовать активы розничной торговли в промышленные. Основные проблемы конверсии можно разделить на три категории: приемлемость для сообщества, расположение и проектирование зданий.
Принятие обществом
Пустые торговые объекты равнозначны потерянным рабочим местам и налоговым доходам для местного населения, поэтому может показаться интуитивно понятным, что жители захотят заполнить эти вакантные здания. Однако многие люди ассоциируют склады и промышленные здания с шумом, загрязнением окружающей среды, заторами и глазными вставками, и такое отношение может нанести ущерб процессу перехода от розничной торговли к складскому хозяйству.
Общественные интересы включают в себя:
- Близость к жилым районам и школам
- Пробки на дорогах
- Шумовое загрязнение
- Загрязнение окружающей среды
- Круглосуточная работа
Однако для смягчения этих последствий существуют стратегии. Ограничение часов работы, проверка освещения в суде грузовика и запрет на пневматическое торможение и холостой ход двигателя в пределах определенной зоны вокруг населенного пункта - все это может заставить сообщество переживать, особенно когда объект ранее был торговым центром. Электромобили также могут иметь значение, поскольку они снижают уровень шума и выбросов.
Кроме того, важнейшей тактикой может быть информирование жителей общины о реальном положении дел в этих учреждениях. Когда соседей информируют о мерах предосторожности, которых придерживаются разработчики, об экологических соображениях и экономическом воздействии, которое эти объекты оказывают на местном уровне как на рабочие места, так и на налоговые поступления, обеспокоенность общественности ослабевает и может привести к снижению барьеров для конверсии на один шаг.
Местоположение
Как и в случае с большинством объектов недвижимости, местоположение потенциальной конверсии торговой недвижимости в склад может привести к тому, что застройка будет нарушена или прервана.
К числу подлежащих рассмотрению вопросов относятся следующие:
- Спрос - Существует ли потребность в промышленном складе, распределительном центре или пункте доставки "последней мили" в данном районе?
- Зонирование - Можно ли изменить зонирование с розничной торговли на промышленное?
- Ограничения по соседству - Будут ли существующие соглашения, условия и ограничения (CC&Rs), включая темные запреты или оставшиеся в живых торговые кварталы, создавать препятствия для конверсии?
- Близость к артериальным и межгосударственным точкам доступа - Можно ли эффективно перемещать транспортные средства и продукцию в центр и из центра?
- Население - Является ли местоположение вблизи густонаселенного городского района эффективным средством доставки "последней мили"?
Проектирование зданий
Хотя это кажется простым делом, реконструкция здания розничной торговли для работы на промышленных пользователей - не маленькая задача. Существует множество препятствий, которые необходимо преодолеть как внутри, так и снаружи этих четырех стен.
Элементы, подлежащие рассмотрению, включают:
- Соответствующие грузовые отсеки
- Напольные нагрузки, не способные выдержать нагрузку на оборудование и стеллажи, что приводит к разрушению бетона и дорогостоящему ремонту.
- Полы, которые недостаточно ровные для правильной работы оборудования и стеллажных систем.
- Швы пола, которые могут привести к качанию и сколам.
- Расстояние между колоннами обычно слишком мало для эффективной укладки в стеллажи
- Высота потолка, ограничивающая вертикальную укладку в штабель
- Опрыскиватели, которые часто нуждаются в подъеме.
- Странные планировки зданий, которые не позволяют эффективно увеличить пространство.
- Коммунальные предприятия или электроснабжение для надлежащего содействия автоматизации
- Маневровое пространство для разворота грузовиков или обхода здания
Серебряная подкладка
Сложности при проектировании торговых зданий не означают, что у них нет никаких преимуществ. Розничная торговля обычно оборудована большими парковочными местами, которые предоставляют место для стоянки грузовиков, маневрирования грузовиков и, возможно, даже место для расширения. Также вероятно, что схемы движения вокруг торгового центра уже спроектированы для ограничения перегруженности и, как правило, доступны для плотности населения, между штатами и выгодными коридорами распределения.
Ритейлеры Big Box также могут быть проще продавать. Скорее всего, преобразование торговых центров в складские проще, чем преобразование торгового центра в торгово-развлекательный центр "Биг Бокс". Розничная торговля "большой коробкой", как правило, квадратная или прямоугольная, часто имеет более высокие потолки и может не получить столько сопротивления со стороны сообщества. Общественности может быть проще переварить преобразование магазина по ремонту жилья в склад по сравнению с преобразованием высококлассного модного бутика. Молоты, как правило, труднее использовать, поскольку они имеют неправильную форму и простираются на несколько этажей.
Это правда происходит?
Хотя это не является широко распространенным явлением, переход от розничной торговли к складскому хозяйству происходит. Но это не обязательно переломный момент для промышленности. Хотя эта тенденция носит провокационный характер, она, скорее всего, будет усиливаться только тогда, когда разработчики смогут создать успешную формулу преобразования, которая сбалансирует стоимость принятия сообщества, местоположение и требования к дизайну этих уникальных преобразований.